그래서

집값 떨어질까?

보수 진영에서

서울 시장이 나왔습니다.

앞으로의 주택 시장에

과연 어떤 영향이 있을지

관심이 집중되고 있죠.

결론부터 말하면

규제 일변도의 정책에 대한

완화 시도는 있겠지만,

여당이 

국회의석과 서울 및 수도권의

지방자체장의 절반 이상을 차지하는 현재,

그동안 추진한 규제 정책의

변화를 꾀할 가능성은 매우 적습니다.

그 이유는 내년 대선을 앞두고

여당이 급격한 정책 변화를 시도할 경우

총체적인 정권책임론을 피할 수 없고,

결과적으로 내년 대선에서

불리해질 수 있기 때문입니다.

무엇이 옳고 그름의 문제가 아니라

다분히 정치적인 이유에서

큰 변화가 있기 힘듭니다.

(ⓒ서울시)

주식, 부동산...

직장인 투자자는 어디로?

요즘

심심치 않게 듣는 질문이 있습니다.

“주식을 하는 게 나은가요?

집을 사는 게 나은가요?”

1초의 망설임도 없이

빛의 속도로 대답할 수 있습니다.

“주식해서 집을 사라”

반 농담 같은 말이지만

이것이 진리입니다.

주식은 도구일 뿐

목표는 아닙니다.

반면, 대한민국에서 집은

인생 전체의 목적은 아닐지라도 

중요한 목표임에는 틀림없습니다.

무주택자에게 특히

내 집 마련은 필수입니다. 

따라서

집값이 출렁이는 것만 보고

매수 시기를 오래 고민하면

결과가 좋지 않을 가능성이 큽니다.

집값 변동보다는

자신의 호흡과 계획에 맞게

내 집 마련 계획을 세우는 게 중요하죠.

'집'이 우선이다

집값은 2015년부터 꾸준히 상승해서

2017년부터 2020년까지는

지난 20년 중에

가장 높은 상승률을 기록했습니다.

따라서 향후 집값은

급격한 상승의 피로감으로 인해

아주 단기적으로

보합세, 안정세를 보이거나,

또는 

상승률이 컸던 지역에서는

소폭 하락까지도 있을 것이라 봅니다.

그렇다면

집값이 좀 더 떨어질 때까지

기다리는 게 좋을까요?

아닙니다. 

주택은 빨리 사는 게 좋습니다.

주식처럼

매일 사고팔 수 없는 자산인

주택을 하루라도 빨리

매수해야 하는 이유는 뭘까요?

일정 시간이 지나면

집값은 또 다시 오를 것이기 때문입니다.

이미 오를 대로 오른 

집값이 또 오를 것이라고 보는

이유는 총 3가지입니다. 

집값이 또 오르는 이유

1. 실질금리가 정말 낮다

첫째,

시장금리 상승에도 불구하고

10년 이래 가장 낮은 실질금리가 예상됩니다.

금리는

모든 자산 가격에 영향을 미치지만

주택 가격에

특히 더 많은 영향을 줍니다.

대출 이자가 낮고

다른 자산 수익률이 낮으면

돈은 부동산으로 몰리기 때문이죠.

그래서 집값을 잡기 위해서라도

금리가 어느 정도 올라야 하는데

우리나라에선 특히 더

금리가 오르기 힘듭니다.

금리는 투자자가

은행 등의 금융사를 통해

타인의 자본을 끌어올 때

얼마의 비용을 지불하는가를 나타내기에,

돈의 가격이라고도 하는데요,

이때 명목금리보다는

실질금리를 봐야 합니다.

*실질금리

: 자금을 빌리는 기업이나 개인이 부담하는

물가상승을 감안한 실질적인 이자율.

명목금리에서 인플레이션율을 뺀 금리를 뜻함.

올해 한국은행의

물가상승률 목표는 2.0%로

10년 이래 가장 높은 수치입니다.

그만큼 경기 개선과

인플레이션(물가상승)에 대한

기대감과 압력이 높은 상태죠.

이런 상황에서 

우리나라에는 이런 물가상승 흐름을

통제할 수단이 거의 없습니다.

(참조-금리의 역할)

물가가 오를 가능성이 높을 때

금리를 높여서 물가를 잡아야 하는데,

아직 코로나19로 힘들어하는 상황에

기준금리를 올리기는 어렵습니다.

미국처럼 

선진 금융시장이 있어서 자율적으로

인플레이션을 흡수하지도 못하죠.

미국은 단기 채권 시장뿐만 아니라

장기 채권 시장이 잘 발달해있습니다.

중앙은행인 연방준비제도(Fed)의

통화 정책과는 별개로,

시장 원리에 따라

금리가 자체적으로 오를 수 있습니다. 

실제로 경기 개선에 대한 기대로

인플레이션 압력이 생길 경우,

다른 나라에서는

중앙은행이 금리를 올려서

인플레이션 압력을 낮춰야 합니다. 

하지만 미국은 정부와 별개로

자금 시장에서 금리가 오른다는 뜻이죠.

경기 개선으로 인플레이션 기대가 생기면

자금 시장에서 돈을 빌려주려는 사람들이

더 높은 금리의 채권이 나올 때까지

채권 매수 시기를 늦추고,

결국

장기 채권 금리가 오름세를

보이게 되는 것이죠. 

최근

미국국채 10년물 금리가 오르는 이유가

여기에 있습니다.

그런데 우리나라는

채권 시장이 발달하지 않았으니

장기 인플레이션에

그대로 노출될 수밖에 없습니다. 

집값이 또 오르는 이유

2. 주택은 이제 화폐다

둘째,

인구감소론을 무의미하게 만든

주택 보유 개념의 변화 때문입니다. 

주택 하락론자들의 주장에는

언제나 인구감소론이 있습니다.

인구가 줄고

주택에 대한 수요가 줄 것이기 때문에

집값 하락은 기정사실이란 주장입니다.

대중들이

깜박 속기 좋은 말이죠.

이는 마치 먹을거리가 많아져 

짜장면 수요가 줄면

짜장면 가격이 하락할 것이라는 말과

같은 맥락인데요,

짜장면 가격이 떨어지고 있나요?

오히려 오르고 있죠. 

(참조-'짜장면'과 '스테이크' 가격 중 무엇이 빨리 오를까?)

이런 단순한 생각으로

주택 문제에 접근하면서

10년 내내 집값 하락을 주장해온

전문가도 있습니다.

멈춘 시계도 하루에 두 번은 맞는데

어떻게 10년을 계속 틀릴 수 있을까요?

물론 인구가 집값에

어느 정도는 영향을 줍니다.

우리나라 인구는 2040년에

5,076만 명이 될 것으로 예상되며

이는 현재보다

약 2%가 줄어든 수치입니다. 

그중에서도

주택 수요가 높은 30~70세 인구는

2040년에 2,724만 명으로

지금보다 10.8%나 줄어들죠.

그런데 이런 인구감소론을

한순간에 의미 없게 만든 것이 있으니,

바로

주택 보유 개념의 변화입니다.

주택은 이제

필요해서 보유하는 것이 아니라

보유 자체가 목적이 되었습니다.

주거용이라는

필요에 기반한 수요뿐 아니라,

부의 저장 수단이라는

또 하나의 목적이 생겼기 때문입니다.

알다시피 '원화'라는

변방의 통화를 사용하는 우리나라에는

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