좋은 사무실을 구하려면 이것만은 꼭 확인하자!

2017-09-22 12:08
부동산
written by 민성식


비즈니스를 시작하려면 사무실이 필요합니다.
그리고 그 사무실 임대료는 기업 입장에서 
인건비와 더불어 고정적으로 나가야 하는 
필수적인 운영 비용이 되죠.
 
따라서 사무실을 잘 골라야
회사의 운영 비용을 절감할 수 있습니다.

그런데 빌딩은 제각기 위치도 다르고
모양도 달라 그 선택이 쉽지 않은데요,
과연 어떤 기준으로 사무실을 골라야 
좋은 선택을 할 수 있을까요? 

사무실을 구하거나 부동산에 대한 
전문 지식이 없더라도
아래 3가지 기준만 확인하면
여러분도 좋은 사무실을 구할 수 있습니다.


1. 전용률이 높은 빌딩을 찾아라

건물에는 나만 사용할 수 있는 
'전용 면적'
다른 임차인들과 함께 사용해야 하는
'공용 면적'이라는 게 있습니다. 

공용 면적의 대표적인 공간이 빌딩의 로비, 주차장, 
비상계단 그리고 복도입니다. 

사무실 임대 면적은 보통 전용 면적과 
공용 면적을 합한 면적으로 계산되는데요,
당연히 전용 면적을 많이 사용하는 게
임차인의 입장에서 유리합니다.
 


따라서 임차인은 전용 면적을 
임대 면적으로 나눈 비율인 '전용률'이 
높은 빌딩을 고르면 됩니다.

같은 비용이라도 나만 사용할 수 있는
전용 면적이 높다면 비용을 
효율적으로 사용한 것이기 때문이죠. 

여기서 한발 더 나아가면 비용에 
여유가 있을 때 분할 임대보다는
한 층을 다 사용하는 게 
훨씬 더 유리하다는 것도 
유추할 수 있을 것입니다. 

왜냐하면 만약 분할 임대를 한다면
해당 층의 화장실이나 계단실의 이용을 위해
복도를 별도로 만들어야 하지만, 

전층을 사용할 경우
복도가 없어도 되기 때문에 
더 많은 전용 공간을 
사용할 수 있습니다.


2. 네모난 빌딩을 찾아라

사무실에서 중요한 것은 직원들의
자리 배치를 결정하는 레이아웃입니다.

매월 꼬박꼬박 납부해야 할 임대료를 
생각하면 직원들이 효율적으로 
업무를 할 수 있는 자리 배치가 관건입니다. 

그런 자리 배치를 위해서는 모양이 
네모난 건물이 가장 효과적입니다. 

실제로 건물 디자인을 위해서 기하학적인 
모양이나 둥근 모양으로 디자인이 된 
빌딩에 가보면 공간 사용 효율이 
떨어짐을 금방 확인할 수 있습니다.

예를 들어,원 모양으로 굴곡진 곳은
죽은 공간이 되기도 하고 
건물의 주기둥 사이에 공간이 적어
효율적 공간 배치가 어렵기 때문에,

그런 공간을 업무와 관계없는 
창고나 휴게 공간으로 
활용하는 곳이 많습니다.

이런 건물은 현장에 가보지 않더라도
도면만 봐도 쉽게 확인이 가능합니다.

물론 요즘에는 공간의 효율만을 생각하는 
줄세우기식 레이아웃보다는
각자의 개성을 존중하고 
창의성을 발휘할 수 있도록 
배치하는 것이 트렌드이긴 합니다.



하지만 사각형 모양의 공간은 그런 트렌드를
살리기에도 전혀 문제가 되지 않기 때문에
유행을 쫓기 위해 사각형 건물을 
기피할 필요는 없습니다. 


3. 사옥보다는 투자형 빌딩을 찾아라

빌딩의 디자인은 발주처,
즉 소유자가 누구냐에 따라
크게 달라지는데요,

소유주가 회사인 사옥의 경우에는
아무래도 회사 대표나
회사의 특성을 반영하여 건축됩니다.

게다가 사옥의 주목적
외부 임대가 아니라는 사실이 중요합니다. 

그래서 공간의 효율성보다는 외부로 보이는 
디자인이 독특하거나,
특정 공간을 소유주의 의도에 따라
공용 구역으로 많이 활용했을 가능성이 높죠.

그렇게 되면 자연스럽게 임차인에게는 
크게 도움이 되지 않는 공간이 많아집니다.

그리고 현재 소유주도 중요하지만
과거에 사옥으로 사용되던 건물이었는지를 
확인하고 빌딩을 살펴보면
여러 가지 의문들이 풀릴 수 있습니다.



반면에 부동산 펀드나 부동산 투자회사인 
리츠가 기획하고 지은 건물들은 
사옥과 다른 면을 볼 수 있습니다.

부동산 펀드 회사 등이 
투자를 목적으로 지은 건물들은 대개.

임대 면적을 늘리기 위해 공용 공간을 
최소한으로 줄이고
공간 활용 효율성을 높이는데
초점을 맞춰 기획을 합니다.

그래서 대부분 네모 모양이고 
전용률이 높다는 특징이 있습니다. 

투자형 빌딩의 또 다른 장점으로는
전문적인 부동산 자산관리회사에 
위탁 운영을 맡긴다는 점입니다.

그래서 빌딩 수준에 맞는 서비스를 제공하고
임차인들의 만족도를 높이는 
전략이 사용되고 있죠.

좋은 임차인들이 모여들고 
원활히 빌딩이 운영되면
임차인도 더 나은 서비스를 받을 기회가 
많아집니다.

장사가 잘 되는 음식점은 회전율이 높아 
더 신선하고 좋은 재료를 쓸 수 있는 것과 
같은 이치입니다.

임차인을 위해 비용을 아끼지 않는 
빌딩을 찾는 것도 중요합니다.

물론 위에서 설명한 내용들이 
모든 빌딩에 적용되는 법칙은 아닙니다.

다만 사무실을 고를 때 비교해볼 만한 
기준을 제시해줄 수 있습니다. 

그리고 사무실을 구할 때는 비용도 
중요하지만,
그 안에서 일하는 직원들의 
생산성이 향상될 수 있는지에 대한
고민을 해봐야 합니다. 

최근 스마트 오피스나 
대형 기업들의 움직임을 보면
임원보다는 사원들에게 더 좋은 공간과 
환경을 제공하는 것을 볼 수 있습니다. 


실제로 '슈퍼타워'에 입주한 '롯데물산'은 
임원들의 자리는 건물의 코어 안쪽에 놓고 
직원들의 업무 공간
전망이 좋은 가장자리로 배치하였습니다.

앞으로는 이렇게 직원 업무 환경을
개선하는 것의 중요성이 더 부각될 것입니다.

좋은 환경에서 더 나은 
비즈니스 아이디어가 나오고
동기부여가 된다는 것에 대한
공감도가 커지고 있기 때문입니다. 

물론 이런 기본적인 원칙이 지켜져야 하지만
시간과 비용에 쫓겨 제대로 된 사무실을 
만들지 못하는 임차인들도 많습니다.

이럴 때는 전문가들을 이용하고
충분한 사전 준비를 하는 게 최선입니다.

잠자는 시간을 제외하고 
가장 많은 시간을 보내는 
사무실을 좋은 환경으로 꾸미는 것은
더 이상 비용이 아닌 투자의 관점에서
접근하는 발상의 전환이 필요합니다. 

오늘 소개한 기준들을 참고해서 
더 나은 사무환경을 제공하는
회사들이 많이 생겨났으면 하는 바람입니다.

 

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에디터 : 민성식

살아있는 상업용 부동산 지식과 경험을 공유합니다.

parisboykr@cidermics.com

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