'11·3 대책' 이후 부동산 경기는?

2016-12-01 18:11
경제 이야기
written by 조석민

 


 

서울 아파트의 평균 분양가가

3.3(1) 2천만원을 넘어서며

역대 최고가를 기록했습니다.

 

이는 소형·중소형·중대형 가릴 것 없이

모든 면적에서 동일하다고 하는데요.

 

이는 올 상반기, 부동산 시장에 붐이 일으켰던

강남권 재건축 아파트의 분양이 증가하며

평당 5천만원이 넘을 정도로 가격이 뛰었고,

 

곧 서울 전체 아파트의 분양가에도

큰 영향을 미친 것이죠.

 

(참고 : 평당 5천만원? 강남 재건축 부동산 열풍!)

 


 

(이미지 : 경향신문)

 

한편, 서울의 소득대비 아파트 가격은

캐나다 밴쿠버나 일본 도쿄보다도 높아

세계 최고 수준이라는 조사가 발표되었는데요.

 

이는 우리나라의 집값이

도쿄의 집값보다 높다는 뜻은 아니지만,

주택의 가격 절대치는 선진국보다 낮을지라도

소득수준에 비해서는 가장 비싸다는 것이죠.

 

조사에 의하면 GDP 대비 주택가격은

캐나다가 GDP 대비 9.9배로 1,

2위인 우리나라의 주택가격은 8.8배였지만,

서울로 한정했을 경우에는 14.6배나 되었죠.

 

천정부지로 오르기만 하는 부동산 가격은

젊은이들에게 '내집마련' '결혼'

여러 가지를 포기하게 만들고 있는데요.

 

이런 가운데, 부동산 과열을 막기 위한

정부의 단계별 대책 중 1단계라고 알려진

'11·3 대책'이 발표되었습니다.

 

 

정부의 첫번째 칼, 11·3 대책이란?

 

이 대책은 11 3일 발표되어

'11·3 대책'으로 명명되었는데요. (이하 113대책)

 

간단하게 요약하면 부동산 전매

(단기이익을 위해 되팜)를 제한하고,

주택 실수요자들에게

'디딤돌 대출' 등의 금융지원을 지속하며

 

최근 5년 내 주택 당첨된 내역이 있거나

2개 이상의 주택을 소유한 사람을 제한하는 등

주택 청약 1순위 자격을 강화하는 등

 

주택 실수요자들에게 기회를 주기 위해

투기를 막고 거래량을 줄이는 정책인데요.

 

취지는 좋으나, 그 풍선효과로

분양시장을 떠난 자본이

상가 등, 규제에 포함되지 않는

'수익형 부동산'에 대한 관심으로 몰릴

가능성도 점쳐지고 있습니다.

 


 

일단은 급한 불을 끄는 데 성공했는지,

시세는 아직 유지된다고는 하지만

거래량이 많이 줄어들었으며,

 

'기존 아파트 호가가 한 달 새 천만원이 빠졌다'

'급매물이 나와도 사려는 사람들이 없다'

가격도 하락할 기미를 보이고 있어

많은 매수자들은 관망세를 취하고 있다고 합니다.

 

 

투기를 막는 후분양제 / 예약제란?

 

이런 가운데, 투기 근절 방안으로

'후분양제' 또는 '선분양 예약제'

도입해야 한다는 의견이 제기되고 있는데요.

 


 

'선분양 예약제'는 문자 그대로

청약에 앞서 예약을 하는 방식입니다.

 

하지만 예약이 되었다고

분양권을 주지는 않기 때문에 전매가 불가능하고

완공 후 주택에 하자가 발견되었을 때는

예약의 철회가 가능합니다.

 


 

후분양제에 대해 간단한 설명을 하자면

현재 우리나라 주택시장은

대부분 '선분양제'으로 운영되고 있습니다.

 

건설 사업자가 실제 공사에 들어가기 전,

조감도나 모델하우스를 보고

2~3년 후 완공될 주택의 분양을 신청하고,

 

보통 분양가의 60% 정도 금액을

공사기간 동안 나누어 중도금으로 지급하죠.

선분양제는 다음과 같은 점에서

건설사에 유리한 제도인데요.

 

1. 공사 이전에 주택을 선분양함으로써

 공사에 소모되는 비용을 미리 확보할 수 있고

 (건설사가 공사 비용을 떠안을 필요가 없다)

 

2. 완공 후 미분양의 위험을 줄일 수 있다

 

 


 

한편, 논의되고 있는 후분양제는

우리가 가게에 가서 물건을 살 때

이미 생산이 끝난 상품을 고르고 사는 것처럼

'완성품'을 산다는 점에서

소비자에게 유리한 제도인데요.

 

1. 조감도나 모델하우스만 보고

거금을 지불하는 현재 선분양제와 달리

'내가 살 집'을 직접 보고 고를 수 있다.

 

2. 전체 공사의 약 80% 정도가 진행되고

확인하는 만큼, 조감도나 모델하우스와

착오가 있을 때 구매 의사를 철회할 수 있다

 

 

하지만 건설사에게는

막대한 공사비용을 단독으로 부담해야 해

위험부담이 크기 때문에 참여가 저조하고,

이렇게 되면 주택공급에 차질을 빚을 수 있어

2008년 사실상 폐지된 상태인데요.

 

하지만 이제 주택 보급률은 100%를 넘어섰고,

후분양제는 투기 열풍을 잠재우고,

집값을 안정시켜 주택 실수요자들에게

실질적인 도움이 될 방법이라는 것이 중론이기에

사실상 현실적인 대안으로 떠오르고 있습니다.

 

 

일단 가격은 잡았고, 리스크는?

 

113 대책의 효과인지,

과열된 시장에 대한 규제가

우선은 성공한 듯 보이면서

 

서울 강남권 일대 재건축 사업장들은

예상 손실을 줄이기 위한

'리스크 셰어링(risk sharing)'

나섰다고 하는데요.

 


 

리스크 셰어링에는 다음과 같은

두 가지 방식이 있습니다.

 

1. 아파트(상가) '조합원'들과 '건설사'

일반 분양 또는 상가 분양에서 발생하는

수입의 지분을 공유하는 '지분제'가 있고,

 

2. 조합원들은 미리 정해진 공사비만

건설사에게 지급하고, 분양으로 발생하는

수입에 대해서는 조합에서 독점하는

'도급제'가 있는데요.

 

건설사 입장에서 예를 들어 보자면

호황일 때는 분양 수입이 크기 때문에

'지분제'가 수입이 커질 수 있고,

 

불황일 때는

미리 정해진 공사비라도 받을 수 있는

'도급제'가 건설사에게 리스크가 적기 때문에

 

시장의 호황·불황 여부에 따라

조합과 건설사가 선호하는 방식이 다르죠.

 


 

하지만 113대책과 함께 나타난

얼어붙어만 가는 건설 경기가

부동산 시장의 버블 붕괴를 일으킬 것인지,

실제로 소비자들에게 도움이 되고 있는지

결론을 내리기는 아직 이른 듯 합니다.

 

 

앞으로의 건설 경기는 어떻게?

 


 

(이미지 : 한국경제신문)

 

현재 한국경제신문에서는 독자들을 대상으로

'1년 뒤 아파트 가격, 어떻게 전망합니까?'

라는 주제의 조사를 진행하고 있는데요.

 

KB국민은행의 조사에 의하면

3개월 후 아파트 가격은

현재보다 하락할 것으로 나타났고,

 

상승에 대한 선택지가 없는 점은 감안하더라도,

한경의 독자들은 현재 가격을 유지하거나

하락할 것으로 예상하고 있군요.

 

 

부동산 시장을 컨트롤하는 것은

커져만 가는 가계부채와,

(참고 : 그리스보다 심각한 우리나라?

가계부채 1,257조!)

 

내수경제를 모두 움직이는 열쇠라는 점에서

그 중요성은 무척이나 크다고 할 수 있겠는데요.

 


 

한편 부동산 시장에 영향을 미치는

금리는 내년도 인상이 예견되는 가운데,

정부의 정책은 어떤 방향을 가리킬지,

국민들의 짐을 조금이나마 덜어줄 수 있을지

관심을 갖고 지켜봐야 할 것 같습니다.



 

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에디터 : 조석민

진인사대천명

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에디터 : 조석민

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