종합소득세 알짜 TIP (2) 임대소득 세금, 어떻게 줄일까?
By 이창현 2017.05.09
주택임대소득은 집주인과 세입자간의
계좌거래로 이루어지기 때문에
조세의 사각지대로 인식되어 왔습니다.
하지만 최근 국세청은
주택임대소득에 대한 세원 확보를 위해
임대 확정일자 자료*를 활용하는등
다양한 방법을 시도하고 있습니다.
(*국토교통부에서 제공)
이처럼 주택임대소득에 대해서도
납세의무가 강화되고 있는 만큼
세금 폭탄을 맞지 않으려면
이에 대한 철저한 대비가 필요합니다.
주택임대소득은
소득세법상 사업소득으로 분류되므로
종합소득세 신고에 포함되어야 합니다.
지금부터
주택임대소득의 과세 요건은 무엇인지,
그리고
주택임대소득에 대한 절세 방안으로는
어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다.
주택임대소득 과세대상
주택임대소득 과세 여부의 판단기준은
주택수와 임대소득의 금액입니다.
보유하고 있는 주택의 수는
개인이 아닌 부부합산 기준이며,
임대소득금액은 부부합산이 아닌
개인을 기준으로 판단합니다
현행법상 과세대상이 되는 주택임대소득은
2주택 이상 보유자로서 연간 임대소득이
2,000만 원을 초과하는 경우입니다.
다만, 1주택 보유자라도해당 주택이
고가주택*이거나 국외주택이라면
과세대상에 포함되며
(*기준시가 9억 원 초과)
3주택 이상 보유자라면 임대소득 외에
전세보증금에 대한 추정이자수익*도
주택임대소득에 포함시켜야 합니다.
(*통상 간주임대료라는 명칭으로 불리며,
소득세법 시행령 제53조에따라 계산한
금액을 뜻함)
이를 표로 나타내면 다음과 같습니다.
<주택임대소득 과세 요건>
2017년 주택임대소득 개정안
세수 증대는 최근 정부의 주요 테마입니다.
박근혜 정부는
국민의 건강 증진이라는 목적 아래
담배세 인상을 단행하였으며,
2017년 대선 주자 중 홍준표 후보를 제외한
나머지 후보는 법인세 인상을 공약으로
내세울 만큼 세수 확보에 있어서
적극적인 모습을 보이고 있습니다.
그리고 이러한 흐름은 주택임대소득에도
큰 영향을 미치고 있습니다.
바로 2017년부터는
연 2,000만 원 이하의주택임대소득도
과세대상에 포함한다는 것입니다.
주택임대소득에 대한 과세방식은
2,000만 원 이하의 임대소득이라면
선택적 분리과세(14%) 방식이적용되고,
2,000만 원 초과의 임대소득이라면
종합과세(6~40%) 방식이적용됩니다.
분리과세란
다른 소득과 합산하지 않고
해당 소득(주택임대소득)에 대해서만
별도로 세율을 적용함을 뜻하며,
종합과세란
근로소득, 사업소득, 기타소득, 연금소득 등
모든 종류의 소득을 합산한 후
종합소득세율을 적용하는 것을 말합니다.
그렇다면 주택임대소득에 대한
세금을 최소화하는 방법은 무엇일까요?
주택임대소득 절세 방안
주택임대소득 절세 방안을 알기 위해서는
우선 세금 계산 방식을 이해해야 합니다.
먼저 분리과세 방식에 대해 알아보겠습니다.
<연 2,000만 원 이하: 분리과세 방식>
이 때, 주택임대소득 외다른 소득이
2,000만 원 이하일 경우에는
기본공제 400만 원을 추가로적용하므로
납부하는 세액은 1,047,200원이됩니다.
((11,480,000–4,000,000)*14%= 1,047,200)
따라서 배우자가 소득이 없는 전업주부라면
배우자에게 해당 주택을 증여*함으로써
주택임대소득에 대한 세금을
56만 원 절감할 수 있습니다.
(*주택가격 6억 원 이하 시 증여세 없음)
앞서 본 것처럼
주택임대소득 과세 여부 판단 시
주택의 수는 부부합산 기준이나
납세 의무는 부부가 아닌 개인 기준이므로
상기와 같은 절세 방법이 가능합니다.
다음으로 종합과세 방식을 살펴보겠습니다.
앞서 연 2,000만 원 이하의 주택임대소득은
선택적 분리과세를 적용한다고 하였는데
선택적 분리과세의 의미는
납세자가 분리과세와 종합과세 방식 중
본인이 선택할 수 있다는 의미입니다.
따라서 앞의 사례와 동일하게
소득이 없는 배우자의 주택임대소득을
종합과세로 계산하면 아래와 같습니다.
<연 2,000만 원 이하: 종합과세 방식>
상기 사례의 경우
납세자가 종합과세 방식을 선택한다면
분리과세에 비해 35만 원* 만큼
(*1,047,200 – 688,800 =358,400)
즉, 주택임대소득 절세를위해서는
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