부동산 투자는 정말 이번이 '막차'일까?

2017-11-25 21:17
부동산
written by 한수영



정부의 규제에도 불구하고 

'갭투자'가 계속 성행하고 있습니다.


*갭(gap)투자

: 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과

전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고

매입하는 투자 방식.


그래서 부동산 가격이 떨어지긴커녕

'이러다 부동산 상투 잡는 거 아닌가'하는

걱정을 하는 사람들이 많아지고 있죠.


*상투잡다

: 주식 등의 투자 상품을 

값이 가장 높을 때(고점) 사들이는 것.

즉, 금방 손해를 볼 수 있는

매입 방식이라고 해석할 수 있다. 


오늘은 이렇게 부동산 시장이

마지막으로 최고점을 찍고

곧 침체기로 들어설 것이라 전망하는

'부동산 막차 논란'에 대해 알아보겠습니다.

 




베이비붐 세대와 부동산 시장

 

미래의 부동산 시장을 전망하기 전에

우선 집값이 오르게 된 이유

과거 역사를 통해 살펴보겠습니다.


선진국을 주축으로한 세계 국가들은

과거 큰 전쟁을 겪은 이후

줄어든 인구를 회복하기 위해

산아 부흥 정책을 실시했는데요,


이런 캠페인은 곧 출산율 증가로 이어졌고

베이비붐 세대를 양산합니다. 

 

베이비붐 세대는 전쟁과 같은 혹독한

불경기 이후의 경제적 안정 속에서 태어난

세대를 지칭하며,


통상적으로 제2차 세계 대전 이후인

1945~1960년도에 탄생한 인구를 가리키죠.



  

미국의 베이비붐(Baby Bomomers), 

일본의 단카이(團塊, 단괴) 세대가 

대표적인 사례입니다.


참고로 우리나라에선 한국전쟁 이후인

1954~1964년도에 태어난 세대를  

베이비붐 세대로 지칭합니다.

 

베이비붐 이후 인구와 가구 수가 증가하면서

자연스럽게 부동산 수요도 급증했는데요,

이로 인해 부동산 가격이

전반적으로 오르게 된 것입니다.

 

그렇다면 이런 상황은  

과연 언제까지 계속되는 걸까요?


이를 확인하기 위해서는

인구 증가와 가구 수 증가에 대한

객관적인 자료를 살펴볼 필요가 있습니다. 



고령사회의 부동산 시장



(2015년 출생통계 ⓒ통계청)


위 그래프를 보면 2015년도의

출산율은 고작 1.172이고 

출생아 수는 연간 40만6,200명입니다. 

 

6~7자녀의 다둥이 가정이 흔했던

과거에 비해 출산율이 크게 줄어든 것인데요,

자연스레 집에 대한 수요도 감소하게 됩니다. 


그런데 이렇게 인구가 줄었음에도 불구하고

집값은 떨어지지 않았습니다.

오히려 가격이 더 올랐죠.


그래서 인구 감소와 부동산 시장은

별개의 문제라고 주장하는 이들도 있지만

이런 상승세는 머지 않아 꺾일 것이라는

근거가 하나 더 있습니다.

 


 

빨간색으로 표시한 부분은

2015년부터 2017년에 이르는 시기,

즉 현재 시점이라고 할 수 있는데요,


많은 전문가들이 이때를 기점으로

생산가능인구가 피크아웃(최고점을 찍고

하락하는 것)될 것이라고 전망합니다. 


어떤 금융전문가는

2018년 4월이 그 기점이 될 것이라고

매우 구체적인 시점을 언급하기도 했죠. 

 

생산가능인구가 피크아웃된다는 건

부동산 시장의 성장에

곧 한계가 온다는 것을 의미합니다.



 

한국은 올해 65세 인구가 전체 인구의 

14%를 넘은 '고령사회'로 진입했습니다.


이는 돈을 버는 인구보다 

부양을 받아야 하는 인구가

더 많다는 것을 의미하는데요,

 

문제는 소득을 계속 유지하기 어려운

고령인구가 결국 보유하고 있던

부동산을 팔 수밖에 없는 상황

발생한다는 것입니다. 


게다가 전체 인구에서

가장 큰 비중을 차지하는

베이비붐 세대의 자산 구성을 보면

부동산의 비중이 제일 높기 때문에,


이들이 모두 부동산을 내놓는 시점이 오면

부동산 시장에 큰 위기가 올 수 있죠.

 


  

참고로 선진국인 미국이나 일본의 경우 

부동산 자산 비율보다 

금융 자산의 비율이 월등히 높습니다. 


왜 그럴까요? 

 

이들 국가에서는 이미

생산가능인구의 피크아웃시점이 지나서 

부동산 수요가 상당 부분 사라졌고 

이로 인해 투자 가치가 소실됐기 때문입니다. 

 

실제로 저들은 주거용이 아닌 

투자 목적을 가지고 

부동산에 쉽게 접근하지 않는데요,


이는 부동산을 보유했다가 

오히려 세금 문제 때문에 

역효과가 발생할 수 있기에 그렇습니다.

 


 

지금까지 살펴본 내용을

정리하면 이렇습니다. 


내년 즈음에 사상 최초로 생산인구보다 

부양인구가 많아지는 시대가 도래합니다. 

 

그리고 한동안 이어졌던  

저조한 출산율이 누적되어  

부동산 수요가 공급을 앞질렀던 시대는 

종결될 것입니다.  

 

이런 상황에서 거의 모든 자산을

부동산 형태로 가지고 있는

베이비붐 세대가 힘을 잃게 되면,

 

새로운 수요가 없는 상태에서

부동산을 팔아야 하는 시점이 옵니다. 

 

한마디로 앞으로 상당히 많은 매물이

나올 수 있다는 것입니다.  

 




집값 하락에 대한 반대 의견


하지만 이런 추세에도 불구하고

집값이 마냥 떨어질 것으로만

볼 수는 없다는 주장도 있습니다.


1인 가구 증가로 인한

주택 가격이 상승이 심상치 않기 때문이죠.

 


 

국토교통부에서 실시한

2014년 주거실태조사에서

재작년부터 2045년까지의

주거 상황을 예측한 바에 따르면, 

 

4인 이상 가구가

279만 가구 감소하는 반면

1, 2인 가구는 577만 가구가

늘어날 것으로 나타났습니다. 

 

즉, 인구 수는 줄지만

이들이 모두 1~2인의 소규모로

나눠서 살기 때문에

가구 수는 쉽게 줄지 않는다는 것이죠.



 

그러나!

아무리 1인당 주거 면적이 넓어지는 추세고 

총 인구 및 가구 수도

당분간은 줄지 않는다고 해도,

 

더 넓은 시야로 바라보았을 때

출산율 문제가 근본적으로 해결되지 않고

베이비붐 시장이 피크아웃되는 시점에서

발생할 결과는 정해져 있다는 의견이

힘을 받고 있습니다.


다시 말해 '부동산 시장의 막차'는

비단 지금은 아닐지라도

멀지 않은 미래에 찾아온다는 것이죠.

 

그렇기 때문에 이제는 부동산뿐만 아니라

금융 상품 등에도 자산을 적절히

분배하는 것이 필요할 것입니다. 

 


 

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에디터 : 한수영

어린아이처럼 경제를 좋아하는 호당이입니다

hankingsq@naver.com

에디터 : 한수영

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