강남 아파트 사면 BMW 준다?

지금이 기회일까?

“2008년 금융위기 직후 아파트 계약자에게 BMW7 시리즈를 증정하던 당시 모습이 되풀이될 조짐이 보인다” -한국경제

최근 강남 분양시장에 찬바람이 불고 있습니다. 

입주자를 찾지 못한 주택이 빠르게 늘어나면서 '미분양의 무덤'이라고 불렸던 글로벌 금융위기 직후 상황이 재연되는 것 아니냐는 우려까지 나오는 상황입니다. 

강남에서는 올해 1만3,000여 가구가 공급될 예정인데요, 이는 지난해 입주물량에 비해 4배 가량 많은 수준입니다. 그야말로 '물량 폭탄', 과잉 공급이죠.

이처럼 입주물량이 쏟아지면서 최근 강남구 아파트의 평균 전셋값은 10억 원 밑으로 하락하기도 했습니다. 

집값이 계속 떨어지면서 '지금이 기회일까?', '나도 강남 아파트 살 수 있나?' 관심을 보이고 있는 분들이 많습니다. 

정말 지금이 기회일까요?

ⓒ부티플

Q. 강남 집값 무너질까요?

A. 강남에 입주물량이 많은 건 사실이고, 지금도 분위기가 안 좋은 건 사실입니다. 다만 '무너질 것이다' 라는 표현에는 그렇게 동의하지는 않습니다.

저는 이 단어가 더 적합해 보입니다. '거래 실종' 그리고 '조정 국면'.

분명 하방으로 더 압박할 수 있는 물량들인 입주물량이 더 늘어나서 이 조정폭이 조금 더 아래로 내려갈 가능성은 높다고 봅니다.

이 쏟아지는 입주물량이 있지 않습니까. 이거 드디어 할인 들어갈 겁니다. 

지난 1954년도 한국전쟁 이후부터 2022년까지 '부동산이 진짜 꺾였다'라고 할 수 있는, 통계적으로 확진적인 구간은 IMF 외환위기 뒤, 2008년 글로벌 금융위기 뒤거든요.

그 두 구간대에 일어났던 일들을 살펴보면, 지금 신규 입주 물량 중에서 어느 정도 좋은 타이밍에 충분히 사셔도 될 거라고 생각합니다. 

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 ① 대출 규제 완화

두 구간대에 드러난 스토리들은 이렇습니다.

일단 정부는 '제발 이 집을 사주세요'라며 대출 규제 대폭 풀겠죠. 이거 벌써 조금씩 하고 있고요.

② 분양가 대폭 할인

그리고 건설사들이 '이 단가엔 이제 안 팔린다, 분양가 할인해' 라며 가격을 낮춰줍니다.

그러면 나는 대출을 우호적으로 받을 수 있는 데다 집값도 싸집니다. 이런 상황이 되니까 슬슬 사라는 이야기인데, 벌써 사면 안 됩니다. 

③ 차량 무상 제공

조만간 여러분 차 줄겁니다. 

2008년도 부동산 경기가 쭉 꺾이자 건설사에서 '아파트 사시면 차 드릴게요' 라며 BMW나 벤츠를 줬습니다. 

그래서 차 얘기가 나올 때 쯤 되면 '아 이제 살 때 됐구나'라고 생각하시면 됩니다.

실수요자라면 좋은 동네, 좋은 집 살겠다는게 나쁜 건 아니잖아요. 자꾸 투자, 투기 이런거 하지 마시고 실수요자들, 사고 싶으신 분들은 그 타이밍은 충분히 노려볼 만 하실 겁니다.

예를 들어 2025년에 사라, 몇 % 떨어지면 사라, 그런 것보다 더 확실한 시그널이 방금 말씀하신 분양가 할인에다가 집을 사면 자동차를 준다던지 하는 엄청나게 판매하려는 움직임이라는 거네요. 그때 사면 좋겠네요.

네 그리고 하나가 더 있어요. 

④ 아파트 업그레이드

기다렸다가 사면 더 좋은 사양의 아파트를 사게 돼요. 

이것도 글로벌 금융위기 뒤에 있었던 현상인데 IMF 외환위기 뒤는 아니었어요. 왜냐하면 그 때는 워낙 건설사도 너무 어려웠었고, 우리나라 경제의 전체 구매력이 많이 떨어져 있던 상태라서  IMF 외환위기 뒤는 아니었던 겁니다.

글로벌 금융위기 이후에는 건설 경기가 확 죽었어요. 어떻게든 이 아파트를 분양해야 하는 처절한 상황에 놓인 건설사들이 아파트를 업그레이드 시켜 준 겁니다.

모델하우스에 제시했던 건 마룻바닥이었는데 이태리 대리석으로 바꿔주고, 원래는 종이 벽지로 도배해 준다고 했는데 또 대리석으로 바꿔주고, 이런 식으로 아파트 사양을 올려버린 겁니다. 

그래서 그때쯤 분양했던 아파트들이 명품 아파트가 많습니다. 지금보다 더 좋은 사양의 아파트들이 조만간 나올테니 그때까지 기다려 보자는 말입니다. 

차를 준다고 하면 슬슬 모델하우스 돌아다니면서 "그동안 바뀐거 있나요", "많이 바뀌었습니다 일단 대리석이고요" 그런 얘기들 많이 할 겁니다.

그때까지 조금만 더 참으시면 좋을 것 같습니다.

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내년에 엄청난 시그널 나와요

내후년에 국회의원 선거가 있어서 선거에 대비해야 하는데, 국회의원 입장에서는 자기 지역구 땅값이 어떻게든 보존되어야 당선에 유리하기 때문이죠. 

이처럼 부동산 시장에는 "언제, 몇 % 하락하면 집을 사라" 라는 말보다 더 정확한 시그널이 존재합니다.

오랫동안 부동산의 흐름을 연구해 온 사람에게는 이 시그널을 캐치할 수 있는 인사이트가 있습니다.

매일 정책이 뒤바뀌는 대한민국 부동산 시장에서 분명한 기회를 잡으려면 지금부터 시그널을 공부해야 합니다.

하락폭은 얼마나 클지, 또 반등 타이밍은 언제일지 미리 알고 대비하시길 바랍니다.

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