일본은 지금 '리츠'래!

2019-05-23 22:19
금융 이야기
written by 한대희
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일본 경제 암흑기에

급부상한 일본 리츠 


일본 경제의 암흑기는 

경제 성장률이 -5%를 밑돌았고, 


2008년 글로벌 금융위기의

여파가 가시지 않았던

2009년이었습니다.


당시 일본은

한국과의 수출 경쟁에서 뒤처졌고 

일본 핵심 기업의 실적은 

자연스럽게 급감했던 것입니다.



(IMF가 내놓은 일본의 실질 GDP 성장률 및 물가상승률 추이 ⓒIMF)


이러한 일본 경제의 침체를 극복하고자 

등장한 해결책이 바로 아베노믹스입니다. 


*아베노믹스란?

: 2~3% 가량의 인플레이션, 무제한적

금융완화, 마이너스 금리 정책을 통해서

일본 경제를 장기침체에서 벗어나게 하겠다는

아베 신조 일본 총리의 경제정책을 말한다. 


아베노믹스의 핵심 목표는 

돈을 마구마구 찍어내서라도 

'잃어버린 20년'에 비견되는 

저물가의 덫에서 탈출하는 것에 있습니다.


(참조-일본의 잃어버린 20년 무슨 일이 있었나?)


그 일환으로 BOJ(일본은행, Bank of Japan)

경기 부양카드 중 하나로 내놓은 대책

바로 일본 주식시장에 상장된 

일본 리츠를 사들이는 것이었습니다. 


*리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)

: 부동산 간접투자 방식 중 하나로

총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자・운용하고

배당가능 이익의 90% 이상을 배당하는 주식회사.


(참조-'부동산 리츠', 커피 한 잔 값으로 건물주가 될 수 있다?)




리츠는 다수의 투자자로부터 

모은 자금을 기반으로, 


부동산을 구입한 후 발생한 

임대수익, 매각차익, 배당수익을 

투자자에게 배당해줍니다.

 

일본의 중앙은행인 BOJ가 

조금 더 수익성이 높은 자산에 대한 

투자활동을 장려하고자, 


2010년에 먼저 일본 리츠(J-REITs)의 

공격적인 매수에 나선 것이죠. 


2010년 이후 BOJ는 900억 엔

(약 9,800억 원) 안팎의 매입 계획을 밝히고

매년 일본 리츠를 꾸준하게 사들이는 등, 


일본 부동산 시장에 대한 

간접적 부양 효과를 일으키고 있습니다.



글로벌 리츠 시장을 선도하는

일본 리츠 


실제로 글로벌 리츠 시장에서

일본 리츠의 수익률은 

2018년 연초 이후 10~15%를 기록하며

단연 돋보이고 있습니다. 



(국가별 리츠 수익률 ⓒNH투자증권 보고서 [2020년까지 일본 리츠(J-REITs) 호황이 이어질 것])


2010년말 이후로

코스피 지수의 연평균 수익률이

1.4% 수준에 불과한 점을 감안하면 

양호한 성과인 것이죠. 


현재 일본 주식시장에 상장된 

리츠 종목의 수는 63개에 달합니다. 


이 중에서

시가총액(Market Cap) 1위 기업은 

Nippon Building Fund Inc.로,


무려 1조 엔(약 10조 원)을 상회하는

시가총액 규모를 이루고 있습니다.



(일본 리츠 시장 내 상장된 리츠 종목 중 시가총액 TOP 10 현황 ⓒjapan-reit)


앞서 살펴보았듯이

이러한 일본 리츠의 활성화

일본 내수 경제 진작에 기여하게 됩니다. 


2020년 도쿄올림픽을 앞두고

리츠의 중요한 기초 자산이기도 한

호텔 및 리조트 등 숙박업에 대한

시설 투자가 늘어나고 있습니다. 


한편, 도쿄를 중심으로 한 

기업 사무실 임대 수요도 

자연스럽게 증가하고 있죠.

 

실제로 2010년 이래로

일본 리츠지수가 크게 상승해왔고, 


동경 도심 오피스 빌딩의 공실률도

꾸준하게 하락하고 있습니다. 


공교롭게도 같은 기간에

실업률 역시 대폭 하락하고

있음을 알 수 있습니다.


이러한 부동산 시장 활성화는 

궁극적으로 일본 주식시장에 상장한 

리츠의 수는 물론 시가총액 상승에도 

크게 기여할 수밖에 없습니다. 



(일본 실업률 감소 및 일본 리츠 지수의 상관관계 ⓒNH투자증권 보고서 [2020년까지 일본 리츠(J-REITs) 호황이 이어질 것])



국내에도

일본 리츠에 투자하는 방법이 있다? 


사실 리츠를 비롯해서

최근 일본 부동산 시장은

국내 투자자들에게도 큰 이슈입니다.


일부 고액 자산가는 일본 부동산에 대한

직접투자를 노리는 경우도 발생할 정도로, 


일본 부동산 시장에 대한

낙관론이 발생하고 있죠.

 

그러나 일본 부동산 직접투자는 

시간과 비용 측면에서 비효율적이며 

몇 가지 위험 요소도 가지고 있습니다.  


지난 4월 25일자

블룸버그 보도에 따르면, 


BOJ는 매년 8.04억 달러(약 9,600억 원) 규모의 

일본 리츠 매입 계획을 갖고 있지만, 


2018년에는 BOJ가 세운 

일본 리츠 투자 할당량의 

40%도 채우지 못했다고 합니다. 


이유는

크게 두 가지로 보입니다. 


첫째, 2010년 이후 

일본 리츠 시장이 크게 확대되면서, 


일본 부동산 대출 총액 역시 자연스럽게 

약 59조 엔(약 640조 원)에서

79조 엔(약 800조 원)수준으로 증가한 점도

부담 요인으로 작용합니다.  


둘째,

2020년 도쿄올림픽에 대한 기대감이

일본 부동산의 가격 상승에 작용하여,


일본 부동산 시장의

과도한 고평가로 이어지면서

투자 매력이 다소 반감된 것이죠.



그러므로 일본 부동산을 

직접 매입하기보다는, 


매년 일정한 배당수익률을 

획득할 수도 있고, 


일본 주식시장 내에서 

자유롭게 사고 팔 수 있는 

일본 리츠를 매수하는 방법이 합리적입니다. 


또는 국내 자산운용사가 내놓은 

일본 리츠 펀드에 가입하는 방법이 

투자의 리스크를 낮추는 측면에서 

훨씬 효율적인 대안일 것입니다. 


실제로 국내 자산운용사 중에서 

10여 년 이상 일본 리츠의 동향을 살피며, 


특화된 운용을 고수해온 

소수의 일본 리츠 펀드가 존재합니다.


일본 리츠 펀드란 

일본 주식시장에 상장된 리츠 중 

배당수익률이 높고 비교적 저평가된 

리츠에 분산 투자한 펀드를 말합니다. 


현재 국내 자산운용사가 설정한 

일본 리츠 펀드의 수는 3개 정도이며, 

설정액은 약 730억 원 안팎에 달합니다. 


대표적인 일본 리츠 펀드로는 

삼성자산운용의 '삼성 J-REITs'와 

한화자산운용의

'한화 Japan REITs'가 유명합니다.



(2019년 일본 리츠 펀드의 수익률 동향)


분명 일본 리츠와 같은 

대체 투자 자산은 

꾸준히 학습할 필요가 있습니다. 


대부분의 투자자가 관심을 기울이는 

주식이나 채권과는

상관관계가 비교적 낮고, 


연평균 3~5% 수준의

배당수익률을 안겨주는 등

일본 리츠의 투자매력은

분명해보이기 때문입니다. 


앞으로 더 많은 투자자가 

일본 리츠나 일본 리츠 펀드 등을 통해서 

해외 부동산 투자에 소액으로도 

쉽게 참여함으로써,


진정한 분산 투자

할 수 있기를 희망합니다.



 

 

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에디터 : 한대희

시장에서 덜 조명받았지만 가치 있는 기업을 쉽고 깊이 있게 전달하겠습니다.

한대희

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