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지금 '주식'은 '부동산'보다 비싸다 -2편-

By 김경필 2020.11.06




주식, 부동산

가격 올리는 요인 2가지


이 세상 모든 자산

가격은 2가지에 영향을 받습니다. 


자산에서 나오는

① 현금흐름(Cash Flow)과,


그 현금흐름의

② 안정성입니다. 


어떤 자산 가격이 비싸다면

이 2가지가 모두 높을 것이며,


현금흐름과 안정성 중

최소 1가지만 높아도 가격이 비싸집니다.


반대로 가격이 싼 자산은

현금흐름도 안정성도 모두 낮죠.


이때 안정성은 제외하고

현금흐름만으로 봤을 때,


지금의 가격이 적절한지

가늠할 수 있는 수단이 있는데

주식 평가에 자주 쓰이는 PER입니다.  


PER(Price on earning ratio)

주가수익비율을 뜻합니다. 


쉽게 말해, 현재 자산의 가격을

1년 수익으로 나누는 것으로

주식의 경우

현재 주가 ÷ 지난 1년간 수익입니다.


이렇게 하면 현재 주가가

과거 1년간 벌어들인 수익에 비해

얼마나 적절한가를 가늠할 수 있습니다. 





주식,

비싸다 비싸!


예를 들어, 

삼성바이오로직스의 주가를 봅시다. 


현재(2020년 11월 초)

1주당 가격은 781,000원입니다.


반면, 직전 1년간

이 주식이 벌어들인 수익은

1주당 5,191원, PER는 150배입니다. 

           

             781,000원

PER = -----------------   = 150배

              5,191원


이는 1주당 벌어들이는 1년 수익의

150배가 현재 주가란 뜻입니다.


이 주식이 앞으로

이런 현금흐름을 계속 벌어들일지

그리고 이 현금흐름을

얼마나 안정적으로 유지할지는 모르지만,


단순히 현금흐름의 크기만 놓고 본다면

분명히 비싼 편에 속합니다. 


왜냐하면

현재 주가로 주식을 산 투자자가

투자금을 회복하려면

150년이 필요하기 때문입니다.


물론 주식 중에

PER이 낮은 것도 있습니다. 


국내 주식시장의 대표주인

삼성전자 PER은 낮은 편입니다.


현재(2020년 11월 초)

1주당 가격은 60,300원인데요,


직전 1년간 이 주식이 벌어들인 수익은

1주당 3,196원이므로

PER은 18배에 불과합니다.


             60,300원

PER = -----------------   = 18배

              3,196원


이렇듯 현금흐름 대비 주가가

비싸지 않은 주식도 있지만,


요즘 개인 투자자들이 선호하는 주식은

PER이 대체로 높습니다. 





주식이 '비싸다'는 기준


코로나19 이후

개인들의 주식투자 규모가 

역대 최대치를 기록했는데요,  


개인 투자자들은 올해

무려 100조 원 가량

주식에 쏟아부었습니다.

(2020.1~9월 말 기준, 한국거래소)


어떻게 100조 원이나 투자했을까요?

우선 코스피, 코스닥을 통틀어

약 55조 원 어치의 주식을 사들였습니다.


코스피(유가증권시장)에서

43조5,465억 원,

코스닥 시장에서

12조1,360억 원을 순매수했죠.


주식 매수 대기자금 성격을 가진

투자자 예탁금 역시

올해 들어 큰 폭으로 늘었습니다.


금융투자협회에 따르면

10월 15일 기준 투자자예탁금은

56조6,821억 원에 달합니다. 


이는 작년 말(27조3,933억 원)보다

29조2,988억 원 늘어난 수치입니다. 


주식을 판 이후에도 돈을 찾지 않고

주식시장 재진입을 노리는 돈의 규모

30조 원 가까이 늘어난 셈인데요,


주식을 산 금액이 약 50조 원,

사려고 대기 중인 돈이 약 50조 원,

이렇게 총 100조 원이

주식시장에 몰린 것입니다. 


그런데 문제는 코로나19로 당분간

세계 경제가 얼어 있을 것이란 점인데요,


이런 분위기 속에 개인 투자자들은

주식을 얼마나 비싸게 산 걸까요? 


(국내 주식 2020년 9월15일 기준 업종별 PER 코스피 ⓒ한국거래소)

 

(국내 주식 2020년 9월15일 기준 업종별 PER 코스닥 ⓒ한국거래소)

 


개인 투자자들이 집중적으로 매입한

의약품과 IT 관련 소형주식들의 경우

평균적으로 PER 100이 넘습니다.


코스닥의 경우는

PER 150을 훌쩍 넘는 종목들이

거의 대부분입니다.


오로지 현금흐름만으로 보면

이익구조가 획기적으로 개선되지 않는 한

매우 비싼 주식임에 틀림없습니다.




부동산,

싸다 싸?


그렇다면 아파트 시장은 어떨까요?

아파트에도 PER를 적용해보니

놀라운 결과가 나왔습니다. 


비싸지 않다

결론이 나온 것입니다. 


아파트 역시 자산이므로

앞서 언급한 대로

그 가격이 적절한지 보려면,


1년간의

현금흐름안정성을 보면 됩니다. 


아파트의 현금흐름이란

결국 아파트를 빌려 줄 경우 나오는

'월세'로 측정할 수 있습니다.


서울 중위가격에 해당하는

아파트 현금흐름 즉, 월세로

PER를 따져봅시다.




서울의 중위가격 아파트란

서울 동일 평형 아파트 가격순위 중

중간값을 의미하는데요,


산술 평균을 적용한

평균가격과는 다른 개념입니다.


현재 110㎡ 크기 아파트 중위가격은

발표 기관마다 다소 차이는 있으나

9.5억 원 수준입니다.


매매가 아닌 전월세 시세를 보면

최고 전세가가 6.5억 원,

반전세는 보증금 5,000만 원에

월세 150만 원 수준입니다.


*반전세

: 전세와 월세의 중간 개념으로

일반 전세와 달리 매달 비용을 내야 하지만

일반 전세보다 보증금이 조금 낮고,

일반 월세보다 조금 더 적은 금액을 낸다.


이 월세 가격을

1년간 현금흐름으로 계산하면

다음과 같습니다.


  월세소득 150만 원 × 12개월               = 1,800만 원

  보증금 5,000만 원 × 2.5%(월세전환율)    = 125만 원

  재산세 차감                                    - 약 100만 원

---------------------------------------------------------------

                                                  연간 1,825만 원    


전월세로 1년간 창출되는

현금흐름은 1,925만 원입니다.


여기서 재산세로

약 100만 원 정도를 차감하면

1년간 순 현금흐름은

1,825만 원 정도고, PER는 다음과 같습니다.


             9억5,000만 원

PER = ----------------------   = 52배

               1,825만 원


개미들이 주로 사 모았던

가치주들에 비해서

서울 아파트의 PER는 낮은 수준입니다.


단순하긴 해도 현금흐름을 기준으로

주식과 비교했을 때

아파트의 현재 가격이

비싸지 않은 것입니다. 





부동산이 '저렴하다'는 이유


그러나 지금

아파트 값이 저평가됐다고 말하면

아마 다들 코웃음을 칠 것입니다. 


부동산 시장의 미친 상승세에도

가격이 비싸지 않다는

결론이 나온 이유는 무엇일까요? 


그만큼 아파트 외의

다른 투자의 수익률이 낮기 때문입니다.


중위가격 정도의 서울 아파트에서 나오는

현금흐름 1,825만 원을

은행예금으로 만들 수 있을까요?


은행예금을 통해

1년간 1,825만 원의 수익을 내려면,


금리 최대치인 연 1.2%로 계산해도

15억 2,083만 원을 예금해야 합니다.


즉, 아파트 시장이

그동안 폭발적으로 상승했지만,


금리가 너무 낮기 때문에

아파트가 무조건 비싸다고

말하기 어려운 것입니다.




주식과 부동산, 특히 아파트와 비교했을 때  

주식이 상대적으로 더 비싸다는 결론에

이런 속사정도 있습니다.


아무리 시가총액이 수십조 원인

큰 회사라고 해도

주식은 1주씩 나눠서 살 수 있습니다.


하지만 아파트를 사려면

적어도 수억 원이 필요하기 때문에

진입장벽이 높습니다.


따라서 일반적인 개인 투자자들은

적은 돈으로도 할 수 있는 주식

좀 더 쉽게 관심을 갖게 된 것입니다. 


이것이 1편에서 말했던

초과수요에 의한 가속도,


(참조-주식 VS 부동산, 지금 더 비싼 것은? -1편-)


즉, 모멘텀 투자에 의한

가격상승이 발생한 것이죠.


*모멘텀 투자

: 주가가 1년 정도 내 오를 만한

호재를 갖춘 종목에 투자하는 것.


(참조-'모멘텀 투자'가 대체 무엇이길래?)


지금은 주식도 부동산도

급상승 후의 숨 고르기에 들어갔습니다.


다시금 냉정함을 찾고

투자를 뒤돌아봐야 할 때입니다.

 

by 사이다경제 김경필 리더     




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