우리나라 집값은 높다

PIR 비율이란

Price to Income Ratio로,

'소득' 대비 주택가격 비율입니다.

PIR 비율은

부동산 가격이 적정한가 판단하는

하나의 기준으로 사용됩니다.

PIR이 높으면

소득에 비해 주택가격이

높다고 판단할 수 있죠.

그리고 PIR에 비추어볼 때

우리나라 부동산 가격은

꽤 높은 수준인 것으로 보입니다.

각국의 PIR 비교

PIR 값은 

소득이나 주택가격의 기준 등을

어떻게 하느냐에 따라 

약간씩 달라집니다.

이에 대해 논란도 여럿 있는데요,

어차피 상대적인 비교를 하는 거라면

크게 상관은 없어 보입니다.

같은 기준 아래 비교했을 때

우리가 높은지, 다른 곳이 높은지는

알 수 있을 테니까요.

2018년 6월 발간된

[대외경제정책연구권 자료]에 따르면,

서울의 PIR은 '11.2'로,

LA(9.4), 런던(8.5), 뉴욕(5.7)

도쿄(4.8), 싱가포르(4.8)보다 높습니다.

세계적으로 꽤 유명하고

동시에 비싼 도시들의 PIR이

서울보다 낮습니다.

달리 말하면 

소득 수준을 고려했을 때,

서울의 주택 가격이

LA, 런던, 뉴욕, 도쿄 등보다

비싼 것입니다!

실제로 동일한 자료에서,

"한국의 경우 전국적인 차원에서의 

부동산 버블 위험성은 낮으나,

서울 등 일부 지역에서의 버블 위험성은

높은 것으로 판단된다"라고

밝히고 있습니다.

임금상승률 vs 집값상승률

서울의 아파트 ㎡당 평균 가격은

2013년 2월 583만 원에서

2019년 2월 976만 원으로

상승했습니다. (한국감정원)

상승률로 보면

6년간 67%정도 상승한 셈인데요,

그렇다면 동일한 기간 동안

임금은 얼마나 올랐을까요?

1년에 3% 내외씩 올라

6년 동안 23.1% 상승했습니다.

(대한민국일자리상황판)

소득의 증가보다

집값 상승이 빠르니

당연히 PIR 지수도 높아집니다.

서울의 PIR은

2014년 8.8배에서

2018년 13.4배까지 상승하였습니다.

(KB부동산)

PIR에 대한 논란

물론 PIR이 적절한 지표인지에 대한

논란도 있습니다.

기준에 따라 다른 것도 다른 것이지만

부동산 가격이

단순히 소득에 의해서

결정되는 것은 아니라는 주장입니다.

예를 들어

특정 도시에 모두 밀집된 구조라면

골고루 지역 간 분산된 국가에 비해

쏠림 현상이 더 심할 것이고,

내 집을 소유하고픈 욕심이 강하면

소득의 대부분을 집을 구매하는 데

사용할 것이므로

집값도 더 비쌀 것입니다.

그 외에도 산업 구조나 인구 구조, 

잠재성장률, 외국인 투자, 세금 등

수많은 요소들이 

부동산 가격에 영향을 줍니다.

이런 맥락들을 고려하였을 때

부동산 가격의 적정 수준을 판단하려면,

여러 요소를 고려해야 하며

PIR만 보는 것은

적절하지 않다는 주장도 있습니다.

어쨌건 비싸다

다만, 분명한 것은

PIR이 높아진다는 것은

소득 대비 집값이

과하게 오른다는 의미입니다.

돈이 있어야 집을 살 텐데

버는 돈보다 집값이 너무 비싸다면

당연히 집을 살 수가 없겠죠.

이런저런 요소들 다 따져봐도

돈이 없으면 구매를 못 하니까요.

참고로 2019년 1월 발간된

NH투자증권 자료에서는,

서울 PIR은 21.1로,

시드니(10.8), 뉴욕(11.3),

도쿄(13.1) 등에 비해서

훨씬 높은 수준임을 밝히고 있습니다.

*앞서 소개한 대외경제정책연구원 자료와

NH투자증권 자료 간

수치 차이가 크게 나는 것은

기준이 다르기 때문입니다. 

대외경제정책연구원에서는 PIR을

'주택가격평균/소득 3분위 평균'로,

NH투자증권에서는 PIR을

'중위아파트가격/중위가구당가처분소득'

으로 구했습니다.

PIR 21.1이라는 수치는

소득을 하나도 안 쓰고 21년을 모아야 

집을 살 수 있다는 의미입니다.

따라서 이런저런 요소들을

모두 따져봐야 한다고 하더라도

현재 상황은 

이렇게 말할 수 있을 것 같습니다.

"아니, 소득은 안 오르는데

집값만 엄청 오른다고!

이런데 어떻게 집을 사!"