진홍국

#스타필드 #신세계 #정용진 #유상감자

[오늘부터 회계사] '스타필드' 알고보니 미국에서 왔다?

By 김규현 2021.10.15



'어느 날' 우리 집 근처에

스타필드가 들어왔다


오늘 주제는 스타필드입니다. 

스타필드를 회계적으로 살펴보려고 합니다.


그 전에 스타필드 현황부터 보시죠.

공식 홈페이지를 보니까 

스타필드는 전국에 7개가 있더라고요. 


하남, 고양, 코엑스몰, 안성,

그리고 스타필드씨티라고 해서 

좀 더 규모가 작은 쇼핑몰로

위례, 부천, 명지(부산)점까지

총 7개입니다.


스타필드를 운영하는 회사는 

신세계프라퍼티입니다. 


이 신세계프라퍼티의 100% 주주가 

이마트고요.


스타필드를 

정용진 신세계 부회장의 

야심작이라 이야기하는 이유죠.


ⓒ오늘부터 회계사



하지만 스타필드의 발상은

정 부회장의 어머니

이명희 신세계 회장에게서 나왔다는데요, 


"지친 도시인들이 

도회지 느낌의 세련된 교외에서 

힐링할 수 있는 공간을 만들어야 한다"

조언에 따라 만들어진 거라고 해요.


스타필드 7개점 모두

개별 법인으로 형성되어 있어요. 

그래서 주주 구성과 비율이 조금씩 다릅니다. 



ⓒ오늘부터 회계사




스타필드는

'신세계'와 '터프먼'의 합작품


예를 들어, 스타필드의 대표 격인

스타필드 하남을 볼까요?


스타필드 하남의 주주는 2명입니다.

신세계프라퍼티

미국 부동산개발회사인 터프먼이죠.

지분율은 각각 51%, 49%입니다.


신세계프라퍼티가 

지분을 51%나 갖고 있어서 

스타필드 하남은 종속기업이어야 하는데

공동기업으로 분류되었습니다. 


이유는 주석에 나와 있는데, 

합작 투자계약 당시

공동기업으로 분류하기로 

합의했다고 합니다. 


공동기업은 

공동 지배력을 갖는 회사를 말하는데요,


이 공동 지배력을 갖는지 여부는 

첫째. 지분율

둘째. 투자계약서상 만장일치 규정에 

달려 있습니다. 

이번 스타필드 하남은 이 두 번째 경우죠.


그럼 정용진 부회장이

굳이 지분을 나눠 가진 이유는 뭘까요?


첫째는 입니다. 

쇼핑몰 지으려면 

얼마나 큰 돈이 들어가겠어요. 


ⓒ오늘부터 회계사



토지 사야지, 건물 지어야지. 

게다가 이런 쇼핑몰을

한 개도 아니고 

여러 개 지을 계획이었잖아요.


모든 쇼핑몰 짓는 돈을 혼자 다 대는 건

아무리 신세계라도 부담스럽죠.


그래서 정용진은 혼자가 아니라

여러 투자자와 

함께 하는 방식을 선택했어요.


구체적으로 보면,

앞서 말한 하남 외에도

스타필드 고양의 지분 49%는

이지스라는 부동산 사모펀드에 있고,


스타필드 수원 지분의 50%는

KT&G에 있습니다. 


ⓒ오늘부터 회계사



두 번째는 전략적 측면입니다.

투자자를 크게 보면 2종류가 있어요.

SIFI.


SI는 전략적 투자자입니다.

투자하는 회사 경영에 

적극적으로 참여하고 싶은 

목적이 있는 부류죠.


FI, 재무적 투자자

경영에 대한 의지보다는,


돈을 투자하고

이를 언제 회수할 수 있을지에

초점을 맞춘 부류라고 보면 됩니다. 


스타필드에 투자한 터프먼

SI입니다. 


정용진 부회장은 

터프먼과 함께 

스타필드를 만든 거죠. 


ⓒ오늘부터 회계사




알고 보니 미국에서 온

스타필드


터프먼의 국내 쇼핑몰 투자는 

이번이 처음이 아닌데요.


터프먼은 

여의도 IFC몰의 운영사이기도 합니다. 


과거 IFC몰 완공 당시 

입주할 임차인들을 

데리고 온 역할을 맡기도 했죠. 


스타필드를 보면,

터프먼의 쇼핑몰 경영 노하우

한껏 발휘된 걸 확인할 수 있습니다. 


스타필드 구석구석을 살펴보면,

미국 플로리다주에 있는 

UTC 쇼핑몰과 참 비슷합니다. 


ⓒ오늘부터 회계사



터프먼은 스타필드를 만들 때

UTC를 벤치마킹했다는데요, 


실내에 자연채광을 들일 수 있고, 

동선 내에 기둥을 없앤 디자인

똑 닮았습니다. 


쇼핑몰에 테슬라 매장이 들어서는

파격적인 브랜드 구성도

비슷하다고 해요. 




스스로 땅 파서

땅값 올린 스타필드


자, 그러면 본격적으로 

재무제표를 살펴볼까요?

자산 규모부터 보시죠. 


재무상태표를 보면, 

쇼핑몰 사업을 하는 회사이니만큼

부동산이 높은 비중을 차지합니다.


스타필드의 전체 취득가액

총 7,600억 원 정도네요. 


토지 사는 데 2,700억 원이 들었고

건물 올리는데 4,400억 원,

내부 인테리어에 420억 원을 썼습니다. 


스타필드가 들어서고 나서

해당 부지 땅값은 당연히 뛰었죠. 


ⓒ오늘부터 회계사



2011년도 당시 취득가액이 

2,700억 원이었는데,


2020년 말에 나온 공정가치로는

7,300억 원이 되었네요.

10년 사이에 2배 반이 오른 거죠. 


다음으로 손익계산서 속의

매출액, 영업이익, 당기순이익을 볼까요?


ⓒ오늘부터 회계사



사실 쇼핑몰 사업의 특성상

매출과 영업이익 등은 

매년 일정한 편입니다. 


쇼핑몰은 공간 임대업 특성이 있으니

공실 없이 유지된다는 가정 아래

매출액은 일정할 거고,

유지에 드는 비용도 매년 비슷합니다.


2016년에 개장하고 2020년까지

4개년의 매출액과 당기순이익이 

거의 비슷한 이유입니다. 


근데 매출액을 뜯어보면

매출액의 절반'내부매출'에 속하죠.

560억 원이 특수관계자 매출입니다.


이건 스타필드 안의

신세계이마트 비중을 의미합니다.


스타필드 내부에 

신세계백화점과 이마트가 있기 때문에 

그들로부터 받은 임대 수익 비중인 거죠.




하남에서 '감자' 캐서

수원점 지어야지


한편, 주주들은 

2019년부터 당기순이익만큼

배당금을 가져가고 있네요.


이런 식의 배당은 

외국계 기업이 주주로 있으면 

거의 다 하는 형태입니다.


한국에 자금을 남겨두지 않고 

바로 본사로 가져가기 위해서죠. 


근데 이런 요소를 차치하고

작년 재무제표에서 가장 인상 깊은 건

바로 유상감자입니다. 


유상증자는 흔히 들어봤지만,

유상감자는 생소하죠?


유상증자가 돈을 주고 주식을 늘려 

더 투자받는 것을 의미하는데, 


유상감자는 회사에서 주주에게 돈을 주고 

자본 수를 줄이는 걸 말합니다. 


ⓒ오늘부터 회계사



2020년에 신세계 프라퍼티와 터프먼은

스타필드 하남의 유상감자를 통해 

3,200억 원을 나누어 가져갔습니다.


납입 자본이 전기 말 기준 5,400억 원인데

유상감자로 3,200억 원을 가지고 간 것이니

투자금 중 60%를 회수한 거네요. 


ⓒ오늘부터 회계사



자 근데 스타필드 하남에 무슨 돈이 있어서 

3200억 원이나 가져갔냐고요?


그 의문이 충분히 드실만 합니다.

재무제표상 영업현금흐름

1년에 500억 원 정도라

2017년부터 2020년까지 다 합쳐도

2,000억 원밖에 안 되니까요.


재무제표를 확인해보니

없는 돈은 은행에서 빌렸다고 합니다. 


현금흐름표를 보면,

5,900억 원새로 차입

기존 차입금인 3,700억 원을 갚고,


남는 돈 2,200억 원에 

지난해 말 갖고 있던 

현금 1,200억 원을 합쳐서

유상감자를 한 것으로 나타납니다. 


이번 유상감자는

잘은 몰라도 신세계 프라퍼티가 

절실히 필요했을 것으로 보입니다. 


ⓒ오늘부터 회계사



왜냐하면 스타필드 건립이 

추가로 예정된 것만 3곳이거든요. 


스타필드 수원이 오는 2023년,

스타필드 청라가 2024년,

스타필드 창원이 2025년 개장 예정입니다.


신세계프라퍼티가 추가로 지을

신규 스타필드를 위해

일단 기존 지점에서 돈을 꺼내


수원 등 현재 건립 중인 곳에 

투자했을 것으로 추측할 수 있죠. 


최근 정용진 부회장은 

온·오프라인 전방위로 

사업 강화를 위해 투자를 강화하고 있죠. 


스타필드 역시 그중 하나인데요,

회계적으로 살펴보니 이런

속사정이 있었네요. 


by 김규현 회계사



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댓글 1


  • 이명민 2021-10-16 14:11

    규현햇님 오늘도 감사하빈다


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