아파트가 '예약 판매'만 하는 이유!

2017-10-21 15:51
부동산
written by 박동수




1) 후분양제 도입 논란


김현미 국토교통부 장관이 최근 

주택 '후분양제'를 도입하겠다고 밝혀

논란이 되고 있습니다. 


지난 12일 국정감사에서 김 장관은

한국토지주택공사(LH)의

공공주택부터 시작해서

단계적으로 주택 후분양제를 도입하고,

 

민간부문에 대해서도

공공택지를 우선 공급하는 등

점진적으로 후분양제를 유도해가는

로드맵을 마련하겠다고 밝혔습니다. 

 


(김현미 국토교통부 장관 ©정책브리핑)

 

이에 정치권은 물론이고

관련 업계를 중심으로

치열한 논쟁이 벌어지고 있는데요,


선분양제와 후분양제는 무엇이고

어떤 차이가 있길래 

이렇게 뜨거운 이슈가 되고 있을까요? 


 

2) 선분양제가 뭐길래? 

 

선분양과 후분양을 나누는 기준은

분양 시점입니다. 


아파트가 완성되기 전에 분양을 하면

선분양이고

아파트를 완성하고 나서 분양을 하면

후분양인 것이죠.


둘 중 현재 적용되고 있는 것은

선분양제입니다. 


1977년 도입된 선분양제는

건설사가 아파트를 짓기 전에  

소비자를 대상으로 분양을 먼저해서,

 

분양받은 입주 예정자들로부터 

2~3년 걸리는 공사 기간 동안 필요한 돈을  

계약금과 중도금의 형태로

충당할 수 있게 하려고 마련되었습니다.


이후 40년 동안 아파트 거래는 항상 

돈을 미리 내고

나중에 입주하는 식으로 이뤄졌기 때문에

선분양제도는 이제 당연해 보이는데요,


사실 한 번만 더 생각해보면

좀 이상한 제도입니다. 

 


(집마다 이미 주인이 있는 아파트 건설 현장 ©직접 촬영) 

 

물론 아파트가 아니더라도

완성품을 보기 전에 미리 물건을 사는

예약판매 방식이 존재하지만,


다른 상품들은 주로

한정판 등 일종의 이벤트나

마케팅 성격이 강하죠.

 

특별한 마케팅이 아닌 이상

그 누구도 2~3년 뒤에 나올 자동차나 

스마트폰을 사기 위해 제조사에 

돈을 미리 내지는 않습니다. 

 

아파트는 큰 돈이 들어가니까  

다를 수 있다고도 생각하겠지만,

 

흔히 빌라라고 하는 다세대 또는  

연립 주택 등의 경우는  

완공된 후 분양을 하는  

후분양제 방식을 따르고 있습니다. 

 

즉, 아파트를 후분양하는 것도

불가능한 일은 아닌 것이죠.



(후분양하는 빌라의 분양 현장. ©직접 촬영) 


아파트 선분양제가 가능했던 것은 

시대적인 영향이 컸습니다.


도입 당시 집이 부족하여 

건설사의 빠른 공급이 필요했고,


아직 금융이 발달하지 않았기에 

건설사들이 은행에서 건설 비용을  

구하는 것도 쉽지 않았기 때문입니다. 

 

이렇게만 보면 건설사만 좋고

일반 국민들에게는 

불리한 제도인 것처럼 느껴지지만

선분양제가 소비자에게 주는 유익

분명히 있습니다.


완공 전에 분양을 받기 때문에 

상대적으로 저렴한 분양가가 책정되고,


아파트에 입주할 수 있는 권리인 분양권을  

전매할 경우 프리미엄이라고 불리는  

시세차익까지 얻을 수 있기 때문에 

소비자에게 불리하기만 한 제도는 아니죠. 

 

*분양권 전매 

: 새 아파트에 입주할 수 있는 권리인 

분양권을 입주 전에 사고 파는 일. 


(실수요자와 투자자가 섞여 있는 아파트 분양 현장 ©현대엔지니어링)

 


3) 선분양제의 문제점 

 

그러나 지난 40년간 선분양제로 인해

발생한 문제도 많습니다. 


입주에 2~3년 앞서 선분양을 하다 보니 

분양권 전매로 인해 부동산 가격이 올라가고,


분양 시점부터 입주 시점까지의

시간이 길다 보니 그새 건설사가

부도날 위험도 존재합니다. 


무사히 완공이 되더라도

모델하우스에서 보여진 것이나

소비자의 기대와는 다르게 지어진

아파트의 품질 문제도  

지속적으로 발생하고 있고요. 

 

그렇지 않아도 부동산 가격 급등의 원인을 

투기 수요에 있다고 보는 현 정부는,


부동산 전매 등의 투기 수요를 유도하는

선분양제가 실거주자들에게

피해를 준다고 판단해 점진적으로  

후분양제를 도입하려는 것입니다. 

 

정부에서 선분양제가 시행되는 지금도

청약 1순위의 자격을 강화하고 

청약가점제의 비중을 높이며 

입주할 때까지 분양권 전매를 금지하는 것  

역시 같은 맥락으로 볼 수 있습니다. 

 



 

4) 후분양제가 도입된다면? 

 

그렇다면 후분양제의 도입으로

정말 많은 문제가 해결될 수 있을까요?


후분양제가 도입되면 

완성된 아파트를 실제로 보고 살 수 있어

소비자들은 분양가와 비교하여  

아파트의 품질에 대해

제대로 판단할 수 있고,

  

분양 후 입주까지의 기간이 짧아 

건설사의 부도 위험이 줄어드는 것은

장점이라고 할 수 있습니다.

 

다만 후분양으로 인해 계약금이나

중도금의 형태로 자금 충당을 못하게 되면,


중소 건설사는 물론 대형 건설사들도 

자금 조달에 어려움을 겪어

신규 아파트 공급이 줄어들 수 있습니다.


또한 은행 등에서 자금을 조달한 비용

즉 이자 등을 분양가에 전가하여 

아파트 가격이 높아질 수 있는 단점도 있죠. 


그래서 정부의 후분양제 추진이

여러 관점에서 논란이 되고 있는 것입니다.




지금까지 선분양제와 후분양제의 

장단점을 살펴보았는데요, 

 

소비자 입장에서는 

아무래도 장점이 많은 제도이므로,


예상되는 단점은 보완하고 

단기적으로 발생할 수 있는

공급 부족 등의 부작용을 줄이며

점진적으로 후분양제의 도입을

잘 해나갔으면 하는 바람입니다. 


 

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에디터 : 박동수

어려운 경제 이야기를 쉽고 재미있게 설명해 드립니다~

pdongsoo@hanmail.net

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