커피 한 잔 가격으로 '건물주'가 된다?

2019-04-01 23:50
부동산
written by 한대희
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'홈플러스 리츠'의 상장 실패에 관한 단상 


지난 3월 14일, 공모 규모

무려 1.5~1.7조 원에 육박했던 

'홈플러스 리츠'의 상장이

결국 좌절되고 말았습니다. 


*리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)

: 부동산 간접투자 방식 중 하나로

총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자・운용하고

배당가능 이익의 90% 이상을 배당하는 주식회사.

 

국내 주식시장에 

시가총액 1조 원 이상의 리츠는 

아직 상장된 사례가 전무한 실정입니다. 


이러한 배경 하에 

홈플러스 리츠의 IPO(기업공개)는 

개인 투자자에게 다소 생소한 

리츠에 대한 관심을 촉발하는

계기가 될 것으로 예상되기도 했었죠. 


그렇다면 홈플러스 리츠는 

상장에 실패했을까요?



(ⓒ홈플러스)



① '대형마트'의 어두운 미래 


기본적으로 홈플러스 리츠는 

대형마트 매장 51개의 점포를 매입하고, 


이 점포에서 발생한 임대료와 

자산 매각 차익

투자자에게 돌려주는 방식을 채택하고 있죠. 


문제는 홈플러스 리츠의 기초 자산이

'홈플러스 대형마트 매장'이라는

사실에 있습니다. 


해당 상품의 장기 전망은 결국 

국내 유통업에 대한 미래와 

밀접하게 연관이 있을 수밖에 없는데요,


온라인 및 모바일 유통의 성장으로 인해

전체 유통업체 매출에서

대형마트의 비중은 22% 수준에 불과합니다.

(사업통상자원부, 2018년)


대형마트 중심의 유통업 전망이 어둡다면

홈플러스 리츠를 구성하는 

매장의 폐점 위험은 시간이 지날수록 

더욱 커질 수밖에 없습니다. 


이는 당장 홈플러스 리츠의

임대료 수입은 물론 

폐점에 따른 자산 매각 가격에도 

악영향을 끼치게 됩니다.





② '리츠'의 낮은 인지도


또 다른 이유를 꼽아보자면

국내 투자자의 '리츠'에 대한 관심 대비 

공모 규모가 과도했던 것으로 보입니다. 


미국이나 일본은 부동산 리츠 시장이 

무척 활성화되어있기 때문에, 


외국계 기관투자자의 경우

굳이 한국의 부동산 리츠 상품에 

지분 투자를 늘릴 이유가 많지 않습니다. 


결국 홈플러스 리츠는 

공모 규모를 다소 줄인 후에

재상장에 도전할 방침을 세웠다고 합니다. 


그러나

홈플러스 리츠의 IPO가 실패했다고 해서

리츠라는 상품의 매력조차 

무시해서는 안될 것입니다. 


몇 가지 사항만 주의한다면

리츠는 개인 투자자에게 만족할만한

중수익을 제공할 수 있는 상품이기도 합니다. 


그럼 본격적으로

'리츠'에 대해서 자세히 알아볼까요?





국내 '리츠' 시장이 커지고 있다


리츠는 부동산투자회사법에 의거하고 

국토해양부장관의 설립인가를 받아 

상법상 주식회사로 설립된 펀드를 말합니다. 


쉽게 말해서 많은 투자자로부터 

소액의 자금을 모은 다음, 


빌딩, 호텔, 오피스텔 개발, 주택 등의 

비교적 우량한 대형 부동산을 매입하거나 

부동산 관련 유가증권에 투자한 이후, 


임대료 수입, 배당 수입, 매각 차익 등을 

투자자에게 분배하는

부동산 간접투자 상품입니다. 


리츠는 투자 유형에 따라

크게 자기관리형, 위탁관리형,

기업구조조정형 등의 

3가지로 종류로 나눌 수 있습니다. 


자기관리형 및 위탁관리형은 

총 자산의 70% 이상 부동산 혹은 

80% 이상의 부동산 또는 부동산 관련 

유가증권에 투자합니다. 


반면, 기업구조조정형

총 자산의 70% 이상을 

기업구조조정 부동산을 대상으로 투자하죠.



(주식시장에 상장된 '케이탑리츠'의 리츠 운용 구조 ⓒktopreits)


개별 리츠 회사는 주식시장 상장을 통해서

투자자의 자금 회수

배려하는 경우도 있습니다. 


'신한알파 리츠, 이리츠코 크렙, 케이탑 리츠, 

모두투어 리츠, 에이 리츠' 등이 

국내 주식시장에 상장되어 있으나, 


종목 수와 시가총액 측면에서 

아직은 영세한 상황입니다. 


그러나 국내 리츠 시장의 성장세는 

급격하게 커지고 있습니다. 


2014년 15조 원 규모에 그쳤으나

2018년 10월 기준 39.3조 원까지 성장했죠. 


2014년 98개에 불과하던 

정부 인가 리츠의 수도 

최근 203개로 껑충 뛰었습니다.





'리츠'의 투자 매력 4가지


그렇다면, 국내 리츠 시장의 성장세가 

가속화되고 있는 요인은 무엇일까요?



1) 수익률이 좋다


첫째, 최근 3년 연평균 리츠 수익률이 

8.57%로서 비교적 양호합니다. 


리츠 회사는 법인세 혜택을 누리기 위해서 

배당가능이익의 90% 이상을 배당해야 합니다. 


그러므로 리츠의 배당수익률은

일반회사보다 높을 수밖에 없습니다.



2) 소액으로 투자 가능


둘째, 소액투자가 가능합니다. 

리츠 상품에 따라서 커피값 정도의 

소액투자도 충분히 가능합니다. 


실제로 주식시장에 상장된 리츠 중 

상품만 잘 고르면 

커피 한 잔 값도 안 되는 돈을 지불하고 

부동산을 매입하는 효과를 누릴 수 있습니다.





3) 세금 부담이 적다


셋째, 부동산 리츠는

세금 부담이 적습니다. 


부동산 투자자가

직접 건물 혹은 주택을 매입할 경우

막대한 양도세, 보유세 등 세금 부담이 큽니다.


ex) 작년 4월 이후

다주택자 양도세은 최고 62%로 인상.

2주택 보유자는 기본 세율(6~42%)에

10%p, 3주택 이상 보유자는 20%p가 중과됨.


그러나 부동산 리츠 투자는

상대적으로 직접 투자보다는

세금 부담이 적은 편입니다. 


ex) 보통 리츠로부터 지급받는 이익은

배당소득(15.4%)으로 과세



4) 주식처럼 간편히 거래된다


마지막으로 

일부 리츠 상품은 주식시장에서 

마치 주식처럼 거래가 가능합니다. 


아직까지 국내 리츠 시장의 주역은 

공모(일반인 대상 공개 모집)가 아니라

대부분 사모(특정인 대상, 비공개)이기는 하지만, 


(참조-'사모펀드'란 무엇일까?)


주식시장에 상장된 리츠의 경우 

원하는 시점에 언제든지 현금화할 수 있는 

유동성도 어느 정도 확보되어 있죠.





한 번쯤 생각해봐야 할

'리츠' 투자 위험 


그렇다고 리츠가 모든 투자자의 

'만병 통치약'은 아닙니다. 


앞서 홈플러스 리츠의 상장 실패와 

상장 리츠 현황을 보았듯이,


주식처럼 거래할 수 있는 

공모 부동산 리츠는 아직 수도 적고 

규모 역시 영세합니다. 


또한, 국내 부동산 리츠 시장은 

모집 투자자의 수가 제한되어 있고 

가입 금액도 비교적 큰 사모 중심이라는 점을 

기억해야 할 필요가 있습니다. 


일반투자자가

마음껏 리츠에 투자하기에는 

아직까지 진입장벽이 존재하는 것이죠. 


게다가 대부분의

국내 공모 리츠의 수익률은 

액면가를 밑도는 등의

부진을 겪고 있습니다.


일례로,

호텔 특화 리츠를 표방한 '모두투어 리츠'는 

상장 이후 장기 하락 상태에 빠져있기도 하죠. 


현재 모두투어 리츠의 주가는

액면가를 한참 밑도는 

3,135원(4/1 종가 기준)에 그치고 있습니다.



('모두투어 리츠'의 상장 이후 월간 차트 흐름과 거래량 ⓒ네이버 금융)


또한 리츠 회사는 부동산 시황과 

결코 무관할 수 없습니다. 


리츠 회사는 부동산 자산을 매입하거나 

관련 유가증권을 투자할 때 

막대한 이자비용을 지불해야 하기 때문입니다. 


특히 금리 인상 구간에는 

리츠 회사의 이자비용이 커지기 때문에, 


투자자가 받는 배당수익률에도 

악영향을 끼칠 수 있습니다. 


다행히 최근 미국과 한국에서 

기준 금리 인상에 대한 

속도 조절 징후가 감지되고 있기에, 


부동산 리츠의 투자 매력은 

여전히 살아있다고 볼 수 있습니다.



자, 이제 부동산 리츠에 대해서 

한 마디로 요약해볼까요? 


부동산 리츠는 '주식'의 장점은 채우고 

'부동산 직접 투자'의 단점은 덜어낸 

부동산 간접 투자 상품이라는 사실에 있습니다. 


특히 자산의 성격이 다른 

금융상품의 분산을 중시하는 

보수적 성향을 갖고 있는 투자자라면, 


또 다른 투자 대안으로서

검토해볼 수 있을 것입니다.

 

 

 

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에디터 : 한대희

시장에서 덜 조명받았지만 가치 있는 기업을 쉽고 깊이 있게 전달하겠습니다.

한대희

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