부동산 투자로 진짜 돈 버는 비결(feat. 한 번도 말하지 않은 이야기)

2019-04-06 17:02
부동산
written by 유비
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'돈'이란 어떻게 버는가


은 기본적으로

(내가) '소수'의 입장일 때 온다.


그렇기에 독점할 수 있어야 하고

차별화할 수 있어야 한다.


돈이란 정확히

군중의 정반대에 위치한다.


그렇기에 공포를 이겨내고

베팅할 수 있어야 하며

(불확실성이 해소되면

누구나 다 뛰어들 수 있으므로)


모두에게 알려져

아무나 욕심내고 뛰어드는 시장이 펼쳐지면

과감히 빠져나올 수 있어야 한다.


돈이란 모든 사람들이 다 같이(공평하게)

많이 벌 수 있는 것이 아니기 때문이다.

이 사실을 절대 잊어서는 안된다.




내가 지금 하려는 것이

(즉, 돈을 벌려고 하는 행위가)

이미 많은 사람들이 하고 있다면

그 방법으로는 돈을 많이 벌 수 없다.


내가 지금 투자하고자 하는 지역이

누구나 다 입방아에 올리고

여기저기서 임장(답사) 다니는 곳이 되었다면,

그곳에는 먹을 것이 없다.


무작정 '노력'만 한다고

부자가 되는 것이 아니다.


왜 나는 이렇게 부지런히 임장 다니고

알아보러 다니는데

돈이 안 벌릴까 한탄할 것도 없다.


지역이 옳았든, 방법이 옳았든,

타이밍에서 이미 늦었기 때문이다.


이걸 하루 빨리 깨달아야

괜한 고생을 사서 하지 않는다.



사례로 알아보자


지방의 C도시의 경매 입찰 물건.

입찰자 30명에

거의 시세에 준한 가격으로 낙찰이 되었다.



(이런 낙찰가로는 경매 투자의 메리트(장점)가 거의 없다. ⓒ에디터 제공)


이 물건에 대해

내게 물어본 사람은 정확히 총 4명.


완전히 투자 초보인 두 분께는

(아직 입찰 한 번 제대로 해보지 않은)

해당 가격 수준에서

한 번 법원을 방문해보시라 했고,


어느 정도 경험이 있는

다른 두 분께는 경쟁자가 있으니

소신껏 적어보시라는 얘기를 드렸다.


하지만 사실

그 누구도 낙찰받지 못할 걸

나는 알고 있었다.


그 이유는

① 이미 소액 갭 투자자들이

관심의 수준을 넘어

많이 들어간 지역이고,


② 그 안에서도 투자자가

많이 몰린 아파트이고,

(심지어 현재도 예의주시하고 있는 아파트이고)


③ 초기 진입을 놓친 투자자들이

경매 물건 쪽으로 눈을 돌리게 되어있고,


④ 무엇보다 같은 아파트의

지난 경매 사건이

싸게 낙찰되는 사례를 목격했기 때문이다.


이러한 이유로 많은 투자자들이

관심을 가질 수밖에 없는 상이었고,


아이러니하게도 같은 이유로

절대 싸게 살 수 없는 물건이었다.


(똑같은 지역, 똑같은 아파트일지라도

언제 입찰을 들어가느냐에 따라

최소 1,000~2,000만 원의

수익이 왔다 갔다 한다.)



(ⓒ에디터 제공)


더더군다나 위 사례와 같이

당일 해당 법원에 입찰 물건이

이렇게 많이 몰려 있는 날은,


직장 때문에 경매 입찰을 꺼렸던 투자자들이

마음먹고 연차를 내서 방문하는 경우가 많기에, 


(1개만 입찰하기에는 아까우므로

휴가를 내서 최대 2개 정도까지 입찰을 노림.)


모든 사람들이 똑같은 생각을 하는 한

저가로 낙찰 받을 수 있는 확률은

더 떨어진다고 봐야 한다.


반대로

지방 소형 물건을 입찰을 노리는 자는,


말 그대로 소액 투자자이므로

3건 이상 투자할 수 있는 여력은

역시 되지 않는다.


그렇기에 이럴 때는 오히려

역발상으로 당일 진행되는 물건 중

물건 퀄리티가 3순위 밑으로 떨어지는 물건을

저가 입찰로 노려보는 것이 좋다.


마치 이 물건처럼...!

최저가 매물 순으로 나열해봐도

현 시세보다 최소 5,000만원 이상 싸게 받았다.



(ⓒ에디터 제공)



돈을 벌려면 어떻게 해야 할까?


모두가

데이터를 보고 있는 시대다.


입주 물량은 기본 중의 기본이며

좀 더 꼼꼼히 분석을 하는 자는

미분양 물량 수치,

더 나아가 착공 및 인허가 물량까지 따져본다.


관련 강의는 넘쳐나고

복제 및 유사품이 판을 치는 시대다.


이러한 시대에

진짜 돈 버는 투자를 하려면 어떻게 해야 할까?


돈은 소수의 입장에서 온다고 했다.

모두가 '일반매매' 투자에만 매몰되어 있다면

나는 '경매'를 한 번 해보려 해야 하고,


하나 둘 '경매' 투자를 시작했다면

나는 '공매' 매물도 살펴보기

마음 먹어야 한다.


투자자들에게 이미 상당히 알려진 아파트가

경매로 등장했다면 그 낙찰가는 볼 것도 없다.


진짜 돈 버는 방법은 투자자들 사이에

하나 둘 특정 아파트가 알려지기 시작할 때,


그때 일반 매매로 잡으러 가는 것이 아니라

경매로 저가 낙찰을 노려야 한다.


한 발 늦은 투자자들이

경매라도 잡으려고 달려들기 전에 말이다.





전국 흐름을 활용한

돈 버는 투자법


좀 더 직설적인 힌트를 주자면

모두가 지방의 **시에 임장 다니기 시작할 때,


아파트 이름이 돌기 시작하고

각종 카페 및 밴드, 오픈 채팅방 등에서

그 이름이 오르내릴 때 그곳을 가지 마라.


오히려 아직은 이르다고 하는

또 다른 지방 **시에 가서

발품을 팔기 시작하라.


부동산 중개업소에 방문했을 때,

중개업소에 파리가 날리고

(시장 분위기가 너무 안좋아)

소장님이 과도하게 친절할 때부터

인맥을 맺기 시작하라.




거기서 지역 분석을 시작하고

아파트를 하나 둘 서열화해놓아라.


파리가 날리던 그곳에

머지않아 투자자들이 몰려들 것이고, 


아직 멀 것 같았지만 고작 1~2년이면

시장 분위기는 변하기 마련이다.


이미 모든 분석을 마쳐놓고

부동산 소장들과 인맥까지 다져놓은 당신은

물건을 아주 손쉽게 매입할 수 있다.


전세가 빠지지 않아

고생하는 일도 없을 것이다.


그때는 오히려

당신이 지역 분석해놓은 자료가

투자자들 사이에 족보로 쓰일 것이고,


강의해달라는 요청이

물밀 듯이 들어올 수도 있다.


입주물량, 인허가, 미분양 수치 등

모든 데이터는 이제 기본 중의 기본이다.


여기에 경매 낙찰가율 통계를 덧입혀라.

더 나아가, 해당 법원에서 진행하는

물건 목록을 달력에 모두 기입해라.


해당 지역의 미묘한 움직임,

입찰자 수의 변화,

낙찰가율의 변화 등을 살피며,


그때 그때에 따라

전략에 변화를 줘라.




일반 갭투자자들이

아직 들어오지 않은 지역은

A급 물건을 저가에 깔아 낙찰받아라.


(지금도 전국에는 A급 물건을

전세가 밑으로 낙찰받을 수 있는 곳이

결코 적지 않다.)


투자자들이 들어오기 시작한 곳은

A급 물건을 좀 더 공격적으로

낙찰받는 전략을 취하라.


시세보다

'얼마 밑으로 싸게 받아야지 하는'

고집을 부리지 말고,


조금만 싸게 산다는 느낌으로

많이 낙찰받는 전략을 취하라.


이러한 물건은 현 시점 시세보다

싸게 낙찰받은 것과는 별개로,


추가 시세 차익 상승분도

빠른 시일 내에 거둘 수 있기 때문이다.


투자자들이 이미 많이 들어와서

아파트 단지들까지 이름이 알려지고

전세를 빼는 데 상당히 고생하고 있는 곳이면

경매라고 해도 별반 다를 게 없다.


이때는 오히려 해당 지역에서

B급, C급 물건의

저가 낙찰을 노리는 전략을 구사하라.


매우 싼 가격에 낙찰받을 수 있다.

많이 안 오르면 어떤가.


이미 충분히 싸게 샀고

낙찰 후 세팅이 끝나기만 하면

모든 자금을 회수하는 것은 물론이고,


바닥을 다졌다는 것을

눈으로 확인한 것을.


이것이 진정 전국 흐름을 활용한

돈 버는 부동산 투자법이다.


그러면서

하루에 많은 물건이 몰린 날보다는

1개 정도만 덜렁 나온

입찰을 노리는 것이 좋다.


모두가 귀찮아 하고

다음에 또 있겠지 하는,

그 못난 마음을 공략하라!





돈의 속성


'돈'이란 인간 본성

이해하는 데에서 오고,


그것을 역이용 할 수 있을 때

진정한 수익을 거둘 수 있다.


그리고 이런 식으로

어느 정도 자산을 형성했다면,


이제 또 그 다음 단계로

자신의 사냥터를 올려놓아야 한다.


자본금 사이즈로

초보자들에게 진입장벽을 치든지,


유치권이나 선순위 임차인 등으로

감히 뛰어들 수 없는 영역을 공략하라.


물건 매물 종류 또한 주거용에 머물지 말고

상업용으로 진화시켜야 한다.


그러면서도 놓치지 말아야 할 것은

그 안에서도 또 틈새를 공략해야 하는 것이다.


너무 인기가 높은 지역의

우량 물건은 그걸 노리는 선수들이 있다.

(예: 강남 84㎡ 아파트)


이런 곳에서는

내가 자본금을 키웠다고 할지라도,


그 안에서는 또 평균적인 게임머니이므로

차별화된 경쟁력을 발휘할 수 없다.

그 정도가 상식인 시장이기 때문이다.


중요한 건 항상 변곡점,

게임의 룰이 바뀌는 미묘한 그 중간 지점에

나를 놓아야 한다는 것이다.


잊지 말라.

돈은 '소수'의 입장에서 온다.





2019년 우리는...


지금까지의 글이

전혀 이해가 되지 않는다면,

(당신은 초보 중의 초보자다)


당신이 돈을 버는 유일한 방법은

몸으로 때우고, 부지런함으로 때우고

끈기로 때우는 방법밖에 없다.


경매 입찰이라면

깨끗한 소형 아파트가 아닌

시세라는 게 불명확한 '빌라'를 노려야 하며,


그 안에서도 완전 깨끗한 물건과

쓰러져가는 허름한 빌라,

그 사이에 놓인

애매한 성격의 녀석을 노려야 한다.


돈은 항상 변곡점, 중간지점,

소수가 존재하는 지점에서 나온다.

그 안에서 치열히 발품 파는 방법뿐이다.


2019년,

많은 이들이 안 좋은 소리를 하고

어두운 이야기를 하는 시장이다.


아이러니하게도

지난 상승장을 놓친 당신이라면

지금이 돈을 벌 수 있는 적기다.




진심이다.

소액으로 역전하기에

매우 좋은 시장이 도래했다.


올 한 해

적극적으로 움직였으면 좋겠다.


'부동산 투자로 진짜 돈 버는 비결'

당신이 이 본질에 대하여 하루 빨리 관통하여,


이 세상을

당신의 '놀이터'로 만들길 진심으로 바란다.



 

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에디터 : 유비

21세에 첫 부동산 투자를 시작해 13년간 시장에서 살아남은 젊은 부자. 부동산 투자 커뮤니티 <젊은 부자 마을> 대표. <월급쟁이 부자는 없다>, <월세 로봇 만들기>, <우리는 부동산으로 월급받는다> 저자

에디터 : 유비

21세에 첫 부동산 투자를 시작해 13년간 시장에서 살아남은 젊은 부자. 부동산 투자 커뮤니티 <젊은 부자 마을> 대표. <월급쟁이 부자는 없다>, <월세 로봇 만들기>, <우리는 부동산으로 월급받는다> 저자