LTV?DTI 강화, 누구를 위한 정책인가?
By 정근태 2017.06.20
(16년 1분기와 17년 1분기 가계대출 증감 추이 비교. ©정책브리핑)
현재 국내 가계 빚이
1,360조 원에 육박하고
'가계신용잔액'이
2017년 1분기에만
17조 원 늘어나는 등
국내 가계 대출이 문제가
계속 악화되고 있습니다.
*가계신용잔액
: 은행권의 가계대출에
제2금융권 가계대출, 판매신용
(할부금융과 신용카드 사용액)을 합친 것
문재인 정부는 이를 해결하기 위해
지난 6월 19일,
LTV(주택담보인정비율)와
DTI(총부채상환비율) 규제를
강화하는 내용을 골자로 한
부동산 대책을 발표했습니다.
*LTV와 DTI에 대해선
아래의 기사에 쉽게 설명되어 있습니다.
(주택시장의 안정적 관리를 위한 정부 부동산 정책. ©정책브리핑)
(19일 문재인 정부가 발표한 LTV•DTI 규제 조정안. ©정책브리핑)
이로써 다음 달 3일부터
서울과 경기•부산 일부 지역, 세종 등
청약조정지역에 한해
LTV는 현행 70%에서 60%로
DTI는 현행 60%에서 50%로 강화됩니다.
사실 LTV와 DTI 규제변화는
매 정부가 국내 경제 위기를
극복하기 위해
항상 꺼내오던 카드였습니다.
정부가 경기를 살리는데
가장 손쉬운 수단이
부동산이기 때문입니다.
지난 정부의 LTV•DTI 정책
역대 정부들의 부동산 정책을 살펴보면,
김대중 정부가 2002년
LTV를 도입하였고,
노무현 정부는 2005년
DTI를 도입하여
부동산을 규제하기 시작했습니다.
두 정부가 각각 LTV와 DTI를 도입한 목적은
오르는 집값을 내리기 위한 것이었습니다.
반면,
이명박 정부와 박근혜 정부는
LTV와 DTI를 이용해
집값을 띄우려고 노력했습니다.
부동산 분석사이트 '부동산114'에 따르면
2002년 이후 역대 정부는,
LTV를 7번, DTI를 6번 강화했고
LTV와 DTI 기준을
각 3번씩 완화했다고 합니다.
그리고 이런 규제 발표 전후 3개월간
가격 동향을 분석한 결과에 따르면
LTV•DTI를 강화하면 집값 상승률은
대체로 둔화하는 경향을 보였습니다.
이는 집을 사기 위해 빌릴 수 있는
돈의 규모가 줄어들기 때문입니다.
그런데 여러 부동산 정책 중에서도
정부는 왜 하필
LTV•DTI카드를 만질까요?
부채는 일반적으로 빚을 의미하고
이는 부정적으로
받아들여지기 쉽습니다.
하지만 부채를 잘만 활용하면
사용하기 이전보다
더 많은 수익을 낼 수도 있습니다.
일례로
빚을 내서 부동산을 구매한 뒤
물가가 오르면,
가계가 짊어진 빚의 가치는
구매해놓은 부동산의 현재 가치보다
상대적으로 적어지기 때문에
가계엔 이득이 됩니다.
또 대출은 당장은
돈이 없어도 아이를 키울 수 있게 해주고
내 집 마련은 물론
사업에 필요한 자금 확보를 가능하게 해서,
자신의 한계를 뛰어넘는 것은 물론
사회를 건강히 유지하는데
기여할 수도 있습니다.
이런 이유로
많은 이들이 부채를 이용하여
투자를 합니다.
그러나 무리한 투자로
감당하지 못할 빚이 쌓이면
경제 전체에 불황이 오고
이로 인해
물가가 하락할 수도 있습니다.
이를 디플레이션이라고 하죠.
*디플레이션
: 시장에서 도는 통화량 축소에 의해 경제
전반적으로 상품과 서비스의 가격이
지속적으로 하락하는 것
위 그림에서 볼 수 있듯,
빚 때문에
소비자가 시장에서 소비를 줄이면
이는 기업 매출에 곧바로
타격을 입히게 됩니다.
그렇게 되면
기업은 할 수 없이 매출을 늘리기 위해
판매 가격을 낮추게 되고
이는 근로자의 인건비 축소로 이어지죠.
결국, 노동자는
월급을 적게 받게 되고
빚을 갚기가 더 어려워지는
악순환에 빠지게 됩니다.
게다가 결국엔
가계에 돈을 빌려준 은행도
그들이 돈을 갚지 못해
파산을 하게 되는 것이죠.
대출을 어떻게 규제하느냐에 따라
이런 디플레이션이 발생할 수 있기 때문에,
정부는 때에 따라
LTV• DTI등의 금융정책을 통해
돈을 쉽게 빌려주거나
빌려주지 못하게 막는 것입니다.
실제로 최근 한국경제연구원이 발표한
보고서에 따르면,
GDP 대비 가계부채 비율은
LTV 상한을 10% 낮췄을 때
6.3%포인트 하락했다고 합니다.
같은 방식으로 DTI 규제를
강화한 경우에는 10%포인트 떨어졌고요.
가계부채 해결방법은?
그러나 단순히 LTV, DTI 금융규제를 통해
돈을 빌리지 못하게 하는 것은
돈이 없는 서민들만 더 어려워지고
사회적 양극화와 불평등만 낳게 됩니다.
그러면 LTV, DTI 규제가 아닌
다른 해결책으로는 어떤 것이 있을까요?
(아티프 미안 프리스턴대 교수. ©공식트위터)
'국제통화기금 IMF가 선정한 45세 이하
차세대 경제학자 25인'에 선정된
아티프 미안 교수와 아미르 수피 교수가
함께 저술한 [빚으로 지은 집]이라는 책에는
'책임분담모기지'라는 개념이 나옵니다.
*책임분담모기지
: 담보를 잡고 돈을 빌려주는
채권 형태의 대출 상품이 아닌
위험과 수익을 공유하는
'주식(equity)' 형태의 대출 상품
이는
은행, 예금주, 대출자, 정부가
모두 담보 가치 하락에 따른 위험을
일정 부분 나눠 짊어지면서,
이익이 났을 때는
그 수익을 함께 나누도록 함으로써
부동산 투기를 막고,
가격 급락에 따른 부도 위험과
시장 충격을 함께 줄여 나가자는
새로운 형태의 대출입니다.
2017년 1분기 가계 대출 폭등 때
은행은 국민들이 빚을 많이 진 덕분에
최대 이익을 거두었습니다.
이런 사례는
은행이 고통을 위험을 분담하지 않는 것이
상당히 건강하지 못하다는 것을 보여줍니다.
은행이 큰 이익을 보는 동안
저소득자의 부채가 빠르게 느러나면
결국 가계부채의 '위기'가 발생합니다.
집값이 조금만 떨어져도
위에서 설명한 악순환으로 빠지는
위기 상황에 직면하게 되는 것이죠.
그리고 이 문제는 고스란히
사회가 떠안게 됩니다.
문재인 정부가 이번에
LTV•DTI 강화정책을 추진하는 이유도
이런 사회 전체적인 경제 위기를
방지하기 위해서입니다.
지금까지의 정부도
방법은 다르지만
같은 카드를 만졌습니다.
모두가 투기 수요를 잠재우고
실수요자 위주로 부동산 정책을
펼친다고 했지만 실패했습니다.
부동산 정책은 결국
내수 상승을 위한 방법입니다.
진정으로 경제를 활기차게
만들기 위해서는
돈을 얼만큼 빌려주는지보다는,
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