Q. 빌딩 투자가 유망한 이유?

2021년부터 아파트 투자자들이 빌딩으로 많이 넘어왔습니다. 제가 진행하는 빌딩 투자 클래스의 수강생 50%가 기존 아파트 투자자들인 상황입니다. 

아파트는 가격 자체도 많이 오른데다가 세금도 높아서 못 사는 투자자가 많기 때문이죠. 

아파트랑 비교했을 때 빌딩은 지금도 대출이 잘 나오는 편입니다. 취득세 중과가 없고 꼬마빌딩의 경우 종부세를 낼 일이 없습니다. 200억대 이상 진짜 큰 빌딩이어야 종부세 낸다고 보면 됩니다.  

결국 20억짜리에 아파트에 투자할 자금이 있다면, 같은 자금으로 레버리지(대출)를 활용해서 60~70억짜리 빌딩에 투자할 수 있습니다. 규모 자체가 달라지는 것이죠. 

또 주식, 코인으로 돈 번 젊은 부자들이 빌딩 투자에 많이 유입되고 있습니다. 주식, 코인으로 번 돈을 안전자산에 옮겨 놓으려는 심리가 있다고 할 수 있죠.

Q. 서울 꼬마 빌딩을 매입할 때 

필요한 최소 자금은 얼마?

(강남에서 꼬마 빌딩을 매입하려면 최소 자금은 얼마나 필요할까요?)

*꼬마빌딩: 50억 미만의 빌딩을 꼬마빌딩이라고 했으나 요즘 가격이 많이 오르면서 100억 미만까지도 꼬마빌딩이라 한다. 

서울 내에서 괜찮은 꼬마빌딩을 사려면 최소 10억 원 정도 현금이 필요하다고 볼 수 있습니다. 그 정도 현금이 있다면 약 20~40억 원대의 빌딩까지 레버리지 통해 살 수 있습니다.

조금 더 구체적으로 보면 강남의 경우 리모델링 마친 꼬마빌딩 기준으로 현금 10억~20억 정도 있으면 투자가 가능합니다. 홍대 등지는 15억 미만도 가능한 편입니다. 

물론 법인으로 구매하면 RTI(임대업 이자 상환 비율, 임대료가 안 나오는 매물은 대출 안 해주는 규제) 등에서 자유롭다는 식으로 좀 더 유리한 면이 있죠. 

Q. 좋은 빌딩 고르는 팁?

우선 인터넷에 광고하는 매물은 안좋은 매물일 확률이 높습니다. 좋은 매물은 광고를 안해도 알음알음 팔리죠.

좋은 매물을 찾기 위해 첫 번째로 중요한 건 중개업 하는 이들과 친해지는 것입니다. 중개인과 친해져서 좋은 매물 나왔을 때 첫 번째로 전화하게 해야 합니다. 중개인 만나다보면 나와 결이 맞는 사람이 있는데 이런 분과 신뢰 관계를 쌓는 게 정말 중요합니다. 

두 번째는 팔린 빌딩을 실제로 봐야 합니다. 예를 들어 내가 강남구에 50억 짜리 건물 찾는다면, 올해 강남구에서 50억에 실제로 팔린 건물을 직접 가서 봐야 하죠. 이렇게 팔린 건물을 보면서 감을 길러야 합니다. '이 정도가 50억짜리구나' 하는. 

세 번째는 빨리 잡아야 한다는 것입니다. 강남 빌딩은 워낙 거래가 빨리됩니다. 준비하고 있다가 원하는 매물 나오면 바로 거래를 해야 하죠. 요즘은 건물이 하루가 채 안돼서 팔립니다. 

참고로 팔린 매물의 정보는 실거래가 조회 앱을 활용하면 됩니다. ex) 빌사남, 디스코부동산, 밸류맵 등.

(ⓒ빌사남)

주의할 것은 실제 매매 정보를 볼 때 최신 데이터를 참고해야 한다는 점입니다. 빌딩이 매달 엄청 오르고 있습니다. 

강남의 경우 체감상 매월 5~10%씩 오르는 추세이므로 되도록 최근 거래 데이터를 보시기 바랍니다. 

Q. 2022년 빌딩 부동산 '불장' 온다?

지금도 과열되어 있지만 2022년에도 빌딩은 아파트 규제 풍선효과로 당분간 더 오를 것이고, 코로나19 잡히면 한류 열풍 때문에 상권 열기가 더 뜨거워질 전망입니다. 

자세히 설명드리면 이렇습니다. 금리 인상 기조는 계속될 거라고 보는데, 그래도 돈이 너무 많이 풀려있습니다. 일단 2021년 거래량이 역대 최대였습니다. 그리고 개인적으로는 2022년에도 올해 기조를 유지할거라고 봅니다.

가장 큰 이유는 방금 말한 것처럼 아파트 규제에 대한 풍선 효과입니다. 상대적으로 규제가 없는 빌딩투자에 대한 인기는 한동안 계속될 것입니다. 

다음은 해외 자금의 유입 가능성입니다. 개인적으로 건물주 데이터를 지속적으로 살피고 있는데, 강남구 건물주들을 보면 해외 자금이 많이 아직 안 들어왔습니다. 

한류가 열풍이 굉장한데, 코로나19가 어느 정도 잡히고 해외 관광객 유입이 풀리면 부동산, 상권 시장이 난리 날 것으로 보입니다. 

일례로 BTS가 연습생 생활 했던 주변 가게들 보면 해당 상권에 해외 팬들 유입이 엄청납니다. 그 상권에 코로나19 이후 해외 자금이 유입될 가능성이 높죠. 가게, 숙소 등의 인기가 높아지면 이런 흐름과 맞물려서 부동산 시장도 뜰 가능성이 높다고 봅니다. 

홍콩 건물을 보면 중동 및 해외 사람이 소유한 경우가 많습니다. 반면, 우리나라 건물에는 아직 해외 자금이 안 들어온 편이죠. (제주도에 유입된 중국 자금은 일부 아파트에 국한된 편)

"하루라도 빨리 등기 하나를 더 쳐야 합니다." 해외 자금이 들어오기 전에 우리가 많이 가지고 있을 필요가 있다고 봅니다. 대륙간 이동 규제가 풀리면 진짜 장난 아니게 엄청 오를 것으로 보입니다.

Q. 강남 말고 빌딩 사기 좋은 곳

강남 말고 빌딩 사기 좋은 곳은 크게 4곳 정도를 꼽을 수 있습니다. 

영상에서 빌딩 사기 좋은 곳 확인하기↓

까다로운 고객이

꼭 나한테만 전화하는 이유