챌린지

'11·3 대책' 이후 부동산 경기는?

By 조석민 2016.12.01

 


 

서울 아파트의 평균분양가가

3.3(1) 2천만원을넘어서며

역대 최고가를 기록했습니다.

 

이는 소형·중소형·중대형 가릴 것 없이

모든 면적에서 동일하다고하는데요.

 

이는 올 상반기부동산 시장에 붐이 일으켰던

강남권 재건축 아파트의분양이 증가하며

평당 5천만원이 넘을 정도로 가격이 뛰었고,

 

곧 서울 전체 아파트의분양가에도

큰 영향을 미친것이죠.

 

(참고 : 평당 5천만원강남재건축 부동산 열풍!)

 


 

(이미지 : 경향신문)

 

한편서울의 소득대비 아파트 가격은

캐나다 밴쿠버나일본 도쿄보다도 높아

세계 최고 수준이라는조사가 발표되었는데요.

 

이는 우리나라의집값이

도쿄의 집값보다높다는 뜻은 아니지만,

주택의 가격 절대치는선진국보다 낮을지라도

소득수준에 비해서는가장 비싸다는 것이죠.

 

조사에 의하면 GDP 대비 주택가격은

캐나다가 GDP 대비 9.9배로 1,

2위인우리나라의 주택가격은 8.8배였지만,

서울로 한정했을경우에는 14.6배나 되었죠.

 

천정부지로 오르기만하는 부동산 가격은

젊은이들에게 '내집마련 '결혼

여러 가지를 포기하게만들고 있는데요.

 

이런 가운데부동산 과열을 막기 위한

정부의 단계별 대책중 1단계라고 알려진

'11·3 대책'이 발표되었습니다.

 

 

정부의 첫번째 칼, 11·대책이란?

 

이 대책은 11 3일 발표되어

'11·3 대책'으로 명명되었는데요. (이하 113대책)

 

간단하게 요약하면부동산 전매

(단기이익을위해 되팜)를 제한하고,

주택 실수요자들에게

'디딤돌대출등의 금융지원을 지속하며

 

최근 5년 내 주택 당첨된 내역이 있거나

2개이상의 주택을 소유한 사람을 제한하는 등

주택 청약 1순위 자격을 강화하는 등

 

주택 실수요자들에게기회를 주기 위해

투기를 막고 거래량을줄이는 정책인데요.

 

취지는 좋으나그 풍선효과로

분양시장을 떠난자본이

상가 등규제에 포함되지 않는

'수익형부동산'에 대한 관심으로 몰릴

가능성도 점쳐지고있습니다.

 


 

일단은 급한 불을끄는 데 성공했는지,

시세는 아직 유지된다고는하지만

거래량이 많이 줄어들었으며,

 

'기존아파트 호가가 한 달 새 천만원이 빠졌다'

'급매물이나와도 사려는 사람들이 없다

가격도 하락할 기미를보이고 있어

많은 매수자들은관망세를 취하고 있다고 합니다.

 

 

투기를 막는 후분양제 / 예약제란?

 

이런 가운데투기 근절 방안으로

'후분양제또는 '선분양 예약제'

도입해야 한다는의견이 제기되고 있는데요.

 


 

'선분양예약제'는 문자 그대로

청약에 앞서 예약을하는 방식입니다.

 

하지만 예약이 되었다고

분양권을 주지는않기 때문에 전매가 불가능하고

완공 후 주택에하자가 발견되었을 때는

예약의 철회가 가능합니다.

 


 

후분양제에 대해간단한 설명을 하자면

현재 우리나라 주택시장은

대부분 '선분양제'으로 운영되고 있습니다.

 

건설 사업자가 실제공사에 들어가기 전,

조감도나 모델하우스를보고

2~3년 후 완공될 주택의 분양을 신청하고,

 

보통 분양가의 60% 정도 금액을

공사기간 동안 나누어중도금으로 지급하죠.

선분양제는 다음과같은 점에서

건설사에 유리한제도인데요.

 

1. 공사 이전에주택을 선분양함으로써

 공사에 소모되는비용을 미리 확보할 수 있고

 (건설사가 공사비용을 떠안을 필요가 없다)

 

2. 완공 후 미분양의위험을 줄일 수 있다

 

 


 

한편논의되고 있는 후분양제는

우리가 가게에 가서물건을 살 때

이미 생산이 끝난상품을 고르고 사는 것처럼

'완성품'을 산다는 점에서

소비자에게 유리한제도인데요.

 

1. 조감도나 모델하우스만보고

거금을 지불하는 현재 선분양제와 달리

'내가 살 집'을 직접 보고 고를 수 있다.

 

2. 전체 공사의약 80% 정도가 진행되고

확인하는 만큼조감도나 모델하우스와

착오가 있을 때 구매 의사를 철회할 수 있다

 

 

하지만 건설사에게는

막대한 공사비용을단독으로 부담해야 해

위험부담이 크기때문에 참여가 저조하고,

이렇게 되면 주택공급에차질을 빚을 수 있어

2008년 사실상 폐지된 상태인데요.

 

하지만 이제 주택보급률은 100%를 넘어섰고,

후분양제는 투기열풍을 잠재우고,

집값을 안정시켜주택 실수요자들에게

실질적인 도움이될 방법이라는 것이 중론이기에

사실상 현실적인대안으로 떠오르고 있습니다.

 

 

일단 가격은 잡았고리스크는?

 

113 대책의 효과인지,

과열된 시장에 대한규제가

우선은 성공한 듯보이면서

 

서울 강남권 일대재건축 사업장들은

예상 손실을 줄이기위한

'리스크셰어링(risk sharing)'

나섰다고 하는데요.

 


 

리스크 셰어링에는다음과 같은

두 가지 방식이있습니다.

 

1. 아파트(상가) '조합원'들과 '건설사'

일반 분양 또는상가 분양에서 발생하는

수입의 지분을 공유하는 '지분제'가 있고,

 

2. 조합원들은 미리 정해진 공사비만

건설사에게 지급하고분양으로 발생하는

수입에 대해서는조합에서 독점하는

'도급제'가 있는데요.

 

건설사 입장에서예를 들어 보자면

호황일 때는 분양수입이 크기 때문에

'지분제'가 수입이 커질 수 있고,

 

불황일 때는

미리 정해진 공사비라도받을 수 있는

'도급제'가 건설사에게 리스크가 적기 때문에

 

시장의 호황·불황 여부에 따라

조합과 건설사가선호하는 방식이 다르죠.

 


 

하지만 113대책과 함께 나타난

얼어붙어만 가는건설 경기가

부동산 시장의 버블붕괴를 일으킬 것인지,

실제로 소비자들에게도움이 되고 있는지

결론을 내리기는아직 이른 듯 합니다.

 

 

앞으로의 건설 경기는 어떻게?

 


 

(이미지 : 한국경제신문)

 

현재 한국경제신문에서는독자들을 대상으로

'1년뒤 아파트 가격어떻게 전망합니까?'

라는 주제의 조사를진행하고 있는데요.

 

KB국민은행의조사에 의하면

3개월후 아파트 가격은

현재보다 하락할것으로 나타났고,

 

상승에 대한 선택지가없는 점은 감안하더라도,

한경의 독자들은현재 가격을 유지하거나

하락할 것으로 예상하고있군요.

 

 

부동산 시장을 컨트롤하는것은

커져만 가는 가계부채와,

(참고 : 그리스보다 심각한 우리나라?

가계부채 1,257조!)

 

내수경제를 모두움직이는 열쇠라는 점에서

그 중요성은 무척이나크다고 할 수 있겠는데요.

 


 

한편 부동산 시장에영향을 미치는

금리는 내년도 인상이예견되는 가운데,

정부의 정책은 어떤방향을 가리킬지,

국민들의 짐을 조금이나마덜어줄 수 있을지


관심을 갖고 지켜봐야할 것 같습니다.



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