이현철

#주식 #부동산 #종잣돈 #내집마련

2005년에 주식투자한 사람 vs 강남 아파트 산 사람...수익률 승자는?

By 김경필 2021.05.27




주식 vs 아파트,

같은 돈으로 더 유리한 쪽은?


주식에 투자할까,

부동산에 투자할까.


자산시장의

끝없는 화두이자 논쟁 거리입니다. 


실제로

주식과 아파트의 수익률은

그동안 어떤 것이 더 높았고,


앞으로의 자산시장에서

어떤 자산 수익률이 더 높을지

지금부터 확인해보겠습니다. 




어떤 주식과 어떤 아파트인가

어떤 시점을 기준으로 하는가 

투자 금액과 세금 은 얼마인가 등,


여러 변수에 따라

주식과 부동산 수익률은 천차만별입니다.


복잡한 변수가 있기에

단순 비교 자체가 불가능할 수 있죠.


하지만 그동안의 평균 가격 및 지수,

그리고 우리나라에만 있는 전세제도와

1가구 1주택 특별 혜택 중심으로 보면

결론은 의외로 간단합니다. 


주식수익률이

아파트를 이길 수 없다 는 것이죠.


그 이유가 무엇인지

제대로 알아볼까요?





주식이 수익률은 더 높은데?


2020년 이후

주가상승률 단연 최고입니다. 


2020년 3월 코스피 지수는

코로나19 팬데믹 영향으로

크게 흔들렸지만,


그 이후 동학개미운동으로 불리는

개인들의 적극적인 시장 참여와,


이전과는 몰라보게 달라진

개인투자자에 대한 저변 확대로

지금은 지수 3,000시대에

완전히 정착했습니다. 


2021년 1월과 5월 각각

사상최고치를 경신하며,


코로나19 공포로 최저치를 기록했던

1년 2개월 만에 지수는

최대 127% 상승하는 기염을 토했습니다.


아울러 많은 투자자가 걱정했던

주식 공매도

1년 2개월 만에 다시 허용됐지만,


시장은 크게 흔들림 없는

모습을 보였습니다.

 

개인들의 매수세력이 뒷받침되는 등

기본적인 투자 체력이 단단함을 보여주며

앞으로도 상승세가 지속될 것이란

기대감을 갖게 해주었습니다.


이제 우리나라 증시도

외국인과 기관에 끌려만 다니던

예전의 분위기가 아닌 상황입니다. 


심지어

미국의 금리 인상 가능성이라는

변수 앞에서도 거침없는 모습입니다. 




이런 현상은 최근 몇 년간의

아파트 가격의 상승세

어느 정도 원인이 되었을 것입니다. 


아파트 가격이

접근 불가능한 수준으로 높아지면서,


개인들은 이대로 가만히 있을 게 아니라

뭐라도 투자를 해야겠다는 자극을 받았고,


소액으로도 접근이 가능한

주식이란 자산에 

부쩍 관심이 늘어난 것이죠. 


주식은 사실

단순수익률 측면에서는

강남기축아파트를 앞섭니다.

(2005년5월부터 현재까지)


필자는 2005년 5월 당시 시세로

6.9억 원하는 33평형

강남아파트를 매입했습니다.


만일 그때 이 아파트를 사지 않고

그 금액만큼 주식에 투자했다면

지금 얼마가 되었을까요?

(당시 코스피 지수 956포인트)


아파트의 경우의 경우

국토교통부 실거래가 를 기준으로 하고,


주식은 코스피 지수 

계속 묻어두었다는 가정으로 비교했을 때,


결과적으로는

주식과 부동산의 자산가격이

장기적으로 동행한다는 말이 있는 것처럼

매우 비슷한 누적수익률을 보였습니다.


오히려 수익률로만 따지면

① 강북의 기축아파트

300%가 넘는 수익률을 기록하며

단연 최고였고,


② 그 다음이

230.1%의 수익률을 기록한 주식,


③ 마지막이

224.5%의 수익률을 기록한

강남의 기축아파트죠.


(ⓒ김경필 리더 제공)

 



아파트가 더 유리한 이유

1. 주거는 선택이 아니다


참고로 비교 대상은

'주식' '강남' 아파트입니다. 


'강북' 아파트를 제외하는 이유는

단순 비교가 힘들기 때문인데요, 


당시 강북 아파트 시세는

3억 원 정도고 이 금액으로

몇 채를 샀다고 명확하게

가정하기가 어려운 측면이 있습니다. 


그렇기에

주식과 강남아파트만 두고 보면

소폭이기는 해도 

주식이 수익률에서 앞섭니다.


그렇다면 무슨 이유로

주식이 아파트를 수익률 면에서

절대 이기기 어렵다고 말하는 걸까요? 




6.9억 원으로

아파트를 사지 않았을 경우

생각해보겠습니다. 


아파트를 사지 않아도

아파트에 자금을 투여해야 합니다. 

내가 살 곳이 필요하기 때문이죠.


2005년 5월 기준

전세 자금은 2.7억 원 정도로,


아파트 대신

주식을 산다면 거주 목적의

주택자금으로 2.7억 원을 쓰고

남은 금액만 투자할 수 있겠죠.


즉,

주식에 투자되는 원금

6.9억 원이 아니라

4.2억 원이 되었을 것입니다.


주식과 달리 아파트

투자 금액은 너무 크지만

사용가치투자가치가 결합된

유일한 자산이라고 할 수 있습니다. 


자산이란

미래에 현금흐름을 끝없이 만들어 내는

모든 것을 가리 킵니다.


다만, 그런 자산은 반드시

시장에서 가격이 매겨지고

거래가 가능해야 하죠.


따라서

예금(현금), 주식, 채권, 금, 상가, 건물, 

아파트 등이 이런 자산에 속합니다.


그런데 위 자산 중에서

수익을 낸다는 '투자가치' 외에,


본인이 직접 사용하며 누릴 수 있는

'사용가치'를 지니고 있는 자산

주택인

아파트가 유일합니다.





아파트가 유리한 이유

2. 전세제도


주식보다 아파트 투자가 낫다

또 다른 이유로,


우리나라에만 있는

전세제도를 꼽을 수 있습니다. 


10억 원짜리 아파트가 있다고 칩시다.

이 아파트에

거주하는 방법은 2가지입니다.


① 첫 번째 방법은 

아파트에 전세로 입주하는 것입니다.


만일 전세자금이 7억 원이라고 하면 

결국 이 아파트의

사용가치가 7억 원이란 뜻이 됩니다. 


7억 원은 투자와 관계없이

살기 위해

어차피 지불해야 하는 돈입니다.


② 두 번째 방법은

아파트를 사서 보유하고

내 집에 입주하는 방법입니다. 


이렇게 하려면 필요한 돈

전세금 7억 원이 아니라,


그보다 3억 원(갭, gap)이 더 많은

10억 원이 필요합니다.


그런데 이때 많은 분들이 

투자 원금이 10억 원이라고 생각하는데,


조금만 깊게 생각해 보면

투자 원금은 10억 원이 아님

쉽게 알 수 있습니다.


1가구 1주택이란 개념 하에서

투자자는 아파트를 사든 안 사든

삶을 영위하기 위해

주거비용 7억 원을 반드시 써야 합니다.


즉, 여기서

생활을 위한 필수 비용을 제외하고,


아파트의

투자가치(시세차익)을 얻기 위해서

투자자가 지불한 투자 원금

매매가와 전세가의 차이인

3억 원이란 것을 알 수 있습니다.


여기서 이 3억 원을

보통 갭(gap, 차액)이라고 부릅니다.


아파트는

어차피 써야 할 전세자금이라는

고정비용을 레버리지(지렛대) 삼아

투자하는 셈입니다.


(ⓒ김경필 리더)

 



아파트가 유리한 이유

3. 투자원금이 다르기 때문


이제

필자의 사례로 다시 돌아가서,


당시의 아파트 전세자금이라는

사용가치를 지불하고

남은 돈을 주식에 투자한다고

치환해서 생각 해보겠습니다. 


이것이

매우 현실적인 답이 될 것입니다.


전세금이 내려가면

그 차액을 주식에 더 투자하고,


반대로 전세가가 올라가면

주식에서 돈을 빼서 전세금을 올려준다

가정으로 다시 계산해 보았습니다.


결과는

예상한 대로입니다.


위에서 설명한 여러 이유로

주식이 절대로 총 수익률면에서

아파트를 이길 수 없습니다. 


특히 동일한 금액을 가지고 투자한다면

기본적으로 주거라는

사용가치가 포함된 아파트의 가치

주식만으로 뛰어넘긴 쉽지 않습니다. 


게다가 현실적으로

주식은 초장기 투자가 어렵다는 점을

감안하면,


사용가치와 투자가치가 공존하는

하이브리드형 자산인 아파트를

주식만으로는 이길 수 없습니다.


1가구 1주택의 개념에서

주식은 시드머니(종잣돈)

빠른 시간에 불리는 수단일 뿐

최종적인 목적이나 목표라기보다는,


소액으로

내 집 마련 속도를 높이는

도구로서의 가치를 가지고 있다고

할 수 있겠습니다. 


목돈으로 주식과 부동산 중

무엇에 투자할 지 고민하고 있다면

오늘 살핀 내용을

반드시 고려해보기 바랍니다. 


by 사이다경제 김경필 리더



https://cidermics.com/contents/detail/2607

저작권자 ©(주)사이다경제 무단전재 및 재배포 금지

에디터

에디터의 다른글

댓글 1


  • 이명민 2021-05-25 05:07

    역시 부동산이 최고여...


댓글작성