"내가 20대 초반에 경매를 시작한 이유"
By 사이다경제 2020.01.23
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[경제가 보이는 라디오 - 끝까지 묻는다]
경매로 18억 대 자산 형성한
'젊은 부자 마을'의 김수영 대표 편
1. 20대 초반에 부동산 투자를 시작한 계기
2. 부동산 경매란 무엇일까?
3. 경매를 시작할 때 필요한 2가지
4. 처음 경매를 시작할 때 얼마가 필요할까?
5. 실제 현장은 어떨까?
6. 강제퇴거 시 이사비는 얼마를 줄까?
7. 경매를 통해 수익을 내는 법 3가지
8. 경매와 갭투자의 차이점
9. 2019년 부동산 투자 위험하지 않을까?
10. 지금 경매를 시작해야 하는 이유
▷양보석 대표
[끝까지 묻는다] 시간입니다. 이 코너는 전문가를 모셔놓고 저희가 모르는 주제를 알 때까지 질문해서 파헤쳐보는 시간입니다. 여러분도 앞으로 끝까지 제대로 알고 싶은 주제가 있으시면 참여해주셔도 좋은데요,
오늘은 대단한 초대손님을 모시고 정말로 끝까지 한번 물어보려고 합니다. 28살에 부동산으로 18억 대의 자산을 이루어 대한민국에 엄청난 반향을 일으킨 '젊은 부자 마을'의 유비 김수영 대표님을 모시겠습니다.
▷유비 ‘김수영’ 대표
안녕하세요, 21살부터 월세를 받은 남자, 그리고 지금은 월세 받게 해주는 남자로서의 삶을 살고 있는 네이버 카페 [젊은 부자 마을] 대표 유비 김수영이라고 합니다. 반갑습니다.
1. 20대 초반에 부동산 투자를 시작한 계기
▷오혜미 에디터
사이다경제 경이로움 스터디의 리더기도 하셨잖아요. 소액으로 월세받는 삶 시작하기 스터디를 운영하셨는데 그 때 제가 매니저로 참가했을 때 기억에 남는 부분이 “정신개조를 해야 한다”고 말씀하셨는데요, 대표님은 어떻게 21살 때부터 부동산 투자를 시작하게 되었나요?
▷유비 ‘김수영’ 대표
스무살이죠. 딱 성인이 되었을 때 여러 가지 사건이 한 번에 닥쳤어요. 재수도 했고 또 당시 저희 아버지께서 하시던 사업도 그 때 어그러졌고. 그런 모든 것들이 한번에 오면서 인생을 처음으로 진지하게 생각하게 된 것 같아요.
인생을 한번 쭉 그려본 거죠. 재수를 하고 1년 뒤에 대학은 갈 것이고, 대학 다니다가 군대 2년 다녀오고 다시 또 한 3년 다니고 복학도 해서 휴학 1년하고, 20대 후반에서 서른 즈음에 사회 진출을 하는 식으로 흘러가겠더라고요.
제가 뭐 특별한 백그라운드가 없는 사람인데, 이대로 가다가는 그냥 자본주의 속 하나의 부속품으로 살아갈 인생이 뻔히 보였어요. 서른이 되고 마흔이 되어도 어떤 돌파구가 안 보일 것 같더라고요.
그래서 ‘뭔가 판을 한번 엎어야겠다, 획기적으로.’ 이런 생각을 하면서 독서를 많이 했어요. 집중적으로. 그리고 여기가 전환점이었던 것 같아요.
▷양보석 대표
그 때 부동산 투자의 가치를 발견한 건가요?
▷유비 ‘김수영’ 대표
사실 ‘부동산 투자를 해야겠다’ 이거는 그 뒤의 얘기고 처음에는 ‘그냥 노동에만 의존하는 삶을 살면 안되겠다’ 그러니까 어떤 생산수단을 만들어야겠다는 생각이 들더라고요. 그게 더 나아가면 큰 사업체 오너가 되는 건데, 그런 그림을 그려야겠다는 깨달음은 그때 얻었죠.
2. 부동산 경매란 무엇일까?
▷양보석 대표
본격적으로 부동산 경매에 대해 알아볼 텐데, 지금 부동산 경매를 위주로 하시는 거잖아요.
▷유비 ‘김수영’ 대표
네, 맞습니다. 새 집을 사는 방법은 총 3가지가 있거든요. 첫째가 청약을 통한 신규 분양, 둘째가 일반 부동산 중개업소에서 하는 일반매매, 그리고 경매와 거기서 파생된 공매가 있습니다. 이 중에서 경매를 선택한 이유는 2가지입니다.
*청약(請約, offer)
: 법률적으로 일정한 조건으로 계약을 체결하고 싶다는 의사표시를 말하며 아파트 청약의 경우, 남이 살던 곳이 아닌
새 아파트를 구매할 때 반드시 필요한 신청 절차를 가리킨다.
[경매의 장점 ① 소액으로 투자가 가능하다]
일단 경매는 소액으로 투자가 가능해요. 이건 저렴하다는 거랑 조금 다른 문제인데요,
대출이 일반 매매보다 통상 더 잘나옵니다. 보통 우리가 경매 감정가라고 얘기하는 게 있는데 그 감정가의 70%까지, 또 내가 경매에서 최종 낙찰받은 금액을 낙찰가라고 하는데 낙찰가의 80%까지 나와요. 이걸 경락잔금대출이라고 합니다.
*경락잔금대출
경매는 일반적인 매매와 달리 낙찰 때 10~20% 가량을 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 치른다. 이 때 자금이 부족해 잔금 조달이 힘든 낙찰자를 위해 시중은행이나 제2금융권 등에서 낙찰 받은 물건을 담보로 대출을 해 주는 것
통상 감정가의 70%, 낙찰가의 80% 중에 적은 금액으로 대출을 해줍니다. 물론 요즘은 대출 규제가 있어서 다주택자들은 10% 정도씩 줄어들 수 있어요.
어쨌든 이렇게 7~80% 정도 대출이 나오는데 예를 들어 1억 원짜리 부동산을 경매로 사면 8천만 원 정도 대출이 나온다는 소리죠. 그런데 나머지 필요한 게 2천만 원이잖아요. 이것마저 내 돈이 없어도 충당이 가능해요.
세를 주고 임차인이 낸 보증금으로 나머지 금액을 채우는 거예요. 만약 해당 부동산을 보증금 2천만 원에 월세 얼마 이렇게 세를 주면 정말 소액으로도 세팅이 가능한 거죠.
이렇게 되면 일반적으로 우리가 부동산 중개업소에서 하는 일반 매매보다는 훨씬 더 레버리지 활용이 쉽고, 덕분에 소액으로 부동산 투자가 가능하다 그게 이제 경매의 첫 번째 장점입니다.
▷안재무
대출이 80%까지 나온다고 했는데 개인의 신용과는 전혀 상관이 없나요?
▷유비 ‘김수영’ 대표
개인의 신용과는 크게 관계가 없다고 보셔도 되는데요, 그보다 문제는 경매를 여러 건 진행하게 될 때 제한이 생겼어요. 원래는 경매로 여러 건 취득을 해도 대출이 80% 정도 계속 나왔는데, 현 정부에서 8.2 대책을 발표한 이후 한계가 생겼어요.
큰 맥락에서 말씀드리면 경매 4건 정도까지는 대출이 그대로 나옵니다. 하지만 5~6건부터는 대출 가능 금액이 줄어드는 것을 감안하셔야 돼요. 그래서 3건 이상 내 명의로만 하려면 대출을 신경을 쓰셔야 하죠.
다른 명의를 사용할 때도 있는데, 그럴 경우 가족의 도움이 필요합니다.
그런데 이렇게 대출에 한계가 생기는 건 내가 신용이 안 좋아서가 아니라 모든 참여자들이 그런 거기 때문에 낙찰 경쟁률은 더 낮아진다는 장점이 있죠.
[경매의 장점 ② 시세보다 저렴하다]
▷안재무
경매의 두 번째 장점은 무엇인가요?
▷유비 ‘김수영’ 대표
두 번째 장점은 저렴하게 부동산을 살 수 있다는 겁니다. 제가 질문을 한번 드려볼게요. 경매로 사면 과연 얼마까지 싸게 살 수 있을까요?
▷오혜미 에디터
기대하는 바는 그래도 50%까지는 아닐지?
▷유비 ‘김수영’ 대표
그럴 순 없어요.
▷안재무
마지노선이 있을 것 같아요.
▷유비 ‘김수영’ 대표
일반적인 물건, 엄청 비싸거나 엄청 규모가 크거나 또는 법적으로 굉장히 난해하거나 그런 게 아닌 이상 소액 주거용 물건은 보통 20% 이상은 싸게 사기 힘들다고 보셔야 해요.
그런데 그게 결코 적지 않거든요. 1억이면 2천만 원이고 2억이면 4천만 원이에요.
물론 인기 있는 물건은 시세와 같거나 더 비싸게 낙찰되는 경우도 가끔 있어요. 서울 역세권의 중소형 아파트인데 모든 게 다 깔끔하고 좋은, 이런 거는 그냥 일반 매매처럼 낙찰이 되기도 해요. “저럴 거면 경매 왜 해?” 이런 의견이 나올 정도로요.
▷오혜미 에디터
그런 경우가 좀 늘었나요? 과거보다?
▷유비 ‘김수영’ 대표
그게 상승장이냐 하락장이냐, 또 지역에 따라 달라요. 요즘은 한번 꺾이는 추세기 때문에 경매를 적극 추천하는 편이죠.
실제로 제가 그렇게 투자를 하고 있고 저는 지금 일반매매로 투자 안하거든요. 경매로 내가 싸게 살 수 있으니까, 정말 맘에 드는 지역의 맘에 드는 물건이 아니고서는 시세를 그대로 주고 사진 않고, 경매 이렇게 좀 집중을 하게 되죠.
▷양보석 대표
네, 제가 알기로도 낙찰가율이 75%에서 오르락내리락했고 서울 가로수길 같은 경우 100%를 넘기도 했지만 지역에 따라 다르니 잘 활용할 필요가 있겠네요.
한 가지 유념하실 점은 경매가 내제가치에 비해 저렴하게 살 수 있는 방법이지만 무리하게 과도하게 빚을 내는 건 주의해야 될 것 같아요.
3. 경매를 시작할 때 필요한 2가지
(feat. 믿을만한 경매 학원을 찾는 법)
▷안재무
일반인들도 혼자 할 수 있고 어렵지 않다고 말씀하셨는데, 그렇다면 일반인이 경매 투자를 할 때 꼭 필요한 준비가 뭐가 있을까요?
▷유비 ‘김수영’ 대표
우선 기본적인 경매 공부는 꼭 하셔야 됩니다.
경매라는 게 문제가 있으니까 나온 거잖아요. 법적으로 문제가 있어서 나온 물건인데 여기서 낙찰을 받으면 문제가 없어지는 경우가 있고 낙찰을 받아도 그 문제가 해결이 안 되는 애가 있거든요.
권리상으로 문제가 있는지 없는지 판단할 수 있는 능력을 공부를 통해서 쌓으셔야 합니다. 아무리 쉽다고 해도 우리의 소중한 종잣돈이 들어가기 때문에 공부는 당연히 하셔야 해요.
▷오혜미 에디터
대표님은 부동산 학과를 나왔기 때문에 그런 지식에 대해서 조금 접근성이 있었다고 보면, 일반인들도 이런 경매를 혼자 해서 하는 게 가능한가요?
▷유비 ‘김수영’ 대표
공부하는 것 자체는 그렇게 어렵지 않아요. 제가 부동산 학과를 나왔지만 사실 경매 투자는 학과에서 배웠다기보다는 부동산 카페 이런 경매 커뮤니티 이런 데서 배운 거거든요.
부동산 카페나 학원을 통하셔도 좋고 많은 책도 보면서 충분한 공부를 하시면서 그 물건이 법적으로 문제가 없다는 것을 본인이 확실히 인지할 수 있는 수준은 만드셔야 합니다.
그리고 사실 대부분이 공부는 잘 하시거든요. 그런데 공부를 한 상태에서 현장에 내가 직접 가볼 수 있는 용기. 대부분 또 그게 없어요. 부동산 투자는 결단이 필요합니다.
▷양보석 대표
요약하자면 ①‘충분한 공부’와 ②‘용기’가 필요하다는 말씀이신데요, 한 가지 궁금한 건 부동산 공부를 할 때 요즘 경매 컨설팅 업체나 학원이 많이 생겼잖아요. 그런 경매 학원을 믿고 다닐만한가요?
▷유비 ‘김수영’ 대표
굉장히 중요한 질문인데요, 솔직히 경매를 가르치는 거는 어렵지 않거든요.
근데 중요한 거는 그 강사분이 지금도 현장에서 수익을 내고 있는 사람이어야 합니다. 단순히 이론, 뭐 말소기준권리, 권리분석 이런 용어들이 있는데 그게 중요한 게 아니라 그분이 실제 시장에서 수익을 내고 있어야 합니다.
그리고 그분의 강의를 들은 수강생들이 실제로 실전까지 이어지고 그게 또 수익으로 결과물이 나오는 그런 분의 강의를 들어야죠.
4. 처음 경매를 시작할 때 얼마가 필요할까?
▷오혜미 에디터
그런데 부동산 투자는 일정 규모 이상의 종잣돈이 필요하잖아요. 그런데 이게 도대체 얼마나 있어야 하고 어떻게 마련하는지 이런 것도 궁금합니다. 얼마가 있어야 할까요, 경매를 시작을 하려면?
▷유비 ‘김수영’ 대표
이번에도 제가 한번 역으로 질문을 드려보고 싶은데, 얼마가 있으면 부동산을 살 수 있다고 생각하세요?
▷오혜미 에디터
2천만 원?
▷안재무
물건에 따라 다르긴 하겠지만 1천만 원 정도 있으면 할 수 있지 않을까요?
▷양보석 대표
저는 몇 억은 필요하지 않을까 싶은데 저는 이런 대답이 나와서 좀 놀라운데요,
▷유비 ‘김수영’ 대표
우리가 어떤 지역에 투자고 어떤 물건을 사느냐에 따라 당연히 필요한 돈은 다를 텐데요,
제가 첫 건 첫 투자로 추천하는 게 보통 1억 원 내외의 물건이거든요. 이때 우리가 필요한 보중금이 앞서 말한 것처럼 낙찰가의 10%니까 1천만 원 내외, 그 정도면 시작할 수 있다고 생각합니다.
▷오혜미 에디터
그럼 나머지 금액은 레
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