10년이 지나도 안 바뀌는

비싼 집의 원칙!

지난 시간에 이어

시대와 상관없이 동일하게 적용되는

'똘똘한 1주택'의 원칙을 알아보겠습니다. 

(참조-'똘똘한 1주택'의 원칙 -1편-)

지금으로부터 약 33년 전인

1987년, 당시 필자의 부모님은

서울에 작은 연립주택을 팔고,

신도시 '목동'에 대출을 받아서라도 

새로 짓는 아파트를 사야 하는지를 놓고

심각한 고민에 빠지셨습니다.

목동은 지금이야

서울의 대표적인 주거지 중 하나지만

1987년에 목동은 서울 변두리였습니다.

필자는 고등학생이었으니

아쉽게도 부모님께 도움이 될 만한

조언을 할 형편은 아니었는데요,

한 달을 넘게 고민하신 어머님은

무언가 결심하신 듯 비장한 표정으로

가족들에게 이렇게 말씀하셨습니다.

"송충이는 솔잎을 먹어야지

우리 형편에 무슨 아파트냐..."라며

목동 아파트 분양을 포기하셨습니다.

(목동 ⓒ goodfreephotos)

똘똘한 1주택의 가치는

실로 어마어마해...

당시 그 목동 아파트의 신규분양가는

27평이 3,500만 원이었고

부모님이 보유한 연립주택의 가격은

약 2,000만 원 정도였던 것으로 기억됩니다.

늘 형편이 넉넉치 않았던

부모님에게 새로운 대출 1,500만 원과

이자는 큰 부담이었을 것입니다.

하지만 현재 거주하는 집보다

상위의 주택으로 갈아타지 못한 결과는

두고두고 아쉬움으로 남았습니다.

결과적으로 목동의 아파트의 

현재 가격은 14억 원이 훌쩍 넘으니

같은 서울이라고 해도 두 주택의

현재 가치는 비교 자체가 안 됩니다.

필자의 부모님은 목동 아파트가

미래에 본인의 연립주택보다

더 '똘똘한 1주택'이 될 것임을 아셨습니다.

그러나 집을 자산이란 개념보다는

주거 개념으로만 생각해서

재산을 증식할 기회를 놓친 것이죠.

두 번째 사례를 통해서

'똘똘한 1주택'은

단독주택보다 공동주택, 

그 중에서도 연립주택 같은

소규모 단지보다 대단지의 아파트가

훨씬 더 높게 상승해왔음을 알 수 있습니다.

*똘똘한 1주택의 요소 Part2

③ 단독주택보다 공동주택

④ 연립주택보다 아파트

비싼 집만 계속 비싸지는 이유

3가지

그렇다면 이런 현상은 왜 일어나는 것이고,

앞으로도 이런 현상은 반복될까요?

필자는 2011년 한 공개 강연에서

10년 안에 서울 일부 아파트는

평당 5,000만 원을 넘을 거라 말했다가

곤혹을 치렀습니다.

강연 이후 몇 명의 사람들이

근거 없는 주장이라며 찾아와

항의를 했기 때문인데요,

필자가 그런 주장을 한 것은

흔히 말하는 관심을 끌기 위해서,

또는 감에 의지했던 게 절대 아닙니다.

대한민국의 특수한 경제환경과

경제학적 논거를 바탕으로 말했던 것이죠.

그러나 세월이 흘러 필자의 주장은

예상보다 훨씬 더 빨리 현실이 되었습니다.

'똘똘한 1주택' 선호로

상위 지역일수록 집값 상승률이

더 높아지는 현상이

2015년부터 본격화된 것이죠.

그것은 양극화의 원인으로 꼽히는

세 가지 이유 때문입니다.

① 완화된 부동산 정책

 - 손 쉬워진 갭투자

*갭(gap)투자

: 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과

전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고

매입하는 투자 방식.

2014년 박근혜 정부는

부동산 시장 활성화를 위해

주택담보대출의 걸림돌로 지적되던

대출 제한을 대폭 풀어주었습니다. 

주택담보인정비율(LTV)을 70%,

총부채상환비율(DTI)은 60%까지

상향 조정합니다.

(참조-DTI 뭔지 알려주지!)

(참조-LTV는 무엇일까?)

한마디로

집값의 30%만 있어도 대출을 받아

주택을 구입할 길이 열린 것입니다.

그러나 이 요소는 현 정부들어서

거의 사라졌다고 볼 수 있습니다.

② 급격한 금리 인하신호 

- 초저금리로의 진입

한국은행은 2014년 하반기에

한 차례 금리인하를 단행해

2.5%였던 기준금리를 2.25%로 낮추었는데,

2015년에 들어서는

무려 3회에 걸쳐 금리인하를 단행,

기준금리를 1.5%까지 끌어내려

사상 최초로 1%금리시대를 열었습니다.

이것은 본격적인 초저금리 시대의

서막을 알리는 신호로 받아들여졌는데요,

앞으로도 이런 추세는 계속될 전망입니다.

③ 경제성장률 하락 신호 

- 초저성장시대로 진입

주택 시장 양극화에 또 다른 원인은

대중들의 심리와 무관치 않습니다.

경제위기 때마다 나타나는 사람들의

안전자산 선호 현상이 그것입니다.

(참조-'안전자산'이란 무엇일까?)

경제위기란 1997년에 있었던 IMF나 

2008년 발생한 미국발 금융위기처럼

전 세계에 큰 충격을 주는 일도 있지만,

지금과 같이 계속되는 경기부진으로

지속적인 어려움을 주는

장기불황과 저성장의 위기도 있습니다.

경제 저성장이 계속된다는 심리가

시장에 팽배해지면, 

사람들은 아무리 비싼 대가를 치루더라도

안전자산만을 선택하려 하고

그쪽으로만 돈이 몰리게 됩니다.

이런 현상은 당분간 계속될 전망입니다.

즉, '똘똘한 1주택' 선호현상이

앞으로 계속될 가능성이 높은 이유는,

양극화를 만드는 주요 원인 3가지 중

2가지가 여전히 유효하기 때문입니다.

목돈을 바탕으로 집을 마련할 계획이라면

두 편에 걸쳐 알려드린 똘똘한 1주택의

원칙을 꼭 기억하고 적용하시 바랍니다.

에디터: 김경필