장지성

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아파트 가격은 이때까지 오릅니다.

By 김경필 2020.01.14



3년간 무려 18번의

부동산 정책을 발표했음에도

아파트 가격이  계속 오르고 있습니다. 


오늘은 도대체 이러한

'미친 상승세'가 언제까지 계속될지

구체적으로 알아보는 시간을 갖겠습니다.




아파트값 미친 상승의 이유

① 다른 자산에 비해 많이 올라서


우선 "오른다"는 말의

올바른 정의를 제대로 합시다.


이 말은 아파트의 '절대' 가격이 아닌

'상대' 가격이 오른다는 뜻입니다.


그동안 아파트 말고도

예금, 주식, 토지 등

다른 자산 가격도 올랐습니다.


다만, 다른 자산 가격의 오름세가

아파트 상승률에 미치지 못했기 때문에

아파트만 많이 오른 것처럼 인식되는 것뿐이죠.


따라서 "오른다"는 것은

상대적인 가격을 말하는 것으로

이해할 필요가 있습니다.





아파트값 미친 상승의 이유

② 규제의 역설


우리나라 전체 가구 수의 44%는

무주택 가구입니다.

(2017년 말 주택소유통계-통계청)


인구 증가는 정체기에 접어들었지만

1인가구 폭발적인 증가

노인인구의 경제 활동 증가

주택을 필요로 하는 가구는 크게 늘었습니다.


가구 수가 늘어나는 만큼

집에 대한 실수요도 증가합니다.


또한 이미 집을 보유한 사람들도

집을 추가로 사는 경우가 생겨나면서,


집값은 다른 자산 가격에 비해

가파른 상승세를 기록했고

앞으로도 이런 흐름은

크게 달라지지 않을 것이 확실합니다.


이것이 전체 국토면적의

16.7%에 불과한 도시지역에

전체인구 중 92%가 살아가는

대한민국의 숙명인 것입니다.

(2018년 도시계획현황통계 국토교통부)




2017년부터 다시 시작된

집값 폭등을 잡기 위해,


현 정부는 그해 8.2대책과 이듬해 9.13대책,

그리고 2019년 12.16대책에 이르기까지

3년도 안 되는 시간 동안

무려 18번이나 부동산 대책을 쏟아냈습니다.


하지만 그럼에도 불구하고

시장은 상승세를 계속 유지해왔습니다.


급기야

사회주의식 반시장적 정책(대출 금지)이라는

비판까지 받는 강력한 12.16대책을

내놓은 후에야 상승세가 진정되는 국면이죠.


그렇다면

그동안 지속적인 부동산 규제에도 불구하고

주택 가격 상승세가

쉽게 꺾이지 않는 이유는 무엇일까요?


아이러니하게도 규제가 발표되면

시장에서는 되레

주택 가격 상승 압력이 강하다는 뜻으로

해석되어 왔기 때문입니다.


이것이 시장 심리입니다.

당분간 냉각기를 갖겠지만,


경제 성장률이 개선되어

금리를 대폭 올릴 수 있는

상황이 되지 못한다면,


단지 규제만을 가지고

시장심리를 누르는 것에

한계가 있을 수밖에 없습니다.


(참조-'기준금리' 내린다고 좋은 게 아니다?)


더군다나 이렇게 '터프한 정책'들은

(지나치게 강력한 정책)

사유재산보호와 시장경제를 원칙으로 하는

자본주의 국가에서 나올 수 있는

거의 마지막 카드라고 볼 수 있습니다.



(ⓒ국토교통부)




아파트값 미친 상승의 이유

③ 인구가 그다지 줄지 않는다


통계청이 발표한

예상 출생률과 사망률을 기초로 한 

'연령대별 예상 인구'를 살펴보면,


2040년 우리나라 인구는

2020년 현재보다 약 1.9%가 줄어

5,076만 명으로,


지금보다 겨우 102만 명 정도

적은 수준입니다.


주택 총수요는 인구보다

가구 수와 더 밀접한 관련이 있다고 하지만

인구 역시 무시할 수 없는 요소인데,


이 자료를 보면 20년 후에도 

주택 총수요를 급격히 낮출 만한

인구 변화는 없다고 봐야 할 것입니다.




물론 인구 하나만을 놓고

집값을 예측할 수는 없습니다.


집값을 결정하는 변수

경제 성장률, 국민소득, 주택공급량,

금리 수준 등 다양하기 때문이죠.


하지만 인구만 놓고 보면

결국 도심에서 머물며

경제 활동에 적극 참여하려는 인구가

얼마나 많은가를 파악해야 합니다.


주택 수요가 가장 강한 인구는

30세 이상 70세 미만 연령대입니다.


과거에는 60세나 65세를

1차적인 은퇴시점으로 봤지만

현재는 70세로 보는 것이 타당합니다.


지금은 "은퇴를 할 수 없는 시대"란

표현이 있을 정도로

노인인구의 경제 참여율이

계속 높아지기 때문입니다.


이로 인해 노인들도

절대 도심을 떠날 수 없게 되었고

최소한 70세 이전까지는

주택을 소유하려는 성향이 강합니다.


2020년 30세 이상 70세 미만

연령대별 인구는 3,055만 명이며

20년 후인 2040년에는

2,723만 명으로 10.8%정도 줄어듭니다.


이 역시 주택 총수요를 크게 바꿀 만한

의미 있는 수치는 아닙니다.


줄어든 인구보다 가구 수가

더 폭발적으로 증가하고 있기 때문이죠.


따라서 앞으로 20년 이내에

인구 때문에 주택 총수요가 감소하고

그로 인해 아파트값 하락을 예상하기엔

무리가 있습니다.


다시 말해

인구 감소로 인해 아파트 가격이 꺾이려면

꽤 오랜 시간이 걸린다는 뜻입니다.





그래서

집값은 언제까지 오를까?


강연을 하다 보면

상당히 많은 사람들이 이런 질문을 합니다.


"언제부터 집값이 떨어질까요?"

이 질문을 반대로 보면

"언제까지 오를까?"

다른 표현이기도 합니다.

 

하지만 중요한 것은

집값이 어떤 특정한 시기를 전환점으로

하루아침에 180도 달라지지 않는다

사실입니다.


변화가 있더라도

매우 서서히 일어날 것이 틀림없습니다.


그럼에도 굳이 언제부터

집값에 변화가 있을지

특정 시점을 집요하게 물어본다면,


다른 변수가 달라지지 않는 한

세 가지는 확실하다고 말하고 싶습니다.


1) 첫 번째20년 내에 집값 상승 추세가

크게 달라지지 않을 것이란 점입니다.

(앞서 언급한 20년 후 연령대별

예상인구에 근거해서)


2) 둘째2044년

주목하라는 것입니다.


2044년은

1974년 생이 70세가 되는 해입니다.


우리나라는 1960년대 이후

한 해 80만 명 이상 태어나는

그야말로 베이비붐 시대가 시작됐습니다.


해마다 늘어난 한 해 출생자 수는

1971년에 최고정점인 102만 명을 찍었고,


1974년 이후부터 조금씩 줄어서

1983년 한 해 출생자 수가

80만 명 이하로 떨어졌습니다.


그 이후인 1990년대 초

반짝 늘어난 적이 있었지만,


큰 흐름은 계속 줄어

2018년에는 한 해 고작 32만 명 정도가

태어나고 있습니다.


이런 흐름으로 볼 때

1974년은 인구 구조 전환점이 된

터닝포인트입니다.


지금의 인구 구조는

1974년 이전에 태어난 '인구 증가 세대'와

1974년 이후에 태어난 '인구 감소 세대'

나뉘어 있습니다.


물론 1974년 이전 태어난 세대가

70세를 넘긴다고 무조건

집을 팔고 도시를 떠나는 건 아니지만,


전보다 주택 총수요는

조금씩 감소할 가능성이 있습니다.


그렇다면 인구 증가 세대

전부가 70세를 넘기는 시점은 언제일까요?


그 시점이

바로 2044년입니다.




3) 마지막 기준은

경제 성장률입니다.


경제 성장률 3.5% 복귀 전까지

집값은 계속 오를 것입니다.


정부는 집값 안정을 위해

3기 신도시 건설 같은

대규모에 주택 공급정책을 펼치고 있습니다.


그러나 집값이

당장의 공급계획 발표에

생각처럼 영향을 받지 않는 이유는,


실제 공급까지 오랜 시간이 걸린다는 점과

새롭게 공급되는 주택이 사람들이

선호하는 서울 및 일부 지역과

동일한 주택이 아니란 점 때문입니다.


그렇다고 해도 공급 계획은

아파트 가격을 안정시키는데

장기적으로 반드시 필요합니다.




하지만 그보다 더 중요한 것은

경제 성장률입니다. 


집값을 안정시키고

똘똘한 아파트 상승세가 꺾이기 위해서는

경제 성장률이 회복이

절대적으로 필요합니다.


지금과 같은

낮은 경제 성장률(2019년 2.0%예상)에선

특정 집에 대한 쏠림 현상을

억제하기 어렵습니다.


경제 성장률 수준이 뒷받침되고

그에 따라 금리가 올라가야만

똘똘한 주택으로만 쏠리는 돈을

다른 투자처로 분산할 수 있습니다.


(참조-'기준금리' 도대체 왜 올리는 걸까?)


강력한 부동산 억제 정책이

계속될 수 있다면

단기적으로 집값은 다시금 안정을 찾겠지만,


경제 성장률과 금리가

지금처럼 이렇게 낮은 국면이

전혀 해소되지 않는 한,


수도권과 서울을 중심으로

아파트 가격의 강세는 지속될 것입니다.


아파트 가격의 하락 기점

생각보다 멀다는 것을 인식하고

현명하고 빠르게 대비할 때입니다.






https://cidermics.com/contents/detail/2001

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댓글 6


  • 김경중 2020-01-14 18:20

    좋은 글 잘 읽었습니다. 전 두 가지라고 샹각합니다. 하나는 인구밀도가 대도시에 집중되어서 ㅡ둘은 시장ㆍ재정완화 정책으로 세계경제둔화와 함께 인플레이션의 효과 거품처럼 나타나서 더 우려스럽게 다가오는 것이라 생각합니다. 추가로 저출산ㆍ고령화에도 인구밀도의 분포가 균형을 잃고 일자리와 환경 등에 따라 너도나도 대도시에 군집을 이루다보니 . 1인이 되어도 집값은 폭등할 수 밖에 없다는 ㅡ그리고 간접적으로 부동산에 대한 소액 투자가 더 집값어 상승을 끌어 올리지 않나 생각이 듭니다. ㅡ이런 간접투자는 더 없이 집값에 대한 자본을 확충하기에 집값이 오르고 내리는 것은 시장원리인데.여기에 정부의 개입은 시장원리와 맞지가 않습니다. 사회주의적인 정책은 인간의 욕구를 저하시키에 자본주의 시장원리와 맞지가 않죠 ㅡ불만불평도 생기고요. ㅡ 이런 것은 전세와 월세가 오르면 더 본 집값은 더 오르게 됩니다. 여기에 물가 ㆍ세금 등 ㅡ일단 이 인플레이가 끝나면..그 거품의 사라짐은 강력한 충격으로 올수도. 아마도 그것은 저출산과 고령화 ㆍ교육으로 인해 ㅡ그런게 경제인플레와 구조적으로 연관도어 있다는 것이죠. 세계경제의 둔화는 바로 인플레 재정완화 정책에 큰 위기를 맞을 수도 있다고 생각합니다. 복합적으로 경제가 일어나니까요 ㅎ


  • 손미령 2020-01-15 21:37

    오 알기 쉽게 설명해 주셔서 감사합니다


  • 해내자 2020-01-16 11:17

    아파트 가격 강세 흐름에 올라타도록 노력해야겠습니다. 감사합니다.


  • 이지희 2020-01-21 20:35

    제집을 마련할 수 있을까? 의문이드네요 ㅠ


  • 염민예 2020-01-26 14:53

    이제 막 경제활동을 시작한 20-30대에게 서울 자가 구매는 꿈속에서나 가능한 일처럼 느껴지네요..흑


  • 박단비 2020-04-27 23:15

    작가님의 책을 이번에 읽었는데 많은 도움이 되었어요. 비록 저에게 모은 돈도 없고 아직 사회 초년생이라 내집 마련은 멀기만 하지만ㅠㅠ언젠가는 똘똘한 아파트 한 채를 꿈꾸며 잘 읽고 갑니다!ㅠㅠ


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