부동산 관련 뉴스스크랩
1. 文 "주택 공급 확대" 지시가 '공허한 이유' 5가지는?
2. 아파트 규제하자 다세대주택·연립주택으로 '풍선효과'
3. 사모펀드가 강남 아파트 통째 매입…투기 규제 우회 전략?
4. 靑 "그린벨트 해제, 아직 결론 못내…종합적 고민해야"
5. 그린벨트 해제…“획기적이다” vs “정비사업 먼저”

온나라가 부동산으로 시끄럽습니다. 이번 정부는 서울 외곽에 신도시를 만들어서 수요를 분산하려고 했습니다. 하지만 사람들이 원하는 것은 서울 내 핵심지역의 주택이였습니다. 

정부가 규제를 거듭할 수록 의도치 않았던 결과가 만들어지고 있습니다. 분양가를 통제하는 등의 규제를 하면서 원래 진행하려 했던 재건축 사업이 중단되거나 지연이 되면서 결과적으로는 서울 내에 주택공급이 줄어들게 되었습니다.

1) 이제 다세대주택, 연립주택까지! 

지난 번 21번째 부동산 정책에서 환금성이 좋지 않은 편이라 투기 수단이 되지 않을 것이라 여겨 규제에서 제외 했던 다세대주택, 연립주택 거래량이 늘어났다는 기사가 나왔습니다. 

환금성이 좋지 않다고는 하지만 서울 내에서 좋은 위치에 있는 빌라는 그나마 투자로 접근할만 하겠지요. 실거주를 위해서 거래했을 수도 있겠지만 아파트가 규제로 막혀 시세차익을 노린 것일 수도 있고, 혹은 가로주택정비사업을 노린 것이 아닌가 하는 생각이 들기도 합니다. 

가로주택정비사업은 2018년 2월에 시행된 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'에 가로주택정비사업 등 소규모주택 정비사어 활성화를 위한 지원규정이 담기면서 알려지게 되었습니다. 기존 단독, 다가구와 같은 저층주택의 도시조직과 가로망을 유지하면서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 소규모 사업입니다. 

기존 재개발, 재건축 사업보다 절차를 단순화하였기 때문에 훨씬 빠른 시간에 진행할 수 있습니다. 재건축에서 안전진단을 강화하여 추진에 어려움이 생겼지만 가로주택정비사업은 안전진단을 거치지 않아도 돼서 사업기간을 단축할 수 있습니다. 재건축 사업을 추진하는데 준비절차 등을 포함아여 10년 정도 소요된다고 하는데 가로주택정비사업은 2~3년 정도로 짧아진다고 합니다.

또한 투기과열지구 내에서도 재당첨 제한이 없다고 합니다. 재건축 조합원은 5년간 재당첨 제한을 적용 받는데에 반하여 조합원 분양이나 일반분양이자 재당첨 제한이 없습니다. 사업자에 대한 특례와 지원도 다양합니다. 

하지만 가로주택정비사업은 여러 개의 작은 주택 위에 나홀로 단지 하나를 짓는 것이라 향후 집값이 상승률이 낮고 일반분양으로 나오는 매물이 많지 않아서 주택공급률이 아주 높아지는 것도 아니고 사업을 진행하는 주체에게도 사업성이 좋은 것은 아닙니다. 그럼에도 불구하고 자본이 작은 개인에게는 대안적으로 접근할만 하지 않을까 합니다.

2) 사모펀드의 강남 아파트 46채 매입 

유명한 부동산 사모펀드에서 강남 아파트를 통째로 매입했다는 뉴스도 있었습니다. 보통 사모펀드가 부동산으로 수익을 내는 경우는 오피스 빌딩 같은 것을 사서 임차료로 수익을 받는 경우가 일반적인데 아파트를 매입한 것입니다. 그것도 강남에 있는 아파트 46채를 말입니다. 

코로나 19로 인하여 근무형태에 변화가 생기면서 앞으로 오피스 빌딩보다는 사람들이 살아가며 필수적으로 필요한 주택, 주거용 건물에 투자하는 것이 더 좋지 않나 하는 이야기가 있었습니다. 해당 사모펀드는 매입한 아파트를 리모델링할 계획이라고 하기는 합니다. 

이번 매입이 다주택자에 대해 강화되고 있는 규제를 피하여 우회적으로 투자하는 것이 아닌가 하는 이야기도 나오고 있습니다. 사모펀드 투자자는 법인을 세우거나 자산을 관리할 필요가 없고 자신이 누구인지 드러나지 않기 때문입니다. 그리고 사모펀드는 절대 수익률을 추구합니다. 과연 시세차익만을 노리고 매입한 것이 아니라고 말할 수 있을까요? 정부의 규제에 빈틈이 또 이렇게 발견 되었습니다.

3) 그린벨트, 해제될까? 

그래서인지 정부는 이제 그린벨트를 해제하는 것까지 고려하고 있는 모양입니다. 결국 서울 핵심 지역에 주택을 공급하는 것만이 답이라고 생각했을까요?

그린벨트 해제를 강력하게 반대했던 서울시장이 세상을 떠나고 나서부터 '그린벨트 해제' 라는 주제를 슬금슬금 여론에 올리고 있는 모습이 공교롭기는 합니다. 

과거에도 수도권 내에 그린벨트를 해제하여 주택공급을 늘려 일시적으로 가격이 하락한 적은 있었습니다. 하지만 단기적인 하락일 뿐이고 얼마간 시간이 지난 뒤에는 다시 주변의 시세를 따라가게 되었습니다. 

때문에 얼마 남지 않은 녹지를 해제하면서까지 공급을 우선 늘려야할 것인가에 대해서는 말이 많습니다. 여태껏 정부에서 신도시를 만들어 놓았는데 서울 내 그린벨트를 해제하여 주택을 짓겠다면 사람들이 굳이 신도시로 가지 않겠죠. 재건축 규제를 다시 풀자니 부동산 가격을 몾 잡을까봐 어렵습니다. 

부동산 문제를 해결하기 위해서는 서울이 아니여도 괜찮은, 제2의 서울, 제3의 서울이 나올 수 있는 균형적인 개발이 최우선이 아닐까합니다.