[CFO Letter] 다양한 규모의 Start-up 업무 경험을 통해 축적된 유용한 정보들을 저만의 방식으로 공유하려 합니다. 

CEO를 포함한 기업의 다양한 의사결정권자들에게 직접 편지를 보내는 마음으로 시작합니다.

회계, 세무 및 재무관리 등 전문 영역의 지식과 경험을 정리하는 시간이 될 것이고, 이런 정보들이 다른 사람들에게도 긍정적인 영향을 끼칠 수 있으면 좋겠습니다.

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'위워크'의 실패와

'패스트캠퍼스'의 가능성

안녕하세요.

김규현 회계사입니다.

오늘은 다양한 공유 비즈니스 중

공유 오피스로 유명한

패스트파이브 이야기를 해보겠습니다. 

에어비앤비, 위워크, 우버 등

많은 공유 비즈니스가 등장했지만

아직까지 완벽하게

성공을 증명한 기업은 없습니다.

완벽한 성공이라는 단어가 막연하지만

이 글에선 막대한 이익과 현금흐름 창출을

증명한 기업 정도로 생각해주시면 됩니다.

아직까지 증명은 안 됐지만

만약 공유 비즈니스가 산업의

큰 축으로 자리 잡으면,

제가 볼 때 성장 가능성이 가장 큰 곳은

공유 오피스 시장이기에

오늘 이야기의 주인공으로 정했습니다.

(ⓒ패스트파이브)

1. 패스트파이브의

긍정적 요소 6가지

① 일단 큰 사무실을 임대한 후

쪼개서 빌려주는 부동산 전대 사업은

전통적으로 돈이 된다는 것이

입증된 비즈니스입니다.

*전대사업

: 빌리거나 꾼 것을 다시

다른 사람에게 빌려주거나 꾸어 줌.

소호 사무실 비즈니스라고 해서

꽤 오래전부터 부동산 전대 사업을 영위한

우량한 회사들이 많습니다.

*소호(SOHO): Small Ofiice Home Office)

그렇기에 패스트파이브도

자본 조달과 예산 등

재무관리 영역을 신중하게 다룬다면

이윤 창출이 충분히 가능하다고 봅니다.

위워크의 실수는

좋은 반면교사가 될 것입니다.

몇몇 기사를 통해 봤을 때

주요 경영진인 박지웅/김대일 대표가

이 문제를 매우 중요하게

생각하는 것으로 보입니다.

② 공유 오피스 시장은

향후에도 커질 가능성이 충분합니다.

이건 제가 현장에서

피부로 느끼는 사실입니다.

패스트파이브가 설립된 2015년만 해도

공유 오피스 개념은 낯설었으나

이제는 많은 사람들에게 꽤 익숙해졌습니다.

좋은 입지의 사무실을

합리적인 비용으로

유연하게 사용할 수 있는 점은,

조직 구조 변동성이 큰

스타트업에게 매력적인 요소입니다.

이런 저런 미팅으로 패스트파이브와

위워크의 많은 지점을 다니며 느끼기에

분명 성장하고 있는 시장이 맞습니다.

③ 매출성장세, 공실률, 지점 수, 점유율 등

중요 지표들이 모두 좋은 편입니다.

즉, 한마디로 요약하면

잘나가고 있습니다.

이러한 긍정적인 지표들을 바탕으로

2020년 현재 IPO(기업공개)도 준비하고 있죠.

만약 상장에 성공할 경우

국내 최초의 공유 비즈니스

상장 기업이 될 것입니다.

(참조-우리 회사가 '상장'한다면 좋은 걸까?)

④ 부동산 전대 사업이

이 기업의 종착지가 아닌 것으로 보입니다.

패스트파이브가 이용자를 충분히 확보한

대형 플랫폼으로 성장할 경우

입주사와 회원을 기반으로

여러 비즈니스를 진행할 가능성이 높습니다.

예를 들어, 성인교육기관인

패스트캠퍼스를 자회사로 편입하면서

입주한 기업과 회원들의

성인 교육과도 연계할 뿐만 아니라,

인사, 마케팅, 복리후생, 법률, 회계, 세무 등

경영 관련 서비스를

플랫폼 차원에서 지원하는 비즈니스를

도모하고 있는 것으로 보입니다.

⑤ 패스트파이브의

주요 경영진과 투자자 면면을 보면

자본 거래에 빠삭한 이들이 많아 보입니다.

(실제 주주 간략 요약은

아래 재무제표 주석 부분에 작성했습니다.)

주요 경영진 및 투자자들의

과거 이력을 보면 자본 시장에 대한

경력이 화려함을 금세 알 수 있죠.

과거가 모든 것을 증명해주진 않지만

이러나저러나 과거의 경력과 경험은

무시할 수 없는 요소입니다.

회사에 투자를 하고 회사를 이끄는

중요한 이해관계자들이

자본 시장을 잘 안다는 것은

당연히 기업에 긍정인 요소입니다.

⑥ 재구매가 발생하고 있습니다.

공유 비즈니스가

장점만 있을 수는 없습니다. 

주변에 물어도

이런저런 불만들이 있긴 하지만, 

재구매 하는 소비자 즉,

사무실을 옮길 때 공유 오피스를 택하는

이들이 생기고 있습니다.

이유가 있으니

재구매를 한다고 생각합니다.

(ⓒ패스트파이브)

2. 패스트파이브의

부정적 요소 2가지

① 전대 사업이

돈이 되는 비즈니스인 것은 맞는데, 

과연 큰돈이 될 수 있냐의 문제는

결국 패스트파이브가 보여줘야 합니다.

상장 심사 과정에서도

이 부분이 가장 문제가 될 것이고

이를 어떻게 해결할지 궁금하네요.

이걸 증명하면 상장 후에도

높은 기업가치로 보상을 받을 것입니다.

② 건물주와의 계약을

어떻게 조율해나갈 것인지도 중요합니다.

전대 사업 구조는 단순합니다.

건물을 건물주에게 빌려서

그것을 다른 사람에게 또 빌려주는 사업이죠.

그래서

건물주와 계약을 어떻게 하는지가 중요한데

수익성을 고려한 계약 조건을 끌어내는 게

앞으로도 중요할 것입니다.

(최근 건물주와 수익을 쉐어하는 등

새로운 시도를 하는 것도

결국은 이 문제 해결과 연관됐다고 봅니다.)

3. 재무제표 이야기

패스트파이브 재무제표는

정말 어렵습니다.

패스트파이브는 상장 준비를 하면서

IFRS를 처음 적용했는데

복잡한 회계처리(IFRS 리스, RCPS 파생상품

회계처리 등)들이 많이 포함되었습니다.

*IFRS(International Financial Reporting Standards)

: 기업 회계 처리와 재무제표에 대한

국제적 통일 회계기준.

그런 점을 감안하고 세 가지 정도만

간략히 살펴보겠습니다. 

① 패스트파이브 2019년 당기순이익은

무려 600억 원 손실입니다.

꽤 큰 손실이죠.

그런데 이게 진짜 여러분이 익히 아는

그런 손실(돈 날림)은 아닙니다.

아주 쉽게 말하면

어려운 회계처리 때문에 발생한 손실이죠.

파생상품평가손실이

약 380억 원 정도 되는데, 

상환전환우선주를 발행하는 시점과

전환가액이 각각 다르고,

전환가액이 변경되는

리픽싱 조항이 존재하기 때문에

이를 재평가하는 과정에서 생긴

그런 회계처리입니다.

조금 역설적이지만

추가 투자를 유치할 때,

기업가치를 높게 받을 때마다 생기는

평가손실이라고 할 수 있습니다.

네, 어렵습니다. 이해 안 되죠.

저도 어렵습니다.

다만, 돈이 나가는 그런 손실은 아니니

그러려니 해주시면 될듯합니다.

(그냥 저거 빼고 생각하는 게

더 직관적일 수 있습니다.)

② IFRS 리스 회계처리를

처음 적용했습니다.

일반 기업 회계 기준에서

건물주에게 주는 월세는

매월 '지급임차료'로 회계처리합니다.

그런데 IFRS 회계처리는

조금 어렵습니다.

예를 들어

건물주와 5년 계약을 했다면,

패스트파이브는

5년간 지급할 '부채'가 생긴 거고

이를 적절히 평가해

거액의 부채로 표기합니다.

2019년 기말