전은규, 강호성

#서울시장 #집값 #부동산전망

서울시장이 보수 우파여도...집값 변화는 없다?

By 김경필 2021.04.16




그래서

집값 떨어질까?


보수 진영에서

서울 시장이 나왔습니다.


앞으로의 주택 시장에

과연 어떤 영향이 있을지

관심이 집중되고 있죠.


결론부터 말하면

규제 일변도의 정책에 대한

완화 시도는 있겠지만,


여당이 

국회의석과 서울 및 수도권의

지방자체장의 절반 이상을 차지하는 현재,


그동안 추진한 규제 정책의

변화를 꾀할 가능성은 매우 적습니다.


그 이유는 내년 대선을 앞두고

여당이 급격한 정책 변화를 시도할 경우

총체적인 정권책임론을 피할 수 없고,


결과적으로 내년 대선에서

불리해질 수 있기 때문입니다.


무엇이 옳고 그름의 문제가 아니라

다분히 정치적인 이유에서

큰 변화가 있기 힘듭니다.


(ⓒ서울시)




주식, 부동산...

직장인 투자자는 어디로?


요즘

심심치 않게 듣는 질문이 있습니다.


“주식을 하는 게 나은가요?

집을 사는 게 나은가요?”


1초의 망설임도 없이

빛의 속도로 대답할 수 있습니다.


“주식해서 집을 사라”


반 농담 같은 말이지만

이것이 진리입니다.


주식은 도구일 뿐

목표는 아닙니다.


반면, 대한민국에서 집

인생 전체의 목적은 아닐지라도 

중요한 목표임에는 틀림없습니다.


무주택자에게 특히

내 집 마련은 필수입니다. 


따라서

집값이 출렁이는 것만 보고

매수 시기를 오래 고민하면

결과가 좋지 않을 가능성이 큽니다.


집값 변동보다는

자신의 호흡과 계획에 맞게

내 집 마련 계획을 세우는 게 중요하죠.





'집'이 우선이다


집값은 2015년부터 꾸준히 상승해서

2017년부터 2020년까지는

지난 20년 중에

가장 높은 상승률을 기록했습니다.


따라서 향후 집값

급격한 상승의 피로감으로 인해

아주 단기적으로

보합세, 안정세를 보이거나,


또는 

상승률이 컸던 지역에서는

소폭 하락까지도 있을 것이라 봅니다.


그렇다면

집값이 좀 더 떨어질 때까지

기다리는 게 좋을까요?




아닙니다. 

주택은 빨리 사는 게 좋습니다.


주식처럼

매일 사고팔 수 없는 자산인

주택을 하루라도 빨리

매수해야 하는 이유는 뭘까요?


일정 시간이 지나면

집값은 또 다시 오를 것이기 때문입니다.


이미 오를 대로 오른 

집값이 또 오를 것이라고 보는

이유는 총 3가지입니다. 




집값이 또 오르는 이유

1. 실질금리가 정말 낮다


첫째,

시장금리 상승에도 불구하고

10년 이래 가장 낮은 실질금리가 예상됩니다.


금리는

모든 자산 가격에 영향을 미치지만

주택 가격에

특히 더 많은 영향을 줍니다.


대출 이자가 낮고

다른 자산 수익률이 낮으면

돈은 부동산으로 몰리기 때문이죠.


그래서 집값을 잡기 위해서라도

금리가 어느 정도 올라야 하는데

우리나라에선 특히 더

금리가 오르기 힘듭니다.


금리는 투자자가

은행 등의 금융사를 통해

타인의 자본을 끌어올 때

얼마의 비용을 지불하는가를 나타내기에,


돈의 가격이라고도 하는데요,

이때 명목금리보다는

실질금리를 봐야 합니다.


*실질금리

: 자금을 빌리는 기업이나 개인이 부담하는

물가상승을 감안한 실질적인 이자율.

명목금리에서 인플레이션율을 뺀 금리를 뜻함.


올해 한국은행의

물가상승률 목표는 2.0%로

10년 이래 가장 높은 수치입니다.


그만큼 경기 개선과

인플레이션(물가상승)에 대한

기대감과 압력이 높은 상태죠.


이런 상황에서 

우리나라에는 이런 물가상승 흐름을

통제할 수단이 거의 없습니다.


(참조-금리의 역할)


물가가 오를 가능성이 높을 때

금리를 높여서 물가를 잡아야 하는데,


아직 코로나19로 힘들어하는 상황에

기준금리를 올리기는 어렵습니다.




미국처럼 

선진 금융시장이 있어서 자율적으로

인플레이션을 흡수하지도 못하죠.


미국은 단기 채권 시장뿐만 아니라

장기 채권 시장이 잘 발달해있습니다.


중앙은행인 연방준비제도(Fed)

통화 정책과는 별개로,


시장 원리에 따라

금리가 자체적으로 오를 수 있습니다. 


실제로 경기 개선에 대한 기대로

인플레이션 압력이 생길 경우,


다른 나라에서는

중앙은행이 금리를 올려서

인플레이션 압력을 낮춰야 합니다. 


하지만 미국은 정부와 별개로

자금 시장에서 금리가 오른다는 뜻이죠.


경기 개선으로 인플레이션 기대가 생기면

자금 시장에서 돈을 빌려주려는 사람들이

더 높은 금리의 채권이 나올 때까지

채권 매수 시기를 늦추고,


결국

장기 채권 금리가 오름세

보이게 되는 것이죠. 


최근

미국국채 10년물 금리가 오르는 이유

여기에 있습니다.


그런데 우리나라는

채권 시장이 발달하지 않았으니

장기 인플레이션에

그대로 노출될 수밖에 없습니다. 





집값이 또 오르는 이유

2. 주택은 이제 화폐다


둘째,

인구감소론을 무의미하게 만든

주택 보유 개념의 변화 때문입니다. 


주택 하락론자들의 주장에는

언제나 인구감소론이 있습니다.


인구가 줄고

주택에 대한 수요가 줄 것이기 때문에

집값 하락은 기정사실이란 주장입니다.


대중들이

깜박 속기 좋은 말이죠.


이는 마치 먹을거리가 많아져 

짜장면 수요가 줄면

짜장면 가격이 하락할 것이라는 말과

같은 맥락인데요,


짜장면 가격이 떨어지고 있나요?

오히려 오르고 있죠. 


(참조-'짜장면'과 '스테이크' 가격 중 무엇이 빨리 오를까?)


이런 단순한 생각으로

주택 문제에 접근하면서

10년 내내 집값 하락을 주장해온

전문가도 있습니다.


멈춘 시계도 하루에 두 번은 맞는데

어떻게 10년을 계속 틀릴 수 있을까요?




물론 인구가 집값에

어느 정도는 영향을 줍니다.


우리나라 인구는 2040년

5,076만 명이 될 것으로 예상되며

이는 현재보다

약 2%가 줄어든 수치입니다. 


그중에서도

주택 수요가 높은 30~70세 인구는

2040년에 2,724만 명으로

지금보다 10.8%나 줄어들죠.




그런데 이런 인구감소론

한순간에 의미 없게 만든 것이 있으니,


바로

주택 보유 개념의 변화입니다.


주택은 이제

필요해서 보유하는 것이 아니라

보유 자체가 목적이 되었습니다.


주거용이라는

필요에 기반한 수요뿐 아니라,


부의 저장 수단이라는

또 하나의 목적이 생겼기 때문입니다.


알다시피 '원화'라는

변방의 통화를 사용하는 우리나라에는

안전자산이라는 것이 극히 드뭅니다.


여러 번의 외환위기와 금융위기를 겪으며

아파트는 대한민국의

유일한 안전자산이 되었습니다.


심지어 환금성도 좋습니다.

단독주택은 제대로 된 임자를 만나야

제값을 받을 수 있지만,


아파트는 동일한 형태의 

일률적이고 규격화된 모양으로

화폐의 역할을 대신하고 있습니다.


사람들이 주택을

부의 저장 수단으로 인식한다는

명확한 증거가 주택을

자식에게 증여하는 현상입니다.


주택을 자녀에게 증여하는 사례

꾸준히 늘어 작년 2020년은

사상 최대인 14만 건에 육박했습니다.


이것이 얼마나 대단한 숫자인가 하면

서울에 아파트가 168만 채밖에 없습니다.


2020년 전국의 주택 증여 건 수가

서울 전체 아파트의 10%에

육박하는 것입니다.


분명한 것은 주택을 더는

수요 공급의 논리로만 

판단하면 안 된다는 것입니다.


다시 한번 강조하지만

주택 보유 개념은 필요가 아니라

목적 자체가 되었음을 잊어선 안 됩니다.





집값이 또 오르는 이유

3. 팔지 않습니다


셋째,

2030대에 두드러진 '영끌' 현상으로

주택을 쉽게 팔 수 없는

보유자들이 늘어났습니다.


어려운 말로

주택 가격 하방경직성이 강화된 것입니다.


하방경직성이란

시장의 수요와 공급 변화에 의해

가격 하락 요인이 발생하더라도

가격이 쉽게 떨어지지 않는 현상인데,


지금 이것이

사상 최대로 강합니다.




주택 폭락론자들의 주장처럼

집값이 폭락하려면,


집을 팔아서 그 돈을

현금으로 들고 있으려는

사람들이 많아져야 합니다. 


그러나 현실에서 집을 판 사람은

또 다시 다른 집을 삽니다.


1주택자가

주택을 매도하는 경우의 99%가

갈아타기 수요입니다.


이렇게 되면

집값은 떨어지지 않습니다.


또한 요즘 주택 시장은

2030세대의 영끌이 이끌었다고 할 만큼

젊은 세대들이 주택을 많이 사들였습니다.


2020년 주택 매매건수

110만 건 중 34.1%가 2030세대로,


2020년에만 무려 37만 가구의

집주인20~30대라는 뜻입니다.




그런데 우리나라에서는

투기 근절을 위해 9억 원까지의 주택은

조정지역 이상의 경우

2년 거주와 보유의 의무가 발생합니다.


사정이 이렇다 보니

집을 최근에 구매해 단기간 보유한 사람은

쉽게 집을 팔 수 없죠.


설사 2년 보유와 거주의 의무가

채워졌다고 해도,


이사 비용과 취득세 등

높은 거래 비용을 지불하면서

또 다시 움직이기는

현실적으로 어렵습니다.


게다가 9억 원보다

비싼 아파트가 많은 요즘,


2년 거주를 채웠다고 해도

9억 원 초과분에 대한

양도소득세를 절감하려면

장기보유 특별 공제를 활용해야 합니다.


이것은 최대 10년을 보유해야

세금을 최대 80%까지 공제받을 수 있죠.


그렇기에 

외환위기급의 대형 변동성이 아니고서,


웬만한 이슈에는

집을 팔지 못하는 사람들이

시장에 계속 늘어나는 것입니다.


이런 이유들로

주택 가격의 하방경직성은

말로 표현하기 어려울 정도로

강화되었다고 할 수 있습니다.




주식은 단타, 부동산은 장투


최근 방송에서

주식으로 큰 돈을 벌었다

투자자나 유명 연예인의 이야기가

자주 소개되고 있는데요,


인터뷰에 나선 그들이

공통적으로 하는 말이 있습니다. 


"가치투자와

장기투자가 답입니다." 


심지어 어떤 회사 직원들의 관상을 보고

그 친절함을 보고 장기투자했다는

전설적인 무용담까지 있습니다.


이런 말은

마치 수학능력시험 만점자가,


"저는 과외 한 번 안 받고

자기주도 학습으로 교과서 위주의

개념 이해에만 집중했어요." 라고

인터뷰하는 것과 같습니다.




사실 흔히 말하는 황금 룰이란 황금을

가질 수 있게 만들어 주는 룰이 아니라

그냥 황금을 가진 자가 말하는 룰입니다.


장기투자나 가치투자가

틀렸다는 말이 아닙니다.


100명 중 1명 정도가 거둔

놀라운 성과 안에는

진짜 그런 원리와 원칙으로

성공한 사람도 있을 것입니다.


하지만 현실적으로 생각해보면

이것을 그대로 실행할 수 있는 사람이

몇 명이나 될까요? 


설사 실천한다고 해도 이런 원칙은

절대불변의 진리일 수 없고

상황에 따라 달라지는

'케바케' 사례가 될 수밖에 없죠.


직장인이 자신의 월급

300~400만 원으로 주식을 한다면

많아봐야 100~200만 원 수준이고,


소득 중 자유재량 소득은

미혼의 경우여도 50% 수준입니다. 


그것도 머지않아

전세금이나 주택 마련에서 써야 하죠.


평범한 직장인이

여윳돈 수억 원을 주식에 넣어 투자하는

특수한 무용담을 따라하려면,


자신의 소득 중 이런 자유재량 소득의

수십 년 분을 주식에 장기투자해야 하는데

이것이 정말 가능한지 의문입니다.




물론 내 집 마련을 완전히 포기하고

대한민국에서 수십 년간

그냥 무주택자로 있는

위험을 감수한다면 가능합니다.


100명 중 10명이 성공을 거두는

주식에 미래를 거는 것보다,


100명 중 100명이 절대 실패하지 않는

내 집 마련을 우선해야 하는 이유가

여기에 있는 것입니다.


by 사이다경제 김경필 리더



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댓글 2


  • 이명민 2021-04-16 11:51

    잘 읽었습니다. 감사합니다.


  • 김경중 2021-06-17 00:40

    너무도 좋은 글이네요. 초기 미국에 정착한 유대계들은 집이나 가게 대물림해서 지금의 프렌즈체인점이나 대기업으로 성장했다는 일화가 있죠. 절대로 건물이나 집은 팔지 않고 2.3대 그 이상으로 물러준다는. 글을보고 다시한번 감탄합니다.


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