서울의 부동산은 여전히 비싸다

정부가 지난해 8.2 대책 등의

강력한 부동산 정책을 연이어 발표했음에도,

연초부터 서울의 아파트값의

상승세가 거침없습니다.

(참조-메가톤급 8.2 부동산 대책은 무슨 내용?)

부동산 전문 사이트 '부동산114'에 따르면

5일 조사 기준 서울의 주간 아파트값은

지난주에 비해 0.33% 올랐습니다.

이는 8.2 대책 직후인 작년 8월 4일

0.37%를 기록한 이후

가장 높은 변동률을 기록한 것이며,

1월 첫째 주 변동률이 이렇게 높은 것은

2009년 미국발 금융 위기 이후 처음입니다.

이렇게 집값이 오르자

부동산을 더 보유하고 있다가

추후 규제가 풀리면 팔겠다는

'버티기' 심리가 시장에 퍼지면서

부동산 거래량이 감소하고 있는데요,

그 덕분에(?) 가계대출의 증가세가

서서히 둔화되고 있습니다. 

가계대출 증가세는 둔화

한국은행에 따르면 지난해 은행과

보험, 상호금융, 저축은행, 새마을금고 등

전 금융권 가계대출 증가액은

90조3천억 원을 기록했습니다. 

이는 2016년의 123조2천억 원보다

줄어든 수치인데요, 

한국은행의 관계자는

"주택담보 대출 증가 둔화에는

8.2 대책의 영향이 있었다"고 밝혔습니다. 

집주인들이 규제로 인해 물건을 내놓지 않아

거래가 줄어든 데다가

정부의 부동산 대책으로 인해

담보 대출 기준이 까다로워졌기 때문에

가계의 주택담보대출이 줄어든 것이죠.

(참조-담보 대출 vs 신용대출?)

이달 말부터 신DTI 출격!

그런데 이런 가계대출을

더 어렵게 만드는 신DTI가 

이달 말부터 적용될 예정입니다. 

신DTI, LTV, DSR 등은 모두

은행에서 주택을 담보로 잡고

돈을 빌릴 때 적용되는 심사 기준인데요,

*LTV, DTI, DSR 등의 대출 기준이 궁금하다면

아래의 글을 참고하시기 바랍니다.

(참조 - 올해 강화되는 LTV란 뭘까?)

(참조 - DTI가 뭔지 알려주지)

(참조 - 돈 빌리기 어려워진다...새 대출기준 'DSR' 집중분석)

이중 DTI(총부채상환비율, DTI·Debt to Income)는

돈을 빌리려는 사람의 소득에 비해

빚이 얼마나 많은지를 보고

상환능력을 평가하는 기준이며,

신DTI는 말 그대로 기존 DTI의

새로운 버전이라고 생각하시면 됩니다.

DTI와 신DTI의 차이는

기존 주택담보대출의 '원금'이

포함되는지 여부입니다.

무슨 말이냐면 DTI는

소득과 부채의 비율을 따지는 것인데,

여기서 부채란

이번에 새롭게 받으려는 주택담보대출과

기존에 가지고 있던 주택담보대출 및

기타 대출의 이자를 모두 포함합니다. 

이때, 현행 DTI는

새롭게 신청하는 주택담보대출금만

원금과 이자까지 반영하고,

기존 대출금은 '이자'만 반영해서

대출 신청자의 연간 소득과 비교해

부채가 얼마나 많은지를 봅니다.

반면에 신DTI는

이번에 새로 신청하는 주택담보대출의

원리금을 포함하는 것은 물론이고,

이자만 반영했던 기존 주택담보대출의

'원금'까지 반영해서 산출합니다.

쉽게 말해 은행들의 대출 평가에 반영되는

내 빚의 규모가 더 커지는 것입니다.

신DTI로 달라지는 3가지

1) 대출 가능 금액 감소

이러한 신DTI 적용으로 달라지는

가장 큰 변화는 대출 가능 금액이

적어진다는 것입니다.

은행은 당연히 빚이 많고 소득이 적으면

대출을 더 적게 해주려고 합니다.

예를 들면, 이미 2억 원 가량의 

주택담보 대출을 받은

연 소득 1억 원의 직장인이

투기 지역 아파트를 담보로

새롭게 추가 대출을 받을 경우,

신DTI를 적용하면

대출 가능 금액이 예전보다

9천만 원 이상 줄어들게 됩니다.

2) 소득 증빙 심사 강화

더불어 돈을 빌리려는 사람들의

소득에 대한 심사도 강화됩니다.

기존에는 1년 치 소득만 봤지만

이제부턴 총 2년간의 소득을 확인해서 

꼼꼼하게 평가하게 됩니다.

참고로 소득이 없는 퇴직자는

국민연금과 건보료 납부 내역으로

소득을 추적하게 됩니다.

3) 청년층 신혼부부 혜택 강화 

하지만 정부는 신DTI로 소득이 적은

경제 취약계층의 상황을 고려해,

청년층, 40세 이하의 무주택자와 신혼부부는 

실수요자 보호 차원에서 기존처럼 

1년치 소득만 확인할 방침이라고 합니다. 

또한, 청년과 무주택자 그리고

신혼부부들은 신DTI를 적용했을 때

대출 한도가 더 늘어날 가능성도 있습니다.

기존 DTI는 대출을 받으려는 사람의

전년도 소득을 기준으로 한도를 정하지만,

신DTI는 미래 소득도

함께 따지기 때문입니다.

신DTI는 투기지역, 투기과열지구, 

수도권 등지에서부터

본격적으로 시작된다고 하는데요,

이러한 새로운 대출 기준의 목적은

결국 은행에서 쉽게 돈을 빌려

집을 여러채 구매하는

부동산 투기 세력을 견제하고,

정말로 집이 필요한 '실수요자'들에게 

상환 가능한 선에서

합리적인 금액을 빌려주려는 것입니다.

정부의 이런 목표가

제대로 실현될 수 있을지

귀추가 주목됩니다.