정부도 못한

서울 집값 잡은 코로나19

한국에서 선호하는 재테크 수단을 꼽으면

언제나 부동산이었으며

그중 서울이 으뜸으로 집권해왔습니다. 

하지만 오랫동안 승승장구하던

서울 부동산도

코로나19 여파를 피하지는 못했는데요,

한국 통계청과 국토교통부가 집계한 자료를

밸류챔피언이 분석하여

코로나19가 부동산 시장에 끼친 영향을

종합적으로 분석해보았습니다.

*요점 정리

1. 서울 부동산 시장은 큰 쇼크를 받았음

2. 그중에서도 부동산 투자의 중심지 였던 강남과 도심지역이 주변 지역보다 큰 피해를 입음

3. 중심지 수요는 줄고 교외지역 수요는 비교적 높아졌음. 특히 서울 주변의 경기도 지역 가격 오름세.

4. 도시 중심부에서 교외지역으로 인구가 이동하는 현상은 뉴욕, 홍콩, 싱가포르 같은 대도시에서도 관찰되고 있음.

서울에서 가장 큰 영향받은

도심과 강남권

코로나19는 부동산 시장

행동 패턴을

잠시나마 바꾼 듯합니다. 

비대면 언택드 거래가 중요해지며

도시 중심가의 중요성도 줄었는데요, 

서울의 부동산 매매수급지수는

2019년 연말에 비해 8.7점 떨어졌습니다. 

팔려는 매도자에 비해

사려는 매수자가 줄어든 것이죠.

*매매수급지수: 공인중개사 대상

설문조사를 토대로 공급과 수요 상황을

0~200 사이의 숫자로 점수화 한 것.

100 미만이면 수요보다 공급이 많다는 뜻이고

100을 초과하면 수요가 더 많다는 뜻. 

특히 서울의 번화가로 알려진

도심권 및 동남권에선 매매수급지수가

2019년 연말대비

무려 10% 이상 하락했습니다. 

반면, 서북권과 동북권에서는

매매수급지수가 연말대비

대략 2-3%정도만 하락해,

코로나19 영향을

비교적으로 덜 받았음을 알 수 있습니다.

(ⓒ밸류챔피언)

서울 부동산에 대한

소비자 태도변화를 유추할 수 있는

또 다른 지표는

부동산 매매가격지수입니다. 

지난 몇 년간 급격히 올랐던

서울의 매매가격지수가

2020년 상반기에

0.36% 성장하는 데 그치면서,

서울 부동산 시장이

잠시 주춤했음을 나타났습니다.

특히 서울의 노른자 땅으로 여겨지는

강남을 포함한 동남권은

유일하게 마이너스 성장(-0.45%)을 기록하여

5개 권역 중 가장 큰 영향을 받았습니다.

(ⓒ밸류챔피언)

서울 벗어나

'경기도'로 이동한다

서울의 부동산 매매수급이 줄어든 반면

경기도는 반대 현상이 벌어졌는데요,

주택구매자 사이에서 도심지보다

외곽을 선호하는 흐름이

나타나기 시작했음을 알 수 있습니다.

외곽으로 갈수록

통근 시간이 늘어나고

여가 활동에 제한이 있을 수 있지만,

사회적 거리두기가 장기화되고

재택근무가 보편화되면서

외곽이라 겪는 불편함이

전보다 덜 중요해졌습니다.

경제 침체까지 계속된다면

수도권 외곽 지역에

관심이 더 몰릴 가능성이 있습니다. 

실제로

서울의 부동산 매매수급지수는

2019년 12월부터 2020년 6월까지

8.7점 떨어졌지만,

경기도는 같은 기간

98.7에서 106.8으로

매매수급지수가 8.1점 올랐습니다.

오히려 공급우위에서

수요우위로 상태가 뒤바뀌었죠. 

(ⓒ밸류챔피언)

경기도 부동산 시장이 선전했다는 것은

아파트 매매가격지수에서도 볼 수 있습니다. 

2020년 6월 기준 

서울에서는 연말 대비

고작 0.37%만 증가한 것에 비해,

경기도의 매매가격지수는

3.91%나 증가했죠.

특히 매매가격지수 기준으로

가장 선전한 경기도 권역은 경부2권으로

같은 기간에 7.37%나 증가했습니다. 

사실 서울과 경기도의 매매가격지수는

오랫동안 높은 상관관계를 유지해왔는데요,

2020년에 서울의 지수가 주춤하는 동안

경기도가 서울을 가파르게 따라잡으면서

상관성이 줄었습니다. 

이는 서울 주변의 부동산이

서울 내부 지역보다

더 큰 인기를 끌기 시작했음을 보여줍니다. 

(ⓒ밸류챔피언)

서울과 비슷한 양상을 보이는

해외 대도시들

코로나19에

부동산 시장이 영향을 받는 모습은

세계적으로 동일하게 나타나고 있습니다. 

뉴욕, 홍콩, 싱가포르 등의

해외 대도시에서도,

인구가 밀집되고 부동산 가격이 높은

중심지에서 도시 외곽으로

이주하는 현상이 나타나고 있습니다. 

밸류챔피언이 상주 중인

뉴욕시는 미국에서 주택가격이

가장 높은 도시 중 하나입니다. 

뉴욕에서 대표적인 

부동산 브로커로 꼽히는

더글라스 엘리만의 조사에 따르면,

뉴욕시 5개의 자치구 중

뉴욕의 중심지이며 인구밀도가 가장 높은

맨해튼이 제일 큰 타격을 입었습니다. 

이에 비해 인구밀도가 낮은 자치구인

브루클린과 퀸즈는

비교적 적은 피해를 입었습니다. 

또한 뉴욕시와 가까운 교외지역인

웨스트체스터 카운티는

매매가격 증가세를 보여줘,

인구가 도시 중심부에서

교외 지역으로 이동하고 있음을

보여주었는데요,

뉴욕은 초기 대응에 실패하여

바이러스의 영향이 워낙 컸던 이유로

많은 인구가 외곽으로 이탈하여

수요가 크게 줄어든 것으로 보입니다.

(ⓒ밸류챔피언)

국제적인 부동산 분석업체인

CBRE에 따르면 국제 금융의 중심지

홍콩은 세계에서

부동산이 제일 비싼 도시입니다.

홍콩은 바이러스

초기 대응에는 성공한 편이지만

6월 말을 시작으로 다시 확진자가 늘어

안심할 수 없는 상황입니다. 

2019년 10월에 정점을 찍은

홍콩의 부동산 가격은 지금까지

29%의 하락을 보였으며,

특히 홍콩의 중심지로 여겨지는

홍콩 섬과 가우룽이

가장 큰 손해를 입었습니다. 

6월에는 다시 회복하는 모습을 보였으나

7월에 제3차 웨이브가 시작되며

또다시 도시 중심보다 외곽의 부동산이

힘을 얻는 상태가 유지되고 있습니다.

(ⓒ밸류챔피언)

싱가포르에서도

도심 지역 아파트/콘도의 평당 매매가격이

2020년 1분기와 2분기 사이

3.83% 떨어진 반면,

외곽 지역은

4.07% 올라습니다. 

2분기에는 바이러스 확진자가 줄어들며

회복의 희망이 보였으나,

7월에 다시 확진자가 늘면서

도심지의 평당 가격이 7.15% 떨어지고

외곽지역의 가격은 4.94% 올라

2분기와 같은 경향을 보이고 있습니다.

(ⓒ밸류챔피언)

2020년 하반기

한국 부동산 시장은 반등할까?

국토교통부가 집계하는

국내 부동산 거래 건수 현황을 보면,

바이러스 확진자가 현저히 줄었던

5월부터 국내 부동산 거래가

다시 증가한 것을 볼 수 있습니다.

그러나 이는

그동안 미뤘던 부동산 거래가

확진자 수 감소로

한꺼번에 마무리된 것으로 보입니다.

7월 부동산 거래 건수가

다시 떨어지면서 부동산 시장 전망은

아직 불투명한 상황이죠.

게다가

뉴욕, 홍콩, 싱가포르의 추세를 보면

세계적으로

코로나19 사태가 끝나기 전까진,

계속 인구밀도가 높은 도심지역보다

외곽지역의 부동산에 관심이 쏠리는 추세가

이어질 것으로 보입니다. 

(ⓒ밸류챔피언)

Roy Cho

조동우 (Roy Cho) 애널리스