임대차 3법

왜 등장한 걸까?

정부는 부동산 가격 안정을 목표로

무려 23번의 부동산 정책을

시장에 쏟아 냈고,

게다가 이제는 위헌 논란까지 있는

임대차 3법마저 통과시키면서

주택 가격 안정에 승부수를 던졌습니다.

여기까지 온 이유는 간단합니다.

지금까지 발표한 정책이

주택 시장의 가격안정을 이뤄내는 데

하나같이 실패했기 때문입니다.

이번에 통과된 임대차 3법이란

전월세신고제와 계약갱신청구권제,

전월세상한제를 가리키는 것으로,

전월세 시장 안정을 도모하는 취지로

도입한 법안입니다.

법안을 요약하면 임차인(세입자)은

최초 계약 후 추가 2년의 계약 연장을

임대인(집주인)에게 요구할 수 있고,

임대인은

정말 그 집에 사는 경우를 제외하고는

이를 받아들여야 합니다.

이때 임대료는 직전 계약액의

5%를 초과해 인상할 수 없으며

2020년 7월 31일부터 시행되고 있습니다.

(단, 전월세신고제는 2021년 6월 1일 시행)

*전월세신고제: 기존엔 ‘매매’ 거래만 신고하면 됐지만

전세나 월세 등의 ‘임대’ 거래도 신고를 의무화한 것.

누락된 임대 소득에 대한 세금을 확보할 수 있다.

임대차 3법이 논란인 이유

이러한 임대차 3법이 화두인 이유는

전세 시대를 끝낼 것이란 우려 때문입니다.

이제 전세금을 쉽게 올릴 수도 없고

계약 기간은 길어지니

집주인들이 전세 매물을

월수입을 확보할 수 있는 월세로 바꿔서

월세 시대가 빠르게 앞당겨질 것이며,

그로 인해

세입자들의 주거 안정이 무너질 것이란

주장이 나오고 있습니다.

(참조-한국에만 있는 '전세' 자꾸 줄어드는 이유)

과연 그럴까요?

생각해봅시다.

결론부터 말하면 이 주장의

일부는 맞지만 일부는 틀렸습니다.

물론 초저금리가 계속되면

집주인 입장에서 

월세가 유리하기 때문에 전세보다

월세 비중이 높아질 것은 분명합니다.

하지만 시장 상황을 조금만 자세히 보면

전세가 급격히 사라지기는 어렵습니다.

전세가 갑자기 사라질 수 없는

이유는 크게 3가지 입니다.

전세가 갑자기 사라지지 않는 이유 1. 

첫 번째 이유는 우선 이번 법안이

소급적용되기 때문에,

전세를 갑자기

월세로 전환하는 것 자체가 불가합니다.

*소급적용: 법률이 시행되기 전의 일까지

거슬러서 적용되는 것.

설사 새롭게 집을 계약하는 경우여도

임대인이 전 세입자에게

보증금을 돌려줄 충분한 자금이 있어야만

월세로 전환할 수 있죠.

그러나 현재 집을 소유한 사람들은

대개 갭투자 즉,

전세를 끼고 집을 샀기 때문에

보유한 현금이 충분치 않습니다.

현금이 없는 집주인들은

급격히 월세 전환을 할 수 없습니다.

전세가 갑자기 사라지지 않는 이유 2. 

집주인 중에는

1주택자도 있고 다주택자도 있습니다.

다주택자가 집주인이라면

그 사람은 임대인 위치에만 서 있겠지만,

만일 집주인이 1주택자라면

자신도 어딘가에서 전월세로 살아야 하니

임대인인 동시에 세입자도 됩니다.

현재 우리나라에 2주택 이상을 소유한

다주택자는 211만 명 정도인데

이것은 전월세 임대시장에서

불과 23.4% 정도 차지하는 수치입니다.

(2017년 통계청 발표자료)

세입자 4명 중 3명 이상의

집주인은 1주택자라는 뜻이죠.

다주택자 집에 전세를 살면

당장은 아니더라도 최대 4년 후엔

월세 전환 가능성이 높겠지만,

세입자 중 75%의 집주인은

본인도 세입자일 것이기에

급격한 월세 인상이나

월세 전환은 어렵다고 할 수 있습니다.

전세가 갑자기 사라지지 않는 이유 3.

정부는 임대차 3법으로

월세 전환이 가속화될 것이란 우려 때문에,

얼마 전 전월세 전환율을

현행 4%에서 2% 수준으로 낮추는 방안을

검토 중이라고 밝혔습니다.

*전월세 전환율(전월세율):

전세금 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 이율.

예를 들어, 전월세율이 6%이면

전세금 1,000만 원을 월세로 돌릴 때

(1,000 X 6% = 60만원) 60만원이 되는 것.

현행 임대차보험법에서 기준금리(현재0.5%)

+ 3.5%를 적용하여 4%를 적용하고 있다.

높으면 높을수록 월세 부담이 높아진다.

전월세 전환율이 4%라는 것은

임대사업자로 등록된 집주인이라면

전월세 전환율을 4%보다 높게

적용할 수 없다는 뜻입니다. 

다시 말해 

전세금이 3억 원인 집을

전세 2억 원 + 나머지 월세로 바꾸려면,

보증금 2억 원을 제외한

나머지 1억 원에 연 4%를 적용해

월세를 33만 원 정도 이상으로

책정할 수 없다는 뜻이죠.

그런데 이마저도

실제 은행 이자율보다 높아

세입자에게 부담이 될 수 있으니,

월세를 더 낮게 책정하도록

개정을 검토하는 것입니다.

이렇게 되면 월세 수익이 줄어

갑자기 전세를 월세로 바꾸는 일이

증가할 가능성은 낮습니다.

세입자는 '케바케'

한편, 세입자 입장에서는

임대차 3법이 무조건

좋다, 나쁘다라고 말하기 어렵습니다.

세입자의 상황에 따라서

영향은 달라질 것입니다.

Case by case인 것이죠.

우선 현금흐름이 좋은 세입자는

기회가 될 수도 있습니다.

다주택자 임대인을 만나서

전세를 월세로 전환할 경우,

보증금이 줄어드니 그 돈으로

다른 곳에 갭투자를 할 수도 있습니다.

여기서 현금흐름이 좋은 세입자란

월세를 낼 충분한 여력이 되면서

전세자금대출이 없는 경우를 말합니다.

(현행 주택거래제도는 12.16대책이후

전세자금대출이 있는 경우

갭투자를 금지하고 있습니다.)

반면, 목돈이 적거나

현금흐름이 좋지 않은 세입자는,

월세로 전환될 경우

앞으로 주택을 구입하려는 의지가

매우 약화될 수도 있습니다.

임대차 3법이 급격한

전월세율 상승을 막으므로

당장 몇 년은 전월세금의 큰 인상 없이

주거가 보장될 것입니다.

그러나 이는 

서서히 뜨거워지는 물에서

죽음을 맞이하는 것과 같은 결과를

초래할 수도 있습니다.

보통 목돈이 충분하지 않은 임차인은

전세자금대출을 가지고 있는데 이 경우

은행이자보다 높은 월세를 부담하기에

저축 여력이 더 낮아질 것이고,

주거보장 기간이 길어지므로

집을 사야겠다는

의지는 약해질 수밖에 없습니다. 

그런데 임대차 3법이

집값 상승을 장기적으로 막을 순 없기에

집을 끝내 사지 못한 임차인은

나중에 더 큰 보증금을 낼 수밖에 없습니다.

임대차 3법은 이렇게 

일방적으로 누구에게는 불리하고

누구에게는 유리하다고 단정하기 어렵고,

세입자의 경우 상황에 따라

유불리가 극명히 갈릴 것입니다.

*임차인 입장

현금흐름이 좋은 임차인 → 보증금여력으로 갭투자 가능

현금흐름이 나쁜 임차인 → 주택구입 의지 약화

*임대인 입장

다주택자 또는 자금여력이 있는 임대인 → 월세 전환 가속화

1주택 또는 갭투자 집을 신 임대인 → 월세전환 어려움

임대차 3법이

진짜 위험한 이유

임대차 3법 중 전월세상한제는

2년마다 계약을 갱신할 때

그 인상폭을 5%로 제한하고 있습니다.

집을 통해 얻을 수 있는 수익이

증가하는 속도를 줄여서

당장은 집값 안정에 도움이 될 수 있습니다.

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