정규범

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[오늘부터 회계사] '비'는 정말 327억 원을 벌었을까?

By 김규현 2021.08.06



'비'는 정말 

327억을 벌었을까?


얼마 전에 기사가 엄청 나왔었죠. 

"가수 비가 청담동 건물 팔아서 

번 돈이 무려 327억 원이다."


이 금액이 어떻게 나온 거냐면,

2008년에 비가 168억 원에 건물을 사서

올해 6월 495억 원에 팔아 

327억을 벌었다는 겁니다. 


이게 사실일까요?

비가 정말 327억을 벌었는지,

세금은 얼마 냈는지를 알아보겠습니다. 



(ⓒ오늘부터 회계사)





'비' 건물 사려고

260억 썼다


비의 청담동 건물 이름은

'레인에비뉴'라고 합니다.


건물 외관이 엄청나게 멋있는데,

2020년에 한국건축문화대상에서 

국토교통부장관상을 받았대요.


아무튼, 비가 얼마를 벌었는지 

알아보려면 얼마 썼는지부터 봐야 합니다.



(ⓒ오늘부터 회계사)




시간 순서대로 볼까요?

2008년 168억 원에 

건물을 샀다고 하는데, 


이게 끝이 아닙니다. 

여러 세금과 수수료를 내야 해요.


부동산을 사면

취득부대비용이 크게 2가지 생기거든요. 


첫째는 취득세입니다.

취득세율은 주택이 아니라 

근린생활시설(건물)일 경우 4.6%입니다.


레인에비뉴는 

취득 가격 168억 원에 4.6%니까 

취득세가 7억 7,000만 원 정도네요.  



(ⓒ오늘부터 회계사)




두번째는 중개 수수료, 복비입니다.

건물의 경우 일반적으로 

건물가액의 0.9%입니다. 


이를 적용하면 중개 수수료는 

1억 5,000만 원죠. 


근데, 2017년에 건물을 새로 지었어요. 

공사비 80억 원이 들었다고 해요.


건물을 새로 지으면

취득세를 또 내요.

원시취득세라고 하는데요.


지방세법에 보면 취득을 

2가지로 구분하는데,

원래 있는 걸 사면 '승계취득'

처음 만들면 '원시취득'입니다.


2019년에는 건물을 처음 만들었으니

원시취득이 되는 거죠.


신축에 대한 취득세율은 좀 낮아요. 

3.16%입니다. 

80억 원에 3.16% 곱하면  

2억 5,000만 원 정도입니다. 


여기까지 쓴 돈을 다 더한 것이 

비의 총 취득가액일 텐데요,

다 더하면 약 260억 원입니다. 



(ⓒ오늘부터 회계사)





건물 팔아 낸 

세금만 88억 원


비는 260억 원을 썼고 

이를 495억 원에 판 거네요. 


235억 원을 번 거예요. 

기사처럼 327억이 아니라.


사실 235억 번 것도 아니에요.

이제 세금, 양도세를 내야죠.


우리나라 양도소득세는

누진세율로 매겨집니다.

양도 소득이 높아질수록

세율도 높아지는 거죠. 


최고 세율은,

양도 차익10억 원을 넘으면

양도소득세율이 45%가 됩니다.


이 양도소득세의 10%

지방소득세로 적용돼

총 세율은 49.5%입니다.

번 돈의 절반이 세금이네요.


(올해부터 10억 원 초과 구간이 

새로 만들어져 최대 45%의 세율이 

적용됐어요.)



(ⓒ오늘부터 회계사)




근데 여기서 끝이 아닙니다.

세금 공제를 생각해야 해요.


양도소득세의 경우

장기보유특별공제라는

세금 면제해주는 금액이 있어요. 


장기보유특별공제는 말 그대로 

긴 기간(3년) 자산을 보유하면

특별히 세금을 면제해준다는 거죠. 


공제율의 경우 

1년에 2%씩 최대 30%입니다.

15년 보유하고 

30%까지 공제 가능한 거죠.


비의 경우에는 2008년에 매입해

2021년에 판 거니까 

대략 12년 보유한 거죠. 


그러니 장기보유특별공제로 

235억 원의 24%를 공제받은 거예요. 

금액으로 따지면 56억 원의 

세금을 빼주는 겁니다.


(ⓒ오늘부터 회계사)



이렇게 전체 번 돈에서

공제 받은 금액을 뺀 금액을

과세표준이라고 해요. 


정리하면, 비가 낼 세금

번 돈에 세율을 곱한 게 아니라

과세표준에 세율을 곱한 겁니다.


양도 차익 235억 원에

장기보유특별공제액 56억 원을 뺀

179억 원에 세율을 곱하는 거죠. 


세율을 대입하면 

양도소득세가 약 80억 원,

지방소득세 8억 원 정도로

총 부담세액은 88억 원이 됩니다. 



(ⓒ오늘부터 회계사)




처음부터 다시 보면,

레인에비뉴 건물을 168억 원에 사

80억 원 들여 공사하고


② 취득세와 중개 수수료 등 다 포함해

260억 원을 추가로 냈고


이를 이제 495억 원에 팔고

세금으로 88억 원을 낸 거죠.


최종 수익은 

약 150억 원이 됩니다.



(ⓒ오늘부터 회계사)





법인 명의로 샀으면 

더 남겼다


비의 레인애비뉴는

본인 개인 명의였다고 해요.


만약 이를 법인 소유로 샀다면

세금이 줄었을 겁니다.


법인으로 샀으면

양도소득세 대신 법인세를 내는데,

금액 차이가 나거든요.



(ⓒ오늘부터 회계사)




구체적으로 법인세율의 과세 구간은

2억 원 이하는 10%,

2억 원 이상 200억 원 이하는 20%,

200억 원에서 3,000억 원 이하는 22%.

양도소득세보다 부담이 적어요.


비가 만약 레인에비뉴를 

법인 명의로 샀다면,


양도차익 235억 원에

법인세율 22% 적용한 47억 원,

지방소득세 10% 4억 7,000만 원

다 더하면 약 52억 원 정도가 됩니다. 


개인 명의 할 때의 

양도세 88억 원보다

36억 원이나 세금이 싼 거죠. 



(ⓒ오늘부터 회계사)





327억 원은 '과장'


비의 레인애비뉴 투자 

총 수익을 계산해보기 위해 

등기부등본을 떼 봤어요. 


2008년 168억 원 건물 사면서

대출 50억 원 받았고요, 

2017년에 80억 원 공사하면서

34억 원 대출을 받았죠.


그러니까 총 레인애비뉴 갖기 위해

쓴 돈 260억 원에서 대출 빼면 

본인 돈 176억 원을 투자한 거고요,


13년 만에 팔고 받은 이익에서 

세금 떼고 차익 계산해보면

약 150억 원을 벌었습니다.



(ⓒ오늘부터 회계사)



13년 동안 85%의 수익이므로

단순하게 환산하면 

연 6.5% 수익률이죠.

어마어마한 수익률은 아닌 것 같죠?


부동산으로 327억 원을 벌었다는 거는

사실 과장인 것으로 나타났습니다.


by 김규현 회계사



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댓글 1


  • 이명민 2021-08-07 10:20

    역시 규현했님! 감사합니다!


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