최고 분양가 아파트는 강북에 있다?

2018-02-21 18:52
부동산
written by 박동수




아파트 '분양가'는 어떻게 정해질까? 


아파트를 사는 방법은 여러 가지가 있지만

새 아파트를 청약하여

분양받는 것이 가장 일반적입니다. 


*아파트 청약(請約, offer)

: 남이 살던 곳이 아닌

새 아파트를 구매할 때

반드시 필요한 신청 절차.


우리나라 아파트는 분양을 먼저 하고 

2~3년 뒤에 건물이 완공되면 입주하는 

선분양 방식을 택하고 있어

상대적으로 저렴한 비용으로 

아파트를 살 수 있습니다.


(참조-왜 아파트는 완성품을 팔지 않을까?)


그래서 분양가는 청약 신청자 사이에서

초미의 관심사가 되는데요,


이때 분양가는

어떻게 정해지는 걸까요?  



(신규 분양 아파트 ©GS건설)

 

건설사 입장에서는  

분양가를 높게 잡으면 좋겠지만,


분양가가 너무 비싸면 미분양의 원인이 되어

사업 진행에 차질이 생길 수 있습니다.


반대로 분양가를 너무 낮게 책정하면 

그만큼 수익이 낮을 수밖에 없어

적정한 가격을 찾기 위해선

많은 고민이 필요합니다.


그렇기 때문에 대부분의 건설사들이

전문업체를 통해 시장조사를 충분히 하고 

여러 항목을 분석하여 그 결과에 따라  

적정 분양가를 산정하여 공고하고 있습니다.



 


부동산의 가격 결정 요인 


그럼 전문업체들은

어떤 항목을 중요하게 생각할까요?


부동산은 말 그대로

움직이지 않는 자산이므로

입지가 가장 중요합니다.


시장조사에서 입지가 차지하는 비중은

무려 35%로 다른 항목보다 훨씬 크며,


교육, 교통, 공원 등

인프라가 잘 갖춰있으면

점수를 높게 받을 수 있습니다.


그 다음에는 개별 상품 특성

즉, 건축할 아파트의 구조(판상형 vs 탑상형),

향, 평형 등에 따라 25%의 비중으로

점수가 매겨집니다.


(참조-내게 꼭 맞는 아파트 구조 고르기!)




이밖에도 인근 지역 개발 계획,

중도금 무이자 여부 등이 10%,


입주 시기, 단지 규모, 단지 사양,

시공사 브랜드를 각 5%로 반영되어

최종 점수가 산출됩니다.


이런 기준은 새 아파트가 아니라

기존 아파트 매매에도 적용할 수 있습니다.


교통, 학군 등 입지 좋은 곳의

판상형 남향 아파트가 가격이 비싸고,


그중에서도 유명 건설사의 

부대 시설이 훌륭한 대단지 아파트가  

향후 가격 상승 가능성이 높다는 것을

유추해 볼 수 있죠.



(각종 인프라를 강조하는 아파트 홍보물 ©현대건설)


참고로 건설사들이 간혹 분양 광고에서

중도금이 무이자라고 강조할 때가 있는데,  


사실은 이자를 받지 않는 만큼

분양가를 높일 수 있으므로 소비자에게는

큰 혜택이 아닐 수 있습니다.


*아파트 중도금

: 아파트를 분양받고 입주 전까지

나눠서 내는 돈. 보통 분양가의 약 60%를

공사 기간에 따라 여러 번에 나누어 낸다.


이렇게 100점 만점을 기준으로 

최종 점수를 산정한 후에는 

주변 아파트 시세와 비교하여 보정합니다. 


분양 예정인 아파트의 시세가

3.3㎡ 당 2,000만 원인 주변 아파트보다

10%의 우위를 보인다면 2,200만 원으로

분양가를 정하는 식입니다.  

 


(분양가 예시. 동일한 아파트의 같은 평형이라도 동, 층 등에 따라 분양가가 달라진다 ©현대건설) 


다만, 보정 비율로 환산하는 가격은 

건설사 일방적인 판단에 따른 것으로,

 

실제 적용분양 시점의 부동산 경기와 

인근 지역의 신규 분양 물량 및 수요 등을 

종합적으로 분석하여 결정됩니다.



우리나라 최고 분양가 아파트는

어디에 있을까? 


그렇다면 현재 우리나라의

최고 분양가 아파트는 어디에 있을까요? 


많은 분들의 예상과 달리 

아파트 기준 최고 분양가는 

강북에 몰려있습니다. 


현재 1위는 용산구 한남동의  

'한남더힐 펜트하우스'로 분양가가

3.3㎡당 8,150만 원이며, 


2위는 역시 강북인 성동구

'아크로 서울 포레스트 펜트하우스'가 

3.3㎡ 당 약 6,000만 원에 분양되었습니다.


*펜트하우스 

: 고층 건물 또는 고층 아파트의 

최상위층에 위치한 최고급 주거 형태. 

높은 곳에 위치하여 전망이 좋고

테라스, 발코니 등을 다른 층보다  

넓게 활용하기에 용이하다.

 


(©한남더힐)


그러나 이 순위는

곧 바뀔 수도 있습니다.


최근 용산구 한남동의 

'나인원한남'이 일부 펜트하우스를

3.3㎡당 1억 원 내외로 책정한 것이죠.


하지만 현재는 HUG의 의견에 따라

3.3㎡당 평균 분양가를

6,360만 원으로 낮춘 상황입니다.


*분양 보증 

: 선분양제를 따르는 우리나라에서는 

입주 예정자를 보호하기 위해  

공기업인 주택도시보증공사(HUG)에서 

분양 보증을 하고 있으며,


이에 따라 건설사가 부도 등으로

건설 중인 주택사업을 지속하기 어려울 경우

입주 예정자에게 입주 대금을 돌려주거나

사업을 승계하여 완성시켜 피해를 막습니다.

분양하려면 HUG의 보증이 필수적입니다.



(주택도시보증공사의 주택 보증 ©HUG) 


그렇다고 해도 이미 나인원한남은

펜트하우스가 아닌 일반 평형에서도

최고가를 돌파했는데요,


기존 최고 분양가 기록을 갖고 있던

'아크로 서울 포레스트'의 분양가인

3.3㎡당 4,750만 원을 넘어,


평형에 따라 5,600만 원에서 

최고 6,900만 원으로

분양 보증을 신청하였습니다. 



(나인원한남 조감도 ©나인원한남)


이 가격도 시행사에서는 

당초 전체 평형 평균 6,000만 원 이상을  

책정하려고 했으나, 


분양 보증을 해주는 HUG의 의견에 따라

평균 5,000만 원 수준으로 낮춘 것입니다. 


 

초고가 분양 논란과 과제 


이러한 초고가 분양에 대해서는 

예전부터 논란이 많았습니다. 


정부는 주택 시장 안정하려고 HUG를 통해

지나지체 높은 분양가를 제한하고 있으며, 


지난 11월부터는 제도적으로 

재건축, 재개발

민간 택지에 짓는 아파트에 대해,


택지비(땅값)와 건축비를 감안한

분양가가 일정 수준을 넘지 않도록 하는

분양가 상한제를 적용하기로 했습니다.




그러나 인위적인 분양가 제한은 당첨만 되면

무조건 시세차익을 볼 수 있는

소위 '로또 아파트' 같은

부작용을 낳을 수 있습니다.


실제로 지난 9월 서울 서초구에 분양한 

'신반포 센트럴 자이'는 주변 시세를 감안한

시장 예상 가격이 3.3㎡당

평균 4,600만 원 정도였으나 결국

4,250만 원으로 낮춰서 분양되었는데요,


시세보다 저렴하니 당첨만 되면

1~3억 원의 차익을 볼 수 있다고 판단한

투자자들이 몰리면서 168대 1이라는

높은 경쟁률을 보여주었습니다. 

 


(로또라 불렸던 신반포 센트럴 자이 ©GS건설)


현재 부동산 시장은

정부의 각종 규제에도 불구하고  

여전히 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 


이러한 규제들은 주로

수요 억제에 초점이 맞춰져 있는데요,


수요가 억제되면 시장 논리에 따라

공급도 감소되고 결과적으로는

공급 감소에 의한 부동산 가격 상승이라는  

역효과를 부를 수도 있습니다.



(부동산 정책 발표중인 김현미 국토교통부 장관 ©국토교통부) 


분명 지금의 부동산 시장은 과열 상태로

어느 정도 안정을 시켜야 하지만, 


소비자들의 보편적 심리를 거스르는 정책은

오히려 독이 될 수도 있습니다.  


수요를 무조건 제한하는 정책보다는 

시장의 수요공급의 논리에 맞는  

보다 현실적인 방향으로

정책이 개선되기를 기대합니다.



 




 

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에디터 : 박동수

어려운 경제 이야기를 쉽고 재미있게 설명해 드립니다~

pdongsoo@hanmail.net

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