인기판례로 알아보는 임대차 상식!

반려견을 키운다는 이유로

임대차계약을 해제한 집주인이,

고액의 손해배상금을

지급해야 할 처지에 놓이면서

주목받게 된 사건이 있습니다.

해당 사건은 애완견과 함께 살

집을 찾고 있던 세입자 A 씨와,

집주인 B 씨가

전세 보증금 4억 원에 2년짜리

임대차계약을 맺으면서 발생했습니다. 

개 키운다고 입주 거부된

세입자 A 씨의 사연

당시 세입자 A 씨는

새집 거주에 대한 기대감을 안고

집주인 B 씨에게 계약금으로

4,000만 원을 선지급했는데요, 

세입자 A 씨는 반려견 3마리를

기르고 있는 애견인이었습니다. 

문제는 입주 시기가 다 될 때까지

집주인 B가 이 사실을 몰랐다는 것이죠.

계약을 하고 나서 한참 뒤

세입자의 반려견 유무를 알게 된

집주인 B 씨는

새 아파트에 반려견이 무슨 말이냐고,

임대차계약을 무를 것을 요구하며

세입자 A 씨에게

내용증명 우편을 보냈습니다.

일방적으로 해제하려면

계약금 2배 줘야

집주인 B는

반려견들과 함께 거주하는 조건인 이상

세입자에게 건물을 인도할 수 없다며,

계약금을 수령할 계좌 번호를

세입자가 알려주지 않으면

계약금을 공탁하겠다고 보낸 것입니다.

*공탁

: 변제, 담보, 보관 등의 목적으로 

금전, 유가증권 및 기타의 물건을

공탁소에 맡겨두는 것.

반려동물을 이유로

자신이 계약했던 아파트에서

살 수 없게 된 세입자 A 씨는,

억울한 마음에 집주인 B 씨를 상대로

소송을 제기했는데요.

세입자가 제기한 해당 소송 내용을 보면

A 씨는 집주인 측의 일방적인 통지는 

해약금에 기한 해제의 의사표시로,

*해약금에 기한 해제의 의사표시

: 위약금을 물고, 계약 해제의

의사를 표시하는 것.

"이 효력이 발생하기 위해서는

임대차계약서 제6조에 따라

기존 계약금 4,000만 원의 2배액인 

8,000만 원을 줘야 하는데,

원금인 4,000만 원만 상환했으니

4,000만 원을 더 줘야 한다"라는

법리적으로 합당한 주장을 담고 있습니다. 

반려인인 줄 전혀 몰랐던

집주인 B 씨의 사연!

집주인 B 씨는 이에 맞서

해당 임대차 계약상 세입자가

반려견 3마리를 기른다는 사실을

고지했어야 함에도 그러지 않았으므로,

이는 계약상 고지의무 위반이자

부작위에 의한 기망 행위라며

반론을 제기했습니다. 

*부작위에 의한 기망행위

: 행동해야 할 것을 하지 않음으로

상대를 혼동케 하는 행위.

즉, 집주인 B 씨는 합법적으로

임대차 계약을 해제했기 때문에

이행 거절에 따른 손해배상 의무는

부담하지 않아도 된다는

주장을 펼친 것입니다.

집주인 B 씨의 반론 또한

법적으로 합당한 이유는,

부동산 거래 시 거래 상대방이

특정 사정에 관한 고지를 받았더라면

그 거래를 하지 않았을 것이 명백할 경우,

신의성실의 원칙상

사전에 상대방에게 그와 같은 사정을

미리 고지할 의무가 있고,

또한

고지의무의 대상이 되는 것은,

직접적인 법령의 규정뿐만 아니라

널리 통용되는 상식에 의해서도

인정될 수 있다고

법적으로 명시하고 있기 때문입니다.

사실 집주인 B 씨도

억울한 부분이 있는데요,

계약 체결 당시 집주인 B 씨는

임차인 A 씨에게 

"몇 명이 거주하느냐?" 고 물었고

A 씨는 2명이라고 대답한 바 있습니다. 

이에 집주인 B 씨는 의아해하면서

집이 넓은데 2명만 거주하느냐고 묻자 

A 씨가 그렇다고 답한 바 있었습니다.

집주인 B 씨로선 도의적으로

반려동물을 키우고 있다는 것을

말할 수 있던 기회가

몇 번이고 있지 않았냐는 것입니다.

재판부의 결정은?

결과적으로 재판부는

세입자 A 씨의 손을 들어줬습니다.

이유는 아래와 같습니다. 

① 임대차계약서 내에

반려견에 대한 기재가 전혀 없고,

B 씨 등이 임대차계약을 체결하면서 

공인중개사 또는 세입자 A 씨에게 

반려견을 기르지 않는 것이 조건임을

어떠한 형태로든 고지한 바 없으며,

② 과거 집주인 B 씨의 질문이

반려견과 거주하는 것이냐는

취지가 내포돼있다고 직접적으로 보기 어렵고,

③ 사회 통념상 아파트나 다세대주택 등

공동주택이라도 반려견을 기르는 것이 

금기시되지 않는 데다,

④ A 씨의 개들이 3마리이긴 하나

모두 소형견인 점 등을

종합적으로 미루어 볼 때,

세입자 A 씨가 집주인 B 씨 등에게

반려견 양육에 관한 고지의무를 부담한다고

보기는 어렵다고 후술했습니다.

최종적으로 재판부는

소형견 3마리를 기른다는 사실이

현재 우리 사회 통념상

고지의무 대상은 아니라는 이유로,

집주인 B 씨의 일방적인 이행 거부는 

임대차계약 위반에 해당한다는

판단을 내렸습니다.

하지만 집주인의 계약이행 거부가

금전적인 이득을 취함이 아니라,

단순히 반려견을 좋아하지 않는

개인적인 취향에서

비롯된 것 등을 고려하여,

손해배상 예정액으로

4,000만 원은 과도하다고 덧붙였습니다.

계약은 항상 신중하게!

최종적으로 임차인 A 씨에게

임대차계약 해제로 인한

큰 손해가 없다는 점을 감안하여,

집주인 B 씨는 4,000만 원이 아닌

1,200만 원을 배상하게 되었습니다. 

이와 같은 법원의 최종 판결은

계약상 

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