빌딩에도 '심리학'이 필요하다?

2017-09-22 12:12
BOOKS
written by 민성식



가장 많은 시간을 보내는 사무실


여러분이 만약 회사원이라면

오피스 빌딩은 잠을 자는 시간 외에

하루 중 가장 많은 시간을

보내는 장소일 것입니다.  


그렇다면 그 공간은

인간의 기본적인 욕구들이  

최대한 잘 해결되는 곳이 되어야 하는데요,  

 

그래서 오늘은

인간의 기본적인 욕구를 기준으로

사무실 환경은 어때야 하는지를

살펴보려고 합니다.   

 


'매슬로우'의 인간 욕구 5단계 이론은 

사무 환경에도 적용된다!


(에이브러햄 매슬로우 ​ⓒFamous People)

 

미국의 심리학자 에이브러햄 매슬로우는

인간 욕구에 우선순위가 있다는

'욕구 5단계설'을 주장했습니다.


그가 분류한 5단계의 인간 욕구를

간단하게 설명하면 다음과 같습니다. 

 

첫 번째는 '생리적 욕구'

이는 인간이 살아가는데 필수적인

동물적 욕구를 말하며

음식, 수면, 공기, 물, 성욕 등이 포함되죠. 

 

두 번째는 '안전에 대한 욕구'

정신적, 심리적, 신체적으로  

안전을 확보하고픈 욕구를 말합니다.  

 

세 번째는 '사회적 욕구'인데요,

이것은 소속감과 사랑을

느끼고 싶어 하는 욕구를 가리킵니다.


친구와의 우정이나 이성 교제,

그리고 결혼 등에 대한 욕망을

예로 들 수 있겠죠.

 

네 번째는 '존경의 욕구'이며

이는 주변 사람들로부터 인정과 존경을  

받고자 하는 욕구로

명예와 좋은 평판 등을 추구하는

마음이 이에 해당하죠.  

 

마지막 다섯 번째는 '자아실현의 욕구'

이것은 자기를 발전시키는 일이나

창조적인 일을 하면서

성취욕을 느끼고자 하는 욕구를 가리킵니다.





인간의 욕구를 만족시켜야 좋은 사무실이다

 

인간 욕구 5단계 이론에 의하면

기본적으로 첫 번째 욕구가 충족되어야  

상위로 올라갈 수 있으며,


마지막 자아실현의 욕구는

성장 욕구인 반면 

나머지 네 가지는 모두

결핍의 요구라는 특징이 있습니다.  

 

우리가 기업 활동을 하는 터전인 사무실도  

이런 인간의 기본적인 욕구를

충족을 시켜줬을 때  

그 가치가 커질 수 있다고 생각합니다.  

 

실제로 오피스 빌딩의 공실률은

임차인의 만족도에 따라  

영향을 받게 됩니다.  




임차인에게 좋은 서비스를 제공하고

그곳에 머물고 싶게 만든다면  

임차인은 특별히 이전에 대한

검토를 하지 않을 것입니다.  

 

그렇게 되면 당연히

재계약이 될 확률이 높아지고

서비스에 대한 좋은 평판으로  

새로운 임대 계약이 성사될 가능성도

커질 것입니다. 


이런 측면에서 본다면 좋은 빌딩은

분명 인간 욕구 5단계 이론을  

충분히 만족시키는 공간이라는 것을

유추해 볼 수 있습니다. 

 

그렇다면 좋은 오피스 빌딩의

사무 공간은 각 단계별 인간의 욕구와  

어떻게 관련이 있는지 

조금 더 구체적으로 알아보겠습니다. 

 


5가지 기본 욕구에서 바라본

오피스 빌딩의 환경 

  

첫 번째 생리적 욕구는

빌딩의 가장 기본적인  

편의시설물들과 관련이 있습니다.  


충분한 냉난방 시설,

오래 기다리지 않아도 되는 엘리베이터,  

넉넉한 개수의 화장실, 편리한 주차장 등이 

이런 시설물에 해당이 됩니다.

  

앞서 말한 것들이 조금이라도 불편하면

사무실에서 사람들이 활동하는데  

필요한 생리적 욕구를

충분히 해소해주지 못해  

민원이 발생할 가능성이 높아집니다.




두 번째 안전에 대한 욕구는

말 그대로 외부인의 위협이나

내부 공간의 안전성에 관한 욕구입니다.  


로비에 근무하는 보안 요원,

외부인의 출입을 차단해주는 스피드게이트,  

화재 발생 시 안전하게 진화할 수 있는

소화 장비 등이  

안전에 대한 욕구를 만족시켜 줍니다.  

 

실제로 임차인들이 사무실을 이전할 때

고려하는 중요한 요소 중에 하나가

보안입니다.  


최근에는 기업을 상대로 시위나

소송을 하는 사례가 늘고 있어  

빌딩 보안도 임대 의사 결정에 있어

비중이 높아지고 있습니다.  


그리고 화재와 관련된 안전 시설은  

더할 나위 없이 중요한 요소 중 하나죠.




세 번째 사회적 욕구

어딘가에 소속되어   

누군가와 교류하고픈 욕구입니다. 


이런 욕구는 회사별로 공간이 나누어져 있는 

오피스 빌딩에서는  

쉽게 충족시킬 수 있는 것은 아닙니다.  


다만 이런 욕구를 비슷하게라도

해결해 줄 수 있는 빌딩을 찾아본다고 하면

부동산 공유 경제 모델인  

비즈니스센터를 그 예로 들 수 있습니다. 

 

최근 부동산 관련 4차 산업으로 유명해진  

공간 공유 업체인 위워크나

패스트파이브, 리저스, TEC 등에서는  

사무실을 공유하는 사람들끼리

정보를 교류하고 소속감을 느낄 수 있는

공간을 제공합니다.  




같은 공간을 사용하는 임차인들끼리

소통하고 네트워킹(인맥 형성)을 할 수 있는 

장소를 마련해줌으로써

서로 시너지 효과를 낼 수 있게 돕는 것이죠.


해당 활동을 통해 사회적 욕구를 조금이나마

충족시켜 줄 수 있을 것으로 보이며,

최근 이런 공간 공유 서비스 제공 회사들이  

오피스 빌딩에도 많이 입주하고 있습니다.


네 번째 존경의 욕구는

최고의 빌딩에 입주하는  

임차인들에게서 찾아볼 수 있습니다.  


특정 지역에서 가장 유명한

프라임급 빌딩에 본인의 사무실이 있다면

그 건물에 입주한 것만으로도 남들로부터

부러운 시선을 받을 수 있습니다.  


임차인들은 존경의 욕구를 이용하여

자기 회사는 이렇게 신뢰도가

높은 건물에 들어갈 정도로 좋은 회사임을

간접적으로 알리고 싶어합니다.




간혹 임차인 중에서

이를 역이용하는 곳들도 있습니다.  


불순한 목적을 가진 기업이

빌딩의 명성을 이용하는  

대표적인 예가 다단계 회사들입니다.  


강남에서도 가장 좋은 곳에 사무실을 마련해

짧은 기간 동안 선량한 사람들이

돈을 투자하도록 유도하는 곳들도

상당히 많습니다.  

 

'설마 이렇게 좋은 빌딩에 일하는 사람들이 

사기꾼은 아니겠지'라는 

착각에 빠지게 만들어

잘못된 투자를 유도하는 것입니다.  


이런 임차인들은 평상시 같으면

임대 기준에 미달하여  

입주를 못하겠지만 경기가 나빠지면  

임대인들도 어쩔 수 없이

이런 불량 업체에 임대를 주기도 합니다. 

 

마지막 다섯 번째 자아실현의 욕구는

자기를 발전시키는 일이나

창조적인 일을 할 때 해소될 수 있는데요,

이런 욕구를 실현한 사례는

대개 본사의 사옥을 예로 들 수 있습니다.

  

남의 건물에 임대를 해서

들어가는 것보다는,


본사 사옥을 통해 직원들에게

최대한 좋은 서비스를 제공해서

더 창조적이고 생산적으로

일을 할 수 있는 환경을 제공했을 때

자아실현의 욕구가 충족될 가능성이 높죠. 



그래서 요즘 사옥들은

빌딩 내에 식당이나 휴게시설,

여가시설 등을 마련해주고  

이를 자유롭게 이용할 수 있도록 만듭니다.

 

이외에도 빌딩의 상징과도 같은

꼭대기 층을 사용한다든가

남들이 낼 수 없는

어마어마한 임대료를 내면서  

입주를 하는 것도,


어떤 측면에서는 남들과 다른 만족을 느껴 

자아실현을 하고자 하는 

욕구로 볼 수 있습니다.



 


자산관리자의 능력에 따라 달라지는 

빌딩의 경쟁력 

 

지금까지 살펴본 것처럼 이제 사무실도

인간의 욕구를 충족시켜야 한다는 전제로  

콘셉트나 구조를 정해야 합니다.  


특히, 컨설팅이나 서비스 업체들은

제조업과 달리 사람이 하는 일이

회사 성과에 중요하게 작용하는

업무 구조이기 때문에,


인간의 기본적인 욕구를 만족시키는

환경이 더욱 중요합니다.  

 



이제는 시간을 많이 투여한다고 해서  

그만큼 결과가 따라오는 시대가 지났습니다.  


남들이 생각하지 못한 신선하고

선도적인 아이디어를 찾아내고  

이를 서비스로 제공하는 회사가

오래 살아남을 것입니다. 

 

더욱이 부동산 개발이나 운영이

점차 대형화되어 가면서  

이를 운영할 부동산 자산관리자의 역할도

점점 커지게 될 것입니다.  


그리고 빌딩도 일반 빌딩에서부터

프라임 빌딩까지 등급에 따라  

차별화된 서비스를 제공하면서

경쟁이 심화될 것으로 보입니다.

 

따라서 자산관리자는 위에서 설명한  

매슬로우의 5가지 욕구 이론을 기초로

입주자에게 좀 더 나은 서비스를

제공할 수 있는 아이디어를  

계속 발굴해야 할 것입니다. 

 


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에디터 : 민성식

살아있는 상업용 부동산 지식과 경험을 공유합니다.

parisboykr@cidermics.com

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