"사무실 임대료가 무료입니다?"

2017-09-22 12:10
부동산
written by 민성식



여러 마케팅 방법 가운데

효과가 가장 강력한 것 중에 하나가

서비스나 상품 등을 대가 없이 나눠주는

무료 마케팅입니다.

 

아마도 공짜 마케팅을 싫어하는 사람은

거의 없을 텐데요,

이런 공짜 마케팅이

상업용 부동산 시장에도 있습니다. 


최근 뉴스나 신문에서 'Rent Free' 또는 

'Free Rent'라는 용어를

들어보신 적이 있을 것입니다.  


이 말은 '무상 임대'라는 단어 뜻대로

사무실을 임대료 없이

무상으로 제공한다는 뜻입니다.  

 

보통 사무실을 사용하면 그 대가로

임대료와 관리비를 납부합니다.

 

그런데 그 두 가지 중에 하나인,

임대료를 내지 않아도 된다면 

임차인 입장에서는

큰 혜택이 아닐 수 없습니다. 

 

무상 임대에 대한 개념을

우리나라에서 사용한 지는

얼마 되지 않습니다.


외국계 부동산 투자 회사들이

본격적으로 우리나라에 들어오기 시작한

2000년대 초반부터일 것입니다. 

 

그리고 최근 상업용 부동산 경기가

점점 악화되면서

임대인들은 임차인을 유치하기 위해서

경쟁적으로 더 많은 Rent Free를 전략을

사용하는 상황이 되었습니다. 


하지만 이렇게 넘쳐나는 무상 임대가

무조건 좋은 것은 아닙니다.

임차인의 상황에 따라 좋을 수도 있고

오히려 나쁠 수도 있는데요, 

 

무상 임대가 임대차 계약서에 따라 

어떻게 적용되는지 제대로 알고 있어야

어떤 장단점이 있는지 이해할 수 있습니다.





무상 임대가 '임차인'에게 좋은 점

 

예를 들어, 3년짜리 임대차계약을 체결하면

임차인은 총 6개월의 무상 임대를 받습니다.

  

일반적으로 이런 무상 임대는

첫해에 2개월, 그다음 해에 2개월

그리고 마지막 연도에 2개월씩

나눠서 적용을 하게 됩니다. 


한 해에 한꺼번에 6개월을

적용하는 사례는 거의 없습니다. 

 

이런 방식은 임차인에게

유리다고 볼 수 있는데요, 


왜냐하면 보통 임대차계약에는

매년 임대료가 인상되는 조항이

있기 때문입니다. 

 

첫해에 연속으로

이 무상 임대를 다 사용하면,

다음 연도와 이후 연도에

인상되는 임대료를 내지 않을 수 있는

혜택이 사라지는 것이죠.

  

단순히 총액으로 비교해본다면

첫해에 다 사용하는 것보다 

임대료가 인상된 이후에

무상 임대를 적용받는 게 유리합니다. 

 


 

무상 임대가 '임대인'에게 좋은 점?


그러면 무상 임대가

임대인에게는 어떤 장점이 있을까요? 


우선 현재 상업용 부동산 시장

상황이 어떤지 알고 있어야 합니다.


임차인들은 간혹 무상 임대 대신

그만큼의 할인분을 임대료 총액에서 

깎아달라는 말을 하는데요,


이는 부동산 시장을

잘 모르기 때문에 하는 말입니다.


보통 오피스 빌딩에서 임대료와 관리비는 

평당 기준가를 통해 비교를 합니다.  

평당 5만 원이니 10만 원이니 하는 식이죠.  

 

그런데 예를 들어,

100평 임대료가 1,000만 원이면  

평 단가로는 10만 원인 빌딩인데,


무상 임대를 하는 대신에

아예 평 단가를 낮춰 달라고

요구하는 임차인들이 종종 있습니다.  


그렇지만 보통 이런 요구를

임대인은 받아들이지 않고

임대 기준가를 낮추기 보다는

무상 임대 기간을 주는 방식을 택합니다.


절대 2개월의 무상 임대에 해당하는 만큼

기준 가격을 낮춰서

임대를 주지는 않는 것이죠.


이렇게 하는 이유는 추후 매각 가치를

높이기 위한 전략이 숨어있습니다. 


 

오피스 빌딩의 가치를 평가하는 방법 중에

하나인 수익환원법에서는,


어느 해당 시점에 발생하는

수익을 기준으로

빌딩의 가격을 산정하게 됩니다. 


따라서 임대 기준 가격이

높게 형성되어 있어야 

해당 시점의 수익을 증가시킬 수 있습니다.

 

게다가 수익 예상을 할 때

현재 비어있는 사무실이 나중에 팔린다면

더 높은 임대료를 받는다고 가정해야

빌딩의 가치를 높일 수 있기 때문입니다. 


즉,

무상 임대 금액만큼 평단가를 낮추는 것보다

무상 임대를 적용하면서

평단가는 높게 유지하는 것

임대인 입장에서는 매각 가치를 높이는데

더 유리한 것입니다. 



'임대인' 입장에서의 단점

 

그러나 그렇다고 해도 무상 임대가

임대인에게 어느 정도

부담이 되는 것은 사실입니다.


심지어 시장의 경쟁자들이

임대 유치를 위해서 

너도나도 무상 임대기간을 늘리게 되면,


어쩔 수 없이 무상 임대를

경쟁 상대들과 맞춰서 더 많이

제공해야 하는 상황이 벌어지기도 합니다.

 

그렇게 되면 결국

임대인의 수익은 줄어들 수밖에 없죠.


특히 부동산 펀드나 부동산 투자 회사가

소유한 상업용 빌딩들은,


투자자에게 기간별로

수익을 배당해야 하기 때문에

비어있는 사무실을

그대로 둘 수 없는 게 현실입니다. 


그래서 울며 겨자 먹기 식으로

무상 임대를 더 많이 주더라도 

임차인을 유치할 수밖에 없는

상황에 처하기도 합니다. 




무상 임대가 임대인에게 주는

또 다른 단점도 있습니다.


예를 들어, 무상 임대를 통해

임대료를 낼 능력이 되지 않는

임차인이 들어오면

무상 임대 혜택만 이용하고

중도에 계약을 해지할 수도 있습니다.


이럴 경우 임대인의 손실은

더 커지게 되는 것이죠.

  

임대료를 낼 능력이 없는 회사들은

대개 신규로 설립된 회사들이거나 

신용도가 낮은 회사들일 가능성이 높습니다. 

 

몇 달간은 무상 임대로 견디다가  

사업이 흔들리거나 본의 아니게

나쁜 방향으로 흘러가 결국 망하게 되면,


임대인은 무상 임대 기간에 대한

손실을 보전하기가

생각보다 쉽지 않습니다.



 

따라서 무상 임대를 제공하는 시기에는

역설적으로 좀 더 엄격한 기준으로

임차인을 선별할 필요가 있습니다.  

 

임차인 위주의 시장에서

임차인은 당연히 

선택의 폭이 넓어지게 됩니다.  


오라고 하는 빌딩이 많을 뿐만 아니라  

무상 임대 혜택도

더 많이 받을 수 있죠.


무상 임대를 이용할수록

임차인의 비용은 줄어들고  

기존보다 적거나 비슷한 금액으로

더 나은 빌딩으로  

이전할 기회를 갖게 됩니다. 

 

또 무상 임대를 통해

좋은 빌딩으로 이전하면서

인테리어도 바꾸게 되면

직원들이 더 나은 환경에서

일할 수 있는 기회를 갖게 됩니다.  


회사의 환경 변화는 직원들의

생산성과 복지 향상으로 이어져  

회사에 긍정적인 영향을 끼칠 수 있는

가능성이 높아진다고 볼 수 있습니다.



'임차인' 입장에서의 단점  

 

반면에 무상 임대가

임차인에게 독이 될 수도 있습니다.  


임대인도 바보가 아닌 이상

무상 임대를 줄 때  

그에 상응하는 대가를 요구하게 됩니다.  


가장 흔히 사용하는 방법은

무상 임대를 제공하고

일정 기간 동안 임대차계약을

해지하지 못하도록 하는 것입니다.  

 

설령 해지를 하더라도

그때는 무상 임대에 대한 혜택을  

반환하도록 계약서를 작성합니다.

  

따라서 무상 임대가 임차인을 묶어 두는  

강력한 수단으로 활용하는 것입니다.  

세상에 공짜는 없는 법입니다. 

 

임차인 입장에서 또 다른 단점은

시간이 갈수록

임대료가 상승한다는 점입니다.  

 

기업의 사무실은 아파트나 빌라처럼 

쉽게 이전하지 못하는 특징이 있습니다. 


회사가 이사를 갈 때는

기본적으로 이전 비용이 많이 들고 

그와 관련하여

처리해야 할 사항들이 많습니다.  

 

그런 이유로 한 번 터를 잡으면

임대료가 인상되더라도 계속 머무는 게

더 나은 선택이 될 때가 있기 마련입니다.  


따라서 임차인은 미래의 상황들을

적절히 예측하여 임대 기간과

무상 임대를 적절하게 활용해야 합니다.



 

위에서 살펴본 것처럼 무상 임대는

임대인 임차인 입장에서 

각각 장점과 단점이 있습니다.  


때문에 협상을 통해서 서로에게 맞는  

타협점을 찾는 수단으로서 활용해야 합니다.

  

임대인도 손해를 보지 않는

마지노선의 제안을 할 것이고 

임차인도 지불할 수 있을 만한 금액을 찾아

서로의 상황에 맞는 계약을 하는 것이죠.

 

무상 임대는 잘 이용하기만 하면

분명히 양 당사자 모두에게 

정적인 측면이 많은 게 사실입니다.  


다만, 최근 일부 빌딩들이 경쟁적으로

무상 임대를 남발하면서

시장의 질서를 흐리고 있다 뉴스를 보면

과연 그런 방식이 시장에

얼마나 통할까 생각을 해보게 됩니다. 

 

빌딩에서 무상 임대를 많이 제공한다는 것은 

그만큼 수익을 내지 못한다는 것입니다.  


수익을 내지 못하는 빌딩에서는 그 가치에

상응하는 비용을 사용할 수 없습니다.  

 

그렇게 되면 당연히 제공해야 하는

서비스나 수선 작업을

제때 하지 못할 가능성이 높아집니다.  


그러면 빌딩은 자연스럽게 망가지게 되고  

제공되는 서비스도 형편없어지게 됩니다.  

 

따라서 무상 임대가 임대인과 임차인에게 

꼭 좋은 것만이 아니라는 것을

쉽게 짐작해 볼 수 있습니다.  




시장의 논리는 받은 만큼 돌려줘야 하고  

언제나 그에 상응하는

대가가 있기 마련입니다. 

 

좋은 빌딩은 적절한 돈을 내고 

그에 합당한 서비스를

받을 수 있어야 합니다.  


무상 임대로 임차인을 유치하는 것이

전부가 아니라,


임차인이 좋은 환경에서

더 나은 수익을 낼 수 있도록 하는 게

임대인의 책임이자

빌딩의 자산관리를 하는 사람들이 가져야 할

기본적인 마음가짐이라고 생각합니다.  

 

무상 임대가 시장에서

어느 정도 보편화 되고 있는 상황에서 

빌딩에 주는 영향을 다시 한 번 생각하고

임대 전략을 수립해야 할 것입니다. 

 

 

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에디터 : 민성식

살아있는 상업용 부동산 지식과 경험을 공유합니다.

parisboykr@cidermics.com

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