강남의 배신

최근 강남 집값이 화제입니다. 전세값이 특히 많이 폭락하면서 전세가율이 40%인 곳도, 그보다 낮은 곳도 있더라고요. 월세 물건은 많이 소진된 상태지만 매매나 전세는 물건을 찾는 고객보다 내놓는 집주인이 더 많은 것이 사실입니다. 

부동산 빅데이터 업체에 따르면 쌓인 매물이 강남구가 5000건을 넘어섰어요. 서초구, 송파구, 노원구도 4000건 이상 매물이 쌓여있습니다. 이들 지역에 쌓인 매물이 서울 전체 매물 가운데 30%를 차지할 정도에요.

ⓒ부티플

개포동 

미분양 폭탄 떨어진다

또 강남은 6월부터 입주물량 때문에 전세가격이 하방 압력을 받을거에요. 11월 정도 되면 개포동에 DH파크도 6700세대 터지거든요. 어마어마한 물량이에요. 

지금 개포자이프레지던스가 3375세대인데, 이걸 입주물량을 못 채운 영향으로 지금 강남 일대 전세가가 40%, 30% 대로 내려갔잖아요. 그러면 6700세대가 나오면 어떻게 되겠어요. 두배 펌핑인데. 

그렇다면 전세가율이 계속해서 낮아지겠죠. 어차피 거래가 매매가 같은 경우는 전세가를 따라갈 수밖에 없잖아요. 그럼 사실 당연히 자연스럽게 집값이 전세가만큼 낮아지거나 하는 상황이 벌어질 수도 있겠죠.

강남 4구

집값 더 떨어진다 

그래서 강남 4구는 제가 볼 때 조정 상황이 올 수도 있어요. 강동구가 작년 하반기 때 많이 하락이 실행됐고, 송파도 많이 진행됐죠. 이번에 반등하려 했는데 힘차게 가다가 숨이 찬 것 같아요. 제가 볼 때 강동구, 송파구는 약간의 추가 조정 하락이 있을 것 같습니다. 

반면에 강남 서초는 그동안 잘 버텼잖아요. 강남구가 전세가율이 계속 마이너스입니다. 제가 볼 때 6월 정도에 강남 주택가격이 약간 추가조정 신호들이 여기저기서 많이 나올 것 같습니다. 

그런데 10월에 입주물량이 또 6700세대가 나오는 거에요. 때문에 9월 정도부터 다시 한 번 추가 하락할 위험이 있습니다. 그러니까 강남은 올해 슈퍼 역전세 난에서 절대 자유로울 수 없다고 제가 말씀드립니다.

그래도 강남이 

폭망은 아니지

그런데 가끔가다 이걸 폭망이라고 표현하시는데 그건 아닙니다. 강남이 왜 폭망해요. 그런건 아니고 강남에 올 한 해는 조정이 계속될 거라고 저는 보는 겁니다. 

사실 그동안 잘 버텼기 때문에 집값이 3배가 올랐는데요. 말이 3배지 생각해보면 너무 빨리 올랐습니다. 조정이 좀 될 것 같습니다.

여러분은 어떻게 생각하시나요. 강남 집값이 더 떨어질 가능성은 이미 높은 상황인데, 이 때가 기회로 보이시나요? 적어도 올해만큼은 참으시는 게 좋겠습니다. 

집값이 아무리 떨어져도 강남 불패의 신화를 믿으시는 분들 많으시죠? 중요한 것은 부동산 하락, '그 다음'입니다. 

대한민국 부동산의 하락, 그 다음 우리가 해야 할 일은 무엇일까요? 현명하게 대응하는 여러분이 되시길 바랍니다.