오르는 부동산이

도대체 뭔가요?

내 집 마련을 준비할 때

'부동산 시장을 얼마나 잘 이해하는가'는

매우 중요한 능력입니다. 

우리나라의 특수한 부동산 시장의

특징을 살펴보기에 앞서, 

우선 집값이 무슨 가치로 구성되어 있는지,

또 부동산 가격을 결정하는 요소는

무엇인지에 대해 알아보도록 합시다.

이러한 배경을 이해한다면

앞으로 내 집 마련 전략을 짜는 데

큰 도움이 될 것입니다.

1. '사용가치'를 결정하는 두 가지 요소

지난 [집코노미 시리즈] 1편에서 주택 가치는

크게 '사용가치'와 '투자(보유)가치'로

나뉜다는 것을 알아보았습니다. 

(참조-김경필 리더의 '집코노미' 시리즈 1편)

먼저 사용가치는 말 그대로

얼마나 사용하기 좋은가를 나타내는

지표입니다.

집도 큰 틀에서 보면

매일 사용하는 물건이며

사용하는 데 불편함이 있다면

가치를 좋게 평가받을 수 없습니다. 

예를 들어 교통은 편리한지, 

학교는 가까운지, 주변에 편의시설이나

좋은 공공환경을 끼고 있는지 등

여러 요소가 사용가치에 영향을 주죠. 

이 중에서도 주택의 사용가치 결정에

핵심이 되는 요소는 두 가지를

꼽을 수 있습니다. 

① 위치적 가치

첫 번째는 바로

집이 어디에 위치해 있는가 하는

'위치적 가치'입니다. 

만약 집 앞에 지하철이 새로 뚫리거나

대규모 공원이 조성된다면

위치적 가치는 변합니다.

이런 맥락에서

더는 개발이 어려운 도심 지역은

위치적 가치가 바뀔 만한 일이

발생할 가능성이 적습니다. 

즉, 대도시에서는 위치적 가치가

달라질 호재를 기대하기는 어려운 것이죠.

위치적 가치에 영향을 미치는

대표적인 요인들은 다음과 같습니다.

• 교통 편의성(대중교통, 고속도로 등)

• 교육환경성(유치원, 초・중・고등학교 통학 거리 등)

• 친환경성(공원, 산림, 수변지 등)

• 생활 편의성(백화점, 대형마트 등)

• 세부 환경(조망권, 일조권, 프라이버시 보호 등)

② 신축 가치

위치적 가치에 이어

주택의 사용가치를 결정하는

두 번째 요소는 '신축 가치'입니다. 

무엇이든 새것일수록 좋듯

집 또한 지은 지 얼마되지 않은

새 집일수록 그만큼 더 가치가 올라갑니다.

반대로 시간이 지나면 지날수록

신축 가치는 계속 떨어진다는

특징이 있습니다.

집값에서 가장 중요한 요소인 사용가치는

집을 반드시 보유해야만

누릴 수 있는 것이 아닙니다. 

위치적 가치나 신축 가치 모두

집을 빌려서 사는 경우에도 누릴 수 있죠. 

따라서 사용가치는

집값에도 반영되어 있지만

당연히 전세 가격에도 반영되어 있습니다.

2. '투자가치'에 영향을 주는 강남 집값

사용가치에 이어 주택 가치를 결정짓는

또 다른 요소는 투자가치입니다.

대표적으로 재건축 아파트가

여기에 해당됩니다. 

예를 들어, 저층 아파트를 부수고

새로 집을 지을 경우

기존에 낮은 *용적률이 대폭 늘어나므로

집의 크기는 더 커질 수 있습니다. 

*용적률

: 전체 대지 면적에 대한 건축물의

바닥 면적을 모두 합친 면적의 백분율.

단 지하층·부속 용도에 한하는

지상 주차용으로 사용되는 면적은

용적률 산정에서 제외된다.

20평대 아파트를 보유하고 있다면

용적률이 두 배만 늘어나도

40평대 집을 갖게 되는데, 

이는 집이 한 채

더 생기는 것과 마찬가지입니다. 

여기서 발생하는 미래 수익이

투자가치가 되는 것이죠. 

이런 재건축 대상의 아파트는

주로 강남 지역에 몰려 있는데요,

이는 1980년대에 있었던

강남 개발의 영향과 함께,

우리나라에서 처음 지어진 아파트들이

재건축이 가능한 연한인 35년을

막 넘어서고 있다는 점이 크게 작용했습니다. 

강남 집값은 재건축 기대감뿐만 아니라

좋은 위치적 가치도 가졌기 때문에

천정부지로 오를 수밖에 없었죠.

그렇다면 뉴스에서 흔히

집값 문제를 다룰 때마다 등장하는

'강남아파트' 때문에 집값의 상승과 하락이

영향을 받는다는 것이 사실일까요? 

실제로 정부에서는

강남 집값을 안정화하는 것이

전국의 집값을 안정시키는 데

최우선되어야 할 과제로 여겼습니다. 

그래서 재건축 대상 아파트가 몰려 있는

강남을 대상으로 한 부동산 규제 정책을

계속해서 쏟아냈습니다.

예를 들어, S대학교의

입시 합격 커트라인이 높아지면, 

K대학교와 Y대학교의 커트라인도

자연히 높아지는 이치와

비슷하게 간주한 것입니다.

사실 개별 자산의 가치 변화가

아무 이유 없이 곧바로

다른 자산의 가격 변동에 영향을 준다는

관점은 쉽게 납득하기 어렵습니다. 

하지만 부동산 시장은 

효율적으로 움직이지 않습니다.

주식이나 다른 자산처럼

거래가 빈번하게 이루어지지 않고,

실시간 달라지는 정보가

즉각적으로 교환되지 않아

상대적으로 덜 효율적이죠.

여기에 일자리와 교통, 편의시설이 몰린

수도권 중심지의 경우 주택에 대한

대기 수요가 항상 존재합니다.

실 수요자의 투자에 따른 추가 수요에

대기 수요까지 더해져 시장이

효율적으로 움직이지 못하는 상황이 되었고, 

이 영향으로 가격이 크게 오르는

불균형 현상이 이어져 온 것입니다.

따라서 강남 지역을 천정부지로 치솟는

집값 상승의 원인 중 하나로 보아도

틀린 말은 아니라고 할 수 있습니다. 

그러나 결코 단 하나의 원인은

아니라는 사실을 알아야 합니다.

1인 가구의 등장이 미치는

집값의 변동 파장

한편, 집의 가치를 평가할 때는

시대에 따른 변화도 고려해야 합니다.

2015년 인구총조사에 따르면

우리나라 1인 가구 수는 520만 명 이상으로, 

전체 2,000만 가구 중

약 26%에 해당하는 수치입니다. 

특히 인구수가 가장 많은

서울과 경기도만 놓고 봐도

1인 가구는 2010년에 조사된 비율보다

두 배 이상 늘어났습니다.

이러한 1인 가구의 증가는

집값에 어떤 영향을 미치게 될까요?

우선 1인 가구의 주거 특징을 살펴보면

주택의 선정 기준이

3~4인 가구와 많이 다릅니다. 

일반적으로 3~4인 가구는

최소 70제곱미터(24평형) 정도의

주택이 필요하며,

자녀의 학업 문제가 주거지 선정에

중요하게 작용합니다. 

또한 서울 중심지의 집값이 부담스러워

서울 외곽이나 경기도에 거주한다고 해도

쉽게 이사를 결정하지 못한다는 특징이 있죠. 

반면에 1인 가구는

근무지 위주로 주택을 선택할 가능성이

더 높습니다. 

혼자 사는데 굳이 넓은 집에 거주하거나

출퇴근으로 장시간을

소모할 이유가 없기 때문입니다.

따라서 1인 가구는

아주 작은 방일지라도 주거지가 대부분

근무 지역을 중심으로 몰립니다. 

따라서 1인 가구가 늘어나면 늘어날수록

도심과 가까운 곳에 거주하려는 사람들이

계속 늘어날 것입니다.

이런 현상은 도심 내

방 한 칸짜리 초소형 주택이 부족해지는

원인이 될 수 있습니다. 

즉, 이제 도심에서는 소형 주택 일수록

가격 상승률이 높아지게 되는 것이죠. 

이런 현상이 발생하게 된 배경은

도심에 더 많은 일자리가 몰려 있다는

사실과 무관하지 않습니다. 

특히 양질의 일자리, 상대적으로

소득이 높은 일자리가 밀집해 있는

중심상업지역(Central Business District,

이하 CBD)이 서울에 몰려 있죠. 

서울에 대표적인 CBD는 총 세 곳으로

강남・서초권, 시내중심권,

그리고 <