빌딩의 로비를 보면 부동산의 가치가 보인다

2017-09-22 12:09
부동산
written by 민성식



부동산의 가치는 무엇에 따라 달라질까요?


무엇보다 위치가 주는 영향이

가장 크기 때문에 

입지에 따라 부동산의 가치는 달라집니다.


그렇다면 가장 우선순위인 

입지를 제외하고 어떤 것들이

부동산 가격에 영향을 미칠까요?


오늘은 상업용 부동산의 

대표격인 빌딩의 가치 평가에 관한

이야기를 해보겠습니다.



부동산의 자산 가치를 평가하는

이론적인 방법은 다양합니다.


이런 방식으로 접근하려면

다양한 정보들이 필요하고

분석하는데 다소 많은 시간이 소요됩니다. 


이론적인 방법을 제외하고

직관적인 방법으로 부동산에 대한

가치 평가를 할 수 있는 법을

소개해드립니다.


지금 언급하는 기준들은

가치 평가 수단이라고까지 부르기에는

조금 무리가 있지만,


빌딩을 매일할 때

충분한 검토 기준이 될 수 있습니다.


방법은 간단합니다.

돈도 들지 않고

누구의 허락을 받을 일도 없습니다.


그것은 바로

빌딩의 로비를 방문하는 것입니다.


로비에 가면 그 빌딩의 가치를 

확인할 수 있는 요소들을

쉽게 찾을 수 있습니다.



1. 입주사 명판 


보통 1층 로비에 가면

입주사들의 이름이 해당 층과 함께 표기된

입주사 명판이 있습니다.


빌딩의 가치를 가장 쉽게 확인할 수 있는

임차인들의 구성을 보는 것입니다. 


누구나 알만한 임차인이 많은지,

곳곳에 비어있는 층은 없는지,

살펴보는 것만으로도

빌딩의 임대 상태를 가늠할 수 있습니다.


빌딩의 가치는

얼마나 높은 임대료를 낼 수 있는

임차인이 입주해 있느냐에 따라 결정됩니다.



때문에

우량 임차인의 존재 여부만 확인해도 

의사 결정에 큰 도움이 됩니다. 


그렇다고 우량 임차인 몇 곳으로만

구성된다고 해서 꼭 좋은 것은 아닙니다. 


대형 임차인의 임대 기간이 만료되거나

그들이 중도에 이전을 하면

대형 공실이 발생할 수 있기 때문입니다. 


리스크 분산을 하는 것처럼

대형, 중형, 소형 임차인이

고루 분포하는 빌딩이 안정적입니다.



2. 출근 시간과 점심시간의 로비


빌딩은 임차인이 편해야 합니다.


그렇다면 빌딩의 설비 중에서

임차인의 편의에 큰 영향을 미치는 것은

어떤 것일까요?


냉난방 설비를 제외하면

바로 엘리베이터가 답입니다.


출근 시간과 점심시간에

빌딩 로비를 가보면

엘리베이터로 인한 불편함은 없는지

확인할 수 있습니다.


빌딩에 상주하는 인구가 한꺼번에 들어가고

나오는 것을 확인할 수 있기 때문이죠. 


대기 시간이 길거나 운영상 문제점이 보이면

입주사의 만족도는 떨어진다고

예상할 수 있으며,


당연히 재계약 시에

빌딩 이전을 검토할 가능성도 높어집니다.



이와는 반대로 유동인구가

너무 없을 수도 있는데요,


그럴 땐 해당 빌딩에 공실이 많다는 것을

예상할 수 있습니다.


빌딩 유동 인구는

빌딩에 있는 상가나 아케이드의

매출에도 직접적인 영향을 미칩니다. 


빌딩의 특성상 상주인구에 의존하는 매출이 

많을 수밖에 없습니다. 


만약, 매출이 높지 않다면

임대가 잘 되지 않을 수밖에 없고

당연히 높은 임대료를 받지 못합니다.


보통 빌딩 1층에 위치한 상가들은

다른 층에 비해

더 높은 임대료를 받는데

이를 감안하면,


빌딩 로비에 유동 인구가 적다는 것의

영향이 상당히 크다는 것을 알 수 있습니다.



3. 로비 바닥과 화장실


빌딩 로비는 흔히 

빌딩의 얼굴이라고 합니다.


그만큼 외부인들에게

노출되는 일이 많기 때문입니다.


누구나 들어갈 수 있는 공용공간인

로비의 관리 상태를 보면

전체 빌딩의 관리 기준이나

상태를 예측해 볼 수 있습니다.


주로 로비 대리석의 광택이나

관리 수준은 어떤지,


그리고 1층 화장실의 관리 상태와

사용하는 소모품의 품질은

어떤지를 보면 되는데요,



로비의 이런 부분들이

잘 관리되고 있지 않다면

빌딩 내부의 사무실도 

깨끗할 리가 없습니다.


부동산 자산관리 전문 회사에서

관리하는 빌딩들은

주기적인 관리와 전문적인 장비를 사용하여 빌딩 미화를 합니다.


빌딩의 관리비가 높은 만큼

그에 합당한 서비스를 제공하는 것이죠.


그렇기 때문에 그 빌딩에서 생활하는

임차인들은 더욱 쾌적한 환경에서

근무를 할 수 있습니다.


이는 기업의 생산성 향상과 매출에도

간접적으로 영향을 주게 됩니다.


위의 3가지 요소 외에도

스피드게이트 설치 여부에 따라서

빌딩의 관리 수준을 판단할 수도 있습니다.



(스피드게이트)


스피드게이트를 운영한다는 것 자체가

보안을 중시 여기는 빌딩이고

이를 운영할 인력이 있다는 뜻입니다.


임차인의 수요 중에

빌딩의 보안이 중요한 요소로 

작용하는 곳들도 많습니다. 


예를 들어, 민원이나 항의 방문이 있는

보험사나 제조사들이

그런 예가 될 수 있죠.




로비에 시설이 있는 것만으로도

임차인들은 불필요한 보안 시설이나

인력을 갖고 있지 않아도 됩니다.


결국 비용을 절감하고

본연의 업무에 집중할 수 있어

생산성이 향상되는 결과를 가져옵니다.


이처럼 빌딩의 로비를 통해

건물의 전체적인 구성과

운영 방식을 유추해 볼 수 있으며,


더 나아가

부동산의 가치까지도 예상해 볼 수 있습니다. 


가치 평가가 숫자에 의존하는 방법이라면 

이런 방법은 숫자로 나타나지 않은

관리의 측면을 활용하는 방법입니다. 


이런 기준들은

정확하게 숫자로 나타낼 수는 없지만

부동산 가치에 영향을 주는 것만은

확실합니다.


부동산에는 숫자로 나타나는 가치 외에도

임차인의 만족을 통해 나타나는

감성적 가치도 중요하다는 것을

잊지 말아야 합니다.


여러분도 지금 일하고 계신 빌딩의 로비를

한 번 유심히 살쳐보고

가치가 있는 빌딩인지

판단해보시기 바랍니다.




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에디터 : 민성식

살아있는 상업용 부동산 지식과 경험을 공유합니다.

parisboykr@cidermics.com

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