새로운 세법 개정안, 초고가 주택 소유자의 부담 가중되나?

최근 발표된 세법 개정안은 특히 초고가 주택을 소유한 1세대 1주택자에게 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 전문가들은 이번 개편이 "안 살 거면 팔아라, 못 버틸 것 같으면 팔아라"라는 정부의 메시지를 담고 있다고 해석하며, 비거주 고가주택 소유자의 세 부담이 급격히 늘어날 것이라고 전망합니다. 과거에는 걱정이 없던 1세대 1주택자라도 이제는 고가주택이라면 세금 폭탄을 맞을 수 있다는 우려가 커지고 있습니다.

초고가 주택의 기준은 무엇일까요? 일반적으로 공시지가 기준으로 약 50억 원 이상, 실제 시세로는 75억 원 상당의 주택이 해당한다고 볼 수 있습니다.

종합부동산세(종부세) 핵심 개정 내용 요약

이번 종부세 개편안의 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 1. 1세대 1주택자 공제금액 변경:
  현재는 일괄적으로 12억 원이 공제되었지만, 개정안에 따르면 실거주 여부에 따라 공제금액이 달라집니다. 실거주 시 14억 원으로 공제액이 늘어나지만, 실거주하지 않는 경우 9억 원으로 줄어들어 5억 원의 차이가 발생합니다.


• 2. 공정시장가액비율 상향 조정:
  현재 60%인 공정시장가액비율은 2027년 70%, 2028년 80%로 단계적으로 오를 예정입니다. 단, 1세대 1주택자는 70%로 고정됩니다. 이는 과세표준을 계산하는 기준이 되는 비율로, 비율이 높아질수록 세금이 늘어납니다.


• 3. 세율 체계 변경:
  과거에는 주택 수에 따라 세율이 차등 적용되었지만, 이제는 1채를 소유하더라도 과세표준이 높으면 최고 5%의 높은 세율을 적용합니다 (누진공제 차감). 이는 1세대 1주택 고가주택 소유자에게도 상당한 부담이 될 수 있습니다.


• 4. 장기보유 세액공제의 '거주' 전환 및 한도 신설:
  가장 큰 변화 중 하나는 장기보유에 따른 세액공제가 장기거주에 따른 세액공제로 바뀐다는 점입니다. 과거에는 거주와 상관없이 보유 기간과 연령에 따라 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있었으나, 이제는 실거주해야만 혜택을 받을 수 있습니다. 더욱이 세액공제 한도가 생기는데, 2027년에는 800만원, 2028년에는 600만원으로 제한됩니다. 종부세 산출세액이 수천만 원에 달했던 고가주택 소유자들에게는 이 한도 신설이 매우 큰 타격으로 작용할 것입니다.


• 5. 종부세 과세 대상 변경:
  기존에는 주택분 재산세 납부자가 과세 대상이었으나, 이제는 1세대 1주택자의 경우 공시지가 14억 원을 초과하는 주택만 종부세 과세 대상이 됩니다. 공시지가 14억 원 이하의 1세대 1주택자는 종부세를 전혀 걱정할 필요가 없습니다.

양도소득세(양도세) 장기보유특별공제 개정 사항

양도소득세에서도 중요한 변화가 있습니다. 핵심은 장기보유특별공제입니다. 1세대 1주택자가 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주했을 경우, 보유 기간별 4%와 거주 기간별 4%를 합산하여 최대 80%까지 양도차익에 대한 특별공제를 받을 수 있습니다.

양도세의 장기보유특별공제는 과세표준의 80%를 공제하는 방식이며, 종부세의 세액공제(세금 자체를 깎아주는 방식)와는 다르다는 점을 명확히 인지해야 합니다. 양도차익 중 총 매매가액에서 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 과세 대상 양도차익이 계산되고, 이 과세 대상 양도차익에 특별공제가 적용됩니다.

부부 공동명의 주택, 더 불리해지는 걸까요?

부부 공동명의 주택에 대한 종부세 관련 질문도 많습니다. 결론부터 말씀드리면 부부 공동명의가 무조건 불이익을 의미하는 것은 아닙니다. 현행 세법에서는 공동명의인 경우 1세대 1주택자로서 1인 소유(14억 원 공제)로 할 것인지, 아니면 부부가 각각 9억 원씩 공제(총 18억 원)를 받을 것인지 선택할 수 있습니다.

국세청 홈택스에서는 매년 9월 경 종부세 모의 계산 시뮬레이션 기능을 제공하므로, 본인에게 가장 유리한 방식을 선택하여 세금을 절감할 수 있습니다. 이를 통해 불이익을 최소화하는 현명한 전략을 세울 수 있습니다.

*본 콘텐츠는 사이다경제가 운영하는 유튜브 '부티플' 채널의 염지훈 세무사 인터뷰 영상을 기반으로 제작되었습니다.