#주식 #부동산 #종잣돈 #내집마련
2005년에 주식투자한 사람 vs 강남 아파트 산 사람...수익률 승자는?
By 김경필 2021.05.27
주식 vs 아파트,
같은 돈으로 더 유리한 쪽은?
주식에 투자할까,
부동산에 투자할까.
자산시장의
끝없는 화두이자 논쟁 거리입니다.
실제로
주식과 아파트의 수익률은
그동안 어떤 것이 더 높았고,
앞으로의 자산시장에서
어떤 자산 수익률이 더 높을지를
지금부터 확인해보겠습니다.
어떤 주식과 어떤 아파트인가
어떤 시점을 기준으로 하는가
투자 금액과 세금 은 얼마인가 등,
여러 변수에 따라
주식과 부동산 수익률은 천차만별입니다.
복잡한 변수가 있기에
단순 비교 자체가 불가능할 수 있죠.
하지만 그동안의 평균 가격 및 지수,
그리고 우리나라에만 있는 전세제도와
1가구 1주택 특별 혜택 중심으로 보면
결론은 의외로 간단합니다.
주식수익률이
아파트를 이길 수 없다 는 것이죠.
그 이유가 무엇인지
제대로 알아볼까요?
주식이 수익률은 더 높은데?
2020년 이후
주가상승률 단연 최고입니다.
2020년 3월 코스피 지수는
코로나19 팬데믹 영향으로
크게 흔들렸지만,
그 이후 동학개미운동으로 불리는
개인들의 적극적인 시장 참여와,
이전과는 몰라보게 달라진
개인투자자에 대한 저변 확대로
지금은 지수 3,000시대에
완전히 정착했습니다.
2021년 1월과 5월 각각
사상최고치를 경신하며,
코로나19 공포로 최저치를 기록했던
1년 2개월 만에 지수는
최대 127% 상승하는 기염을 토했습니다.
아울러 많은 투자자가 걱정했던
주식 공매도도
1년 2개월 만에 다시 허용됐지만,
시장은 크게 흔들림 없는
모습을 보였습니다.
개인들의 매수세력이 뒷받침되는 등
기본적인 투자 체력이 단단함을 보여주며
앞으로도 상승세가 지속될 것이란
기대감을 갖게 해주었습니다.
이제 우리나라 증시도
외국인과 기관에 끌려만 다니던
예전의 분위기가 아닌 상황입니다.
심지어
미국의 금리 인상 가능성이라는
변수 앞에서도 거침없는 모습입니다.
이런 현상은 최근 몇 년간의
아파트 가격의 상승세가
어느 정도 원인이 되었을 것입니다.
아파트 가격이
접근 불가능한 수준으로 높아지면서,
개인들은 이대로 가만히 있을 게 아니라
뭐라도 투자를 해야겠다는 자극을 받았고,
소액으로도 접근이 가능한
주식이란 자산에
부쩍 관심이 늘어난 것이죠.
주식은 사실
단순수익률 측면에서는
강남기축아파트를 앞섭니다.
(2005년5월부터 현재까지)
필자는 2005년 5월 당시 시세로
6.9억 원하는 33평형
강남아파트를 매입했습니다.
만일 그때 이 아파트를 사지 않고
그 금액만큼 주식에 투자했다면
지금 얼마가 되었을까요?
(당시 코스피 지수 956포인트)
아파트의 경우의 경우
국토교통부 실거래가 를 기준으로 하고,
주식은 코스피 지수 에
계속 묻어두었다는 가정으로 비교했을 때,
결과적으로는
주식과 부동산의 자산가격이
장기적으로 동행한다는 말이 있는 것처럼
매우 비슷한 누적수익률을 보였습니다.
오히려 수익률로만 따지면
① 강북의 기축아파트가
300%가 넘는 수익률을 기록하며
단연 최고였고,
② 그 다음이
230.1%의 수익률을 기록한 주식,
③ 마지막이
224.5%의 수익률을 기록한
강남의 기축아파트죠.
(ⓒ김경필 리더 제공)
아파트가 더 유리한 이유
1. 주거는 선택이 아니다
참고로 비교 대상은
'주식'과 '강남' 아파트입니다.
'강북' 아파트를 제외하는 이유는
단순 비교가 힘들기 때문인데요,
당시 강북 아파트 시세는
3억 원 정도고 이 금액으로
몇 채를 샀다고 명확하게
가정하기가 어려운 측면이 있습니다.
그렇기에
주식과 강남아파트만 두고 보면
소폭이기는 해도
주식이 수익률에서 앞섭니다.
그렇다면 무슨 이유로
주식이 아파트를 수익률 면에서
절대 이기기 어렵다고 말하는 걸까요?
6.9억 원으로
아파트를 사지 않았을 경우를
생각해보겠습니다.
아파트를 사지 않아도
아파트에 자금을 투여해야 합니다.
내가 살 곳이 필요하기 때문이죠.
2005년 5월 기준
전세 자금은 2.7억 원 정도로,
아파트 대신
주식을 산다면 거주 목적의
주택자금으로 2.7억 원을 쓰고
남은 금액만 투자할 수 있겠죠.
즉,
주식에 투자되는 원금은
6.9억 원이 아니라
4.2억 원이 되었을 것입니다.
주식과 달리 아파트는
투자 금액은 너무 크지만
사용가치와 투자가치가 결합된
유일한 자산이라고 할 수 있습니다.
자산이란
미래에 현금흐름을 끝없이 만들어 내는
모든 것을 가리 킵니다.
다만, 그런 자산은 반드시
시장에서 가격이 매겨지고
거래가 가능해야 하죠.
따라서
예금(현금), 주식, 채권, 금, 상가, 건물,
아파트 등이 이런 자산에 속합니다.
그런데 위 자산 중에서
수익을 낸다는 '투자가치' 외에,
본인이 직접 사용하며 누릴 수 있는
'사용가치'를 지니고 있는 자산은
주택인
아파트가 유일합니다.
아파트가 유리한 이유
2. 전세제도
주식보다 아파트 투자가 낫다는
또 다른 이유로,
우리나라에만 있는
전세제도를 꼽을 수 있습니다.
10억 원짜리 아파트가 있다고 칩시다.
이 아파트에
거주하는 방법은 2가지입니다.
① 첫 번째 방법은
아파트에 전세로 입주하는 것입니다.
만일 전세자금이 7억 원이라고 하면
결국 이 아파트의
사용가치가 7억 원이란 뜻이 됩니다.
7억 원은 투자와 관계없이
살기 위해
어차피 지불해야 하는 돈입니다.
② 두 번째 방법은
아파트를 사서 보유하고
내 집에 입주하는 방법입니다.
이렇게 하려면 필요한 돈은
전세금 7억 원이 아니라,
그보다 3억 원(갭, gap)이 더 많은
10억 원이 필요합니다.
그런데 이때 많은 분들이
투자 원금이 10억 원이라고 생각하는데,
조금만 깊게 생각해 보면
투자 원금은 10억 원이 아님을
쉽게 알 수 있습니다.
1가구 1주택이란 개념 하에서
투자자는 아파트를 사든 안 사든
삶을 영위하기 위해
주거비용 7억 원을 반드시 써야 합니다.
즉, 여기서
생활을 위한 필수 비용을 제외하고,
아파트의
투자가치(시세차익)을 얻기 위해서
투자자가 지불한 투자 원금은
매매가와 전세가의 차이인
3억 원이란 것을 알 수 있습니다.
여기서 이 3억 원을
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댓글 2
역시 부동산이 최고여...
약간 논지에 맞는 유리한 정보는 넣고 불리한 정보는 싹 빼놓은 듯한 느낌입니다. 주식에 대해서는 유리한 점은 완전히 빠지고 잘못된 정보가 들어가 있네요. 객관성이 떨어진다고 느껴졌습니다.
1. 기간 2005년부터 현재까지 계산 안 하고 기간을 더 늘리면, 주식이 월등합니다.
2005년부터 현재까지만 기간을 설정한 건 부동산이 더 오른 특정 시기만 인용해서 장기적으로 부동산이 더 낫다는 주장을 뒷받침 하기 위하신 것 같습니다.
물론 본인의 투자기간이라고 하지만 그 기간이 길다고 해서 장기적으로 더 낫다고 주장하는건 잘못된 주장이죠.
아래 더 장기로 진행 시 두 투자자산의 수익률 비교를 한 삼성자산운용에서 발행한 리포트가 있으니 참고해 보시길.
http://m.fundsolution.co.kr/upload/FOK/content/20180315012805233.pdf
2. 사용가치
주식에 대해서는 사용가치를 언급하면서 혜택을 설명하는 반면, 주식에 투자했을 때 얻을 수 있는 배당수익에 대해서는 아무런 언급이 없네요..
7억 투자 시 2%로 배당 받으면 월 120가까이가 나오는데, 그 돈에 대한 혜택은 어떻게 설명하실래요? 만약에 월 120으로 월세를 산다거나(보증금 없다 가정) 이미 살 공간이 있으면 오히려 배당수익이 더 매력적인 것 같습니다.
3. 전세금 레버리지
처음에는 그 집에 살 수 있다고 주장해 놓고 갑자기 뒤에서는 전세금 레버리지를 언급하시네요. 전세금 레버리지를 받으면 어떻게 본인이 그 집에 들어가 사용가치를 향유할 살 수 있죠? 전세금 레버리지 쓴다고 하면 결국 다른곳에 들어갈 전세금이 있어서 추가로 앞에 언급한 주식처럼 투자금이 더 늘어나는거 아닌가요? 아니면 애초에 이미 2주택이거나 본인이 살아야 할 따른 집이 있는 거 아닌가요?
4. 세금
앞에 말했다시피, 부동산 투자에 대한 세금 언급이 전혀 없습니다. 부동산은 요새 취득세, 보유세, 양도소득세 등등 차떼고 포떼고 하면 실 수익률 확 낮아집니다. 반면에 부동산은 그런거 없고 대주주 아닌 이상(일반인이 대주주 될 걱정할 필요 없음) 세금 제로입니다. 그리고 주식은 팔고 싶을 때 아무때나 팔 수 잇는 반면 부동산은 그렇지 못하죠.
5. 초장기 투자
주식이 초장기 투자가 어렵다고 하는데, 그 근거가 무엇이죠?