경매, 실수가 승부를 가른다

꾸준한 집값 상승세로

부동산 경매에 대한 관심 역시

높아졌습니다. 

혹시 부동산 경매가

돈도 없고 경험도 없는 나와

거리가 먼 이야기라고 생각하나요?

그러나 경매는 오히려 

집을 싸게 살 수 있는 기회이자 

가장 적은 돈으로 

부동산에 투자할 기회이기도 합니다. 

단, 누구나 할 순 있지만 

잘하는 것은 또 다른 문제죠. 

부동산 경매는 

실수를 줄이는 게 관건입니다. 

부동산 용어와 법률을 포함해

기본적인 원리와 절차를 알고 있어도, 

많은 사람이 경매에 참여하다 

실수해 실패하더라고요. 

실수 유형은 크게 4가지가 있는데요, 

지금 경매를 준비하는 초보자라면 

실수하지 않기 위한 

대비를 철저히 해야 합니다.

경매 초보 실수 유형

1. 작성 과정의 실수

경매 과정을 지켜보면, 

‘이런 일이 일어난다고?’ 

하는 일도 일어납니다. 

진짜 사소한 실수 하나가 

경매 실패로 돌아오거든요. 

(기일입찰표 양식 ⓒ대한민국 법원)

입찰표 작성할 때 금액을 잘못 기재해 

터무니 없는 금액으로 

낙찰을 받는 경우가 있습니다.

입찰 금액에 0을 하나 더 붙여 

10배의 금액으로 낙찰받아서

입찰 보증금을 

몰수당하는 경우도 있더라고요.

이 외 내야 할 서류가 미비했거나 

보증금을 모자라게 준비한 일도 

비일비재합니다. 

큰돈이 오가는 일인 만큼, 

방심은 절대 금물입니다.

경매 초보 실수 유형

2. 권리분석의 실패

경매에 참여하기 위해서는

권리분석을 해야 합니다.

권리분석이란,

낙찰자가 소유권 이전과 함께 따라오는

임대보증금, 가압류와 같은 

타인의 권리를 없애기 위해 

내야 하는 금액이

얼마인지 분석하는 과정을 말합니다.

즉, 경매로 낙찰받을 부동산이

얼마나 저렴하고 좋은 물건일지 

사전 조사하는 단계라 볼 수 있죠.

권리분석을 제대로 하지 않으면

수익이 아니라 손해를 볼 경우도 있습니다.

전체 경매물건의 80% 정도는 

권리분석 단계가 간단하게 끝나는데요,

그러다 보니 모든 물건이 다 그럴 것이라고 

착각하는 경우가 많습니다. 

특히 임차인이 대항력을 지니게 된 경우를 

미리 알아채지 못한 경우가 많습니다. 

대항력이란 

현재 세 들어 사는 세입자가 

전입신고를 마쳤다면, 

주택의 주인이 바뀐 경우에도 

새 소유자에게 주택을 빌린 권리(임차권)를 

행사할 힘을 말합니다. 

이는 집을 인도받고 전입 신고한 날의 

익일 0시부터 효력이 인정됩니다. 

이 대항력 때문에 경매로 집을 샀다가 

돈을 내어줘야 하는 경우가 있습니다. 

예를 들어, 대항력 있는 임차인 중 

미리 계약서상 확정일자를 

받아둔 경우가 있는데, 

이땐 주택이 경매로 넘어가도

가장 먼저 보상(배당)받을 권리를 

얻을 수 있습니다. 

이런 경매 물건을 

낙찰받았을 경우엔 

해당 임차인의 보증금을 물어줘야 합니다. 

경매 초보 실수 유형

3. 임장 활동의 실패

권리 분석을 잘했더라도 

현장 조사를 잘못해서 

손해를 보는 경우가 많습니다. 

온라인상에서, 혹은 현장 방문을 통해 

꼼꼼하게 시세를 파악해야 합니다. 

간혹 초보자 중에 실무상 봤을 때 

아무런 개발 호재가 없는 물건인데도, 

주변 시세보다 비싸게 

낙찰받는 경우가 있습니다. 

특히 아파트의 경우 

같은 단지 내라도 

몇 동, 몇 층, 주택 방향, 

리모델링과 확장 여부에 따라 

시세가 1억 원까지 차이 나기도 합니다. 

실거래가만 조사하는 게 다는 아닌 거죠. 

시세 파악에 성공해야 

최적의 경매 호가를 설정할 수 있습니다. 

경매 초보 실수 유형

4. 자금계획의 실패

법원 경매를 통해 물건을 낙찰받았다면, 

낙찰일로부터 약 6주 안에 

잔금을 완납해야 합니다. 

이때 당연히 잔금을 대출받는 경우가 많겠죠? 

그러나 이를 잘 확인하지 않고 

경매 입찰할 경우, 

다 잡은 물건을 대출이 나오지 않아 

포기해야 할 수도 있어요. 

예를 들어 지분 경매 물건의 경우 

대출받기가 까다롭거나 

안 되는 경우가 많습니다. 

이처럼 당연히 

‘대출이 되는 물건이겠지’라는

마음으로 낙찰받은 후,

대출을 받지 못할 수 있으니 

주의해야 합니다. 

부동산 경매, 

왕도는 ‘공부’

부동산 경매에서 실수는 

치명적인 결과를 낳을 수 있습니다. 

단, 실수를 조심하고 

사전에 공부를 철저히 한다면 

손해 볼 일은 적습니다. 

게다가 부동산 시장은 주식 시장보다는 

예측 가능해 컨트롤 하기 쉽거든요. 

리스크가 적은 편이니 

수익도 더 잘 낼 수 있지요. 

하지만, 부동산 경매도 투자입니다.

잘 하려면 지식을 쌓고 

도전해야 합니다.

본인만의 확실한 기준과 투자 경험이 

성공의 밑거름이 됩니다. 

투자 전에 부동산 경매의 

기본 원리와 절차를 꼼꼼하게 숙지한다면, 

분명 좋은 결과를 얻을 수 있을 겁니다.