정규범

#아파트 #서울 #내집마련 #부동산

[2021 재테크 전략 2편] 코로나가 바꾼 '부동산' 트렌드

By 김경필 2020.12.29




서울 아파트' PER'?


PER은 주식시장에서

주식의 가격이 싼지, 비싼지를

측정하는 기준인데요,


주가수익비율(Price on earning ratio)

쉽게 표현하면 현재주가를 주당

순이익으로 나누는 겁니다.


이렇게 하면 

그 회사가 1년간 벌어들인 수익에 비해

주가가 얼마나 적절한가를 가늠할 수 있죠.


그렇다면 PER을

부동산 시장에도 적용할 순 없을까요?




서울 중위가격 아파트 PER

한번 계산해봤더니

50배 수준이었습니다. 


PER이 높을수록 비싸다고 하는데

이 정도면 비싼 편이 아닙니다. 


네이버금융 인기 검색 순위에 오른

바이오 주식 중,


셀트리온 PER이 96.8배

셀트리온 헬스케어 PER 104배인 것을

감안해보면 말이죠.

(2020년 12월 29일 기준)


(A 바이오 주식의 PER 계산 예시)




'서울 아파트'가

싸지 않다?


PER 기준으로 봤을 때

서울 아파트가 여전히 싸다니...


아마 많은 분들이 

혼란스러울 것이라 생각되는데요,

내용을 자세히 살펴보겠습니다. 


가장 최근에 조사된

서울 중위가격 아파트는

약 9.5억 원 정도입니다.

(2020년 7월 KB국민은행 리브온자료) 


중위가격이란

서울 아파트의 평균 가격이 아니라

가격 순위에서

정중앙에 놓인 가격입니다.


이 가격대 아파트의

연간 현금흐름을 조사해봤습니다.


현금흐름은 그 자산에서 나오는

1년 수익인 셈이니

1년 치 월세라고 말할 수 있죠.


서울 9.5억 원대 아파트의

최고 월세가격을 기준을 살펴보면

보증금 5,000만 원에 월세 150만 원 정도

시세가 형성돼있습니다.


이 정도면 1년에 재산세를 제외하고

집주인이 아파트를 통해서 얻는

현금흐름은 약 1,800만 원 정도입니다.


이 정보로

아파트 PER을 계산해보죠.




자산의 속성상

주식과 부동산을 똑같은 수단으로

단순 비교할 수 없는 부분이 있지만,


그렇다 해도

현재 서울 아파트 PER은 웬만한

바이오 주식 PER의 절반에 불과해

비싼 수준이 아님은 분명합니다.


한 가지 더 근거를 생각해보면

만일 1,800만 원을

은행 예금으로 벌려면

어떻게 해야 하는지 따져보는 것입니다 




1,800만 원을

은행 예금 이자로 받으려면

18억 원이나 넣어야 하는데,


아파트는 같은 수익을

절반 수준인 9.5억 원을 투입해

얻을 수 있습니다. 


아파트가 예금보다

현금으로 바꾸기 쉽지 않은 단점은 있지만,


이 정도 차이라면 아파트 가격을

무조건 비싸다고만 하기도 어렵습니다.


게다가 무주택자라면

1주택은 선택이 아닌 필수입니다.


따라서 지금의 집값을

무조건 미친 집값이라고 치부하고

분노만 할 것이 아니라,


현실적으로 실행 가능한

내 집 마련 목표를 세워야 합니다. 





'주식'과 '부동산'을

함께 하자


주식이나 저축은 재테크 수단이지

재테크의 최종 목표는 아닙니다.


반면, 내  마련이란

재테크의 최종 목표 중 하나죠.


따라서 주식과 부동산은

무엇을 선택하느냐의 문제가 아니라,


반드시 함께 가야 하는

동반자 관계입니다.


주식투자로 종잣돈을 불리고

필수재인 1주택 마련에 속도를 내는 것!


이것이 집이 없는

우리가 새해에 달성해야 할

가장 현실적인 목표입니다. 




특히 나라에서 1주택자에게 주는

엄청난 세금 혜택을 노려야 합니다. 


세계 어느 나라를 가더라도

절대 피할 수 없는 것이 소득세입니다.


우리나라의 현 소득세율을 적용할 때

한 해 소득이 5억 원일 경우 

낼 세금은 1억 7,460만 원 정도입니다.


담세율(세금을 부담하는 비율)

무려 35%에 가깝습니다다.


하지만 대한민국에서 1주택자

집으로 5억 원을 벌면

수익의 9억 원까지는 세금이 0원입니다.


(단, 1주택이어도 수익이 9억 원이 넘으면

그 초과분에 대해서는 양도소득세 낸다.)


1주택이어도 집값이 너무 올라

수익이 9억 원이 넘으면

양도소득세가 발생하는데요, 

 

그럴 때조차 10년 이상 거주하면

양도소득세의 80%를 공제해줍니다.


세금 혜택이 막강하기에

다른 자산과의 상승률 비교에서

1주택 수익률은 언제나 우위

차지할 수밖에 없습니다.





내 집을

'빨리' 마련하세요 


한편, 정권이 바뀌면

집값이 떨어질 수도 있기에

구매를 미루는 경우가 있습니다. 


당연히 부동산 가격이

늘 오르기만 한 것은 아닙니다. 


2000년대 들어

주택 가격이 하락한 적이 있는데,


바로 글로벌 금융위기가 발생한

2008년과 2010년입니다.


그러나 장기적으로 보면

집값은 언제나

경제성장률과 인플레이션(물가상승)

이상으로 상승해왔습니다.


집값이 낮아지기를 기다리며

매수 타이밍을 늦추고

돈을 좀 더 모아 집을 사려고 한다면,


종잣돈을 불리는 속도가

주택 가격의 상승 속도를 따라잡지 못하고

내 집 마련의 골든타임을 놓칠 수 있습니다.


1주택 내 집 마련에 도전하는 경우라면

단기 몇 년간의 집값 변동에 신경쓰기 보다

속히 1주택에 진입하는 전략이 필요하죠.


주택은 주식과 달리

한 번 사면 최소 10년은 보유하는

장기 전략으로 접근해야 하므로,


길게 보는 안목으로

매수 타이밍을 앞당기는 것이 필수입니다.



10년 주택가격 상승률 

경제성장률, 인플레이션율 + 종잣돈 불리기 속도






2021년 부동산 전략 ①

신축 & 9억 이하 아파트


주택시장에는

현재 2가지 트렌드가 존재합니다. 


(1) 신축 아파트

(2) 중저가 아파트가 그것입니다.


신축 아파트 가치가 치솟는 이유는

오랜 재건축 규제로 매물이 귀해진 것이

근본적인 이유이겠지만,


코로나19 이후 재택근무 등으로

집에 머무는 시간이 증가된 영향도 큽니다.


집이 단순히 잠을 자는 공간이 아닌

다목적 공간으로서의 역할

해야 하는 상황이 되었습니다.


그에 따라 옛 구조를 답습하기 보다 

새로운 편의를 제공하는

인테리어 니즈가 커지고 있고,


출퇴근 부담이 적어지니

도심에서 떨어지더라도

최첨단 시스템과 좋은 구조를 갖춘

신축 선호도가 높아졌습니다.


또한 상대적으로

9억 원 이하 아파트는 대출 규제가 적고,


당분간 금리 인상 가능성이 낮기 때문에

생애 최초 구입자들의 매수가 몰리면서

중저가 아파트가 인기인 상황입니다. 





2021년 부동산 전략 ②

입지보다 '속도'


코로나19가 바꾼

신축, 중저가 아파트 선호 현상은

단기적 추세가 아닐 것입니다.


다시 말해서

강남 등 인기 지역 고가 아파트와 같은

입지 조건을 따지기보다,


1주택 보유 시기를

하루라도 앞당기는 것이 중요합니다.


이를 위해

'추첨제 청약' 도전하시기 바랍니다.


아직 서울이나 수도권에서

아파트를 구입할 종잣돈이 없는

미혼 가구, 신혼부부, 무주택자 기혼자라면,


서울 도심이 아니어도

일단 수도권에서 청약을 통한

신규 분양에 도전하는 것이 필요합니다.


당연히 신규 분양은

입지 면에서 기존 주택보다

인기가 떨어지는 지역일 가능성이 높습니다.


그럼에도 현재

주택시장의 상승률을 감안한다면

입지를 고르면서 시간을 끄는 것보다는,


지금 시장의 두 가지 트렌드인

'9억 미만, 신축 아파트'에 집중해야 합니다.


이런 흐름은 현 정부 임기가 끝나는

2022년까지 변하지 않는 트렌드가 될 것

분명하기 때문입니다.


인기 지역인

서울 아파트에 단번에 진입하려고

청약 가점을 주는 무주택기간을 늘리면,


그만큼 아파트 값이 올라

불리해질 수밖에 없습니다.




우선은 인기 지역이 아니어도

가점제보다 추첨제 물량이 많은 곳

빠르게 도전해야 합니다.


다시 말하지만,

목표 주택을 구입할 상황이 될 때까지

저축만 하며 시간을 흘려보내기에

아파트 가격 상승률이 너무 높습니다.


일단은 1주택자로 전환하여

집값 상승분을 어느 정도 흡수하면서,


기존 1주택을 디딤돌 삼아

자신이 목표로 하는 곳으로

옮겨가는 전략이 필요합니다. 


우선은 청약으로

디딤돌을 만드는 것이 중요합니다.


지금 무주택자라면 조건이 유리하니

반드시 청약을 통한

신규 분양에 도전해보시기 바랍니다.


신규 분양 정보는

한국감정원 청약홈에서 확인하고,

(https://www.applyhome.co.kr/)


종잣돈이 적은 내 상황에 맞는

생애 첫 아파트를 선정하면 됩니다.


많은 사람들이 추첨제 청약에 당첨돼도

돈이 없어 분양받을 수 없다고 하는데,


신규 분양은 사업 시행공고가 나온 후

입주까지 최소 3년이란 시간이 필요합니다.


그 사이에 계약금과 중도금 등을

일부 대출의 도움을 받아서 내고,


그러고도 입주 시기까지

잔금을 내기 어렵다면 전세를 주고

나중에 입주하는 것도 방법입니다.




청약을 통한 신규 분양은

대부분 가점제 위주이기 때문에

청약 가점이 높아야 하겠지만,


분양 공고를 잘 찾아보면

가점제가 아닌 추첨제 물량도

얼마든지 있습니다.


자신에게 맞는 조건의

추첨제 물량을 찾고

집중적으로 청약 신청을 넣는

노력이 필요할 때입니다.


<공공택지>

85㎡ 이하 수도권은 100% 가점제

85㎡ 초과 지자체장의 재량으로 50%이하 범위로 추점제 비율선정


<투자과열지구 또는 청약과열지구>

85㎡ 이하 가점제 75% 추첨제 25%

85㎡ 초과 가점제 30~50% 추첨제 30~50%


다음 시간에는

내 집 마련의 종잣돈 수단이 될

주식 투자 전략에 대해 다루겠습니다.

새해에 뵙겠습니다~



[이전 편 보기]

2021년 재테크 전망,  무엇을 어떻게 시작해야 할까? -1편-

[다음 편 예고]

주식 전망 및 2021년 투자 전략


by 사이다경제 김경필 리더



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댓글 2


  • 그린티 2020-12-30 06:19

    너무나 좋은 말씀 감사합니다! ^^ 담아가요


  • 주명환 2020-12-31 07:57

    좋은정보 감사합니다 도움이 많이 되었어요^^


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