왜 지금은 집을 '팔고 싶어도 못 파는' 현실일까요?

최근 부동산 시장에서는 집을 팔고 싶어도 쉽게 팔지 못하는 상황에 직면한 경우가 많습니다. 이는 여러 복합적인 요인 때문인데요. 무엇보다 높아진 금리로 인해 주택 구매 심리가 크게 위축되면서 거래 자체가 감소했습니다. 매수자는 고금리 대출 부담을 꺼리고, 매도자는 호가를 쉽게 낮추지 못하며 매수-매도자 간의 간극이 커졌습니다.

또한, 과거 부동산 호황기에 집을 구매한 경우, 현재 팔게 되면 양도세 부담이 커질 수 있어 매도를 망설이는 경우도 많습니다. 특히 다주택자의 경우 높은 세율이 적용될 수 있기 때문입니다. 취득세와 양도세 등 세금 부담이 높아진 점도 매도를 주저하게 만드는 주요 원인입니다. 팔아도 남는 것이 없거나 오히려 손해가 될 수 있다는 인식이 강해진 것이죠. 결국, 시장 유동성이 줄어들고 거래 비용이 증가하면서 '팔고 싶어도 못 파는' 상황이 현실이 되었습니다.

최근 집을 산 사람들에게 닥친 '날벼락'의 정체

2020년에서 2022년 초 사이 부동산 고점 시기에 주택을 매수한 사람들은 현재 큰 어려움을 겪고 있습니다. 이들을 향해 '날벼락 맞았다'고 표현하는 이유는 크게 세 가지입니다.

1. 하락하는 집값과 '영끌족'의 고통: 집값이 하락하면서 매수 당시의 대출 원금을 뛰어넘는 손실을 보는 경우가 발생했습니다. 특히 대출을 최대한 끌어모아 집을 샀던 이른바 '영끌족'은 높아진 대출 금리까지 감당해야 하므로 이중고에 시달리고 있습니다. 월 상환액 부담이 급격히 늘어나면서 가계 경제에 큰 부담으로 작용하고 있습니다.

2. 부동산 시장의 불확실성 증대: 금리 인상과 경기 침체 우려가 겹치면서 부동산 시장의 불확실성이 커졌습니다. 전문가들조차 향후 시장 방향을 예측하기 어려운 상황에서, 급하게 자금이 필요한 경우 집을 팔려 해도 제값을 받기 어려운 현실입니다. 심지어 매수자를 찾기조차 힘든 상황도 발생합니다.

3. 예상치 못한 세금 부담: 보유세(재산세, 종합부동산세)가 인상되면서 주택 보유에 따른 비용 부담도 늘었습니다. 특히 다주택자나 고가 주택을 보유한 경우, 단순히 집을 가지고 있는 것만으로도 상당한 세금을 내야 하는 상황에 직면하며 매도 압박을 받지만, 동시에 매도 시의 양도세 부담 때문에 이러지도 저러지도 못하는 딜레마에 빠지는 경우가 많습니다.

세금 전문가가 제시하는 현명한 부동산 대응 전략

이장원 세무사는 현 시점에서 부동산을 매도하거나 보유하고 있다면 세금 측면에서 다음과 같은 점들을 주의 깊게 살펴볼 것을 조언합니다.

1. 양도세 비과세 요건 철저히 확인: 1세대 1주택 양도세 비과세는 가장 강력한 절세 수단입니다. 비과세 혜택을 받기 위한 거주 요건, 보유 요건, 조정대상지역 여부 등을 꼼꼼히 확인하고, 비과세 요건을 충족하기 위한 전략적인 매도 시점을 고려해야 합니다. 일시적 2주택 비과세 요건도 복잡하므로 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

2. 증여 활용 여부 검토: 상황에 따라 매도 대신 증여를 활용하는 방안도 고려해 볼 수 있습니다. 특히 배우자나 자녀에게 증여할 경우, 향후 매도 시 양도세 부담을 줄일 수 있는 경우도 있습니다. 다만, 증여세가 발생할 수 있으므로 증여세와 양도세를 종합적으로 비교하여 본인에게 유리한 방법을 선택해야 합니다.

3. 취득 시기 및 보유 기간에 따른 양도세율 확인: 단기 양도일수록 높은 양도세율이 적용됩니다. 최소 2년 이상 보유해야 일반세율이 적용되며, 장기 보유 특별공제를 받을 수 있는 요건도 확인하는 것이 중요합니다. 급하게 매도하기보다는 세금 부담을 최소화할 수 있는 보유 기간을 채우는 것을 고려해야 합니다.

4. 종합부동산세와 재산세 부담 분석: 주택 보유에 따른 보유세 부담도 간과할 수 없습니다. 특히 주택 수가 많거나 공시가격이 높은 주택을 보유한 경우 매년 상당한 세금을 납부해야 합니다. 보유세 부담을 줄이기 위한 공동명의, 증여 등의 방법을 세무사와 상담하여 최적의 전략을 수립하는 것이 필요합니다.

5. 부채와 현금 흐름 관리: 현재 높은 금리 부담으로 인해 고통받고 있다면, 단순히 집값 변동뿐만 아니라 자신의 현금 흐름과 부채 상황을 정확히 파악해야 합니다. 이자 상환 부담이 지속 가능한 수준인지 냉정하게 판단하고, 필요하다면 채무 조정이나 리파이낸싱 등 다양한 방법을 모색해야 합니다.

지금의 부동산 시장은 과거와는 다른 복잡한 양상을 띠고 있습니다. 무조건적인 매수나 매도보다는 자신의 상황을 정확히 진단하고, 세금 전문가의 조언을 받아 현명하게 대응하는 것이 중요합니다. 섣부른 판단은 더 큰 손실로 이어질 수 있음을 기억해야 합니다.

*본 콘텐츠는 사이다경제가 운영하는 유튜브 '부티플' 채널의 이장원 세무사 인터뷰 영상을 기반으로 제작되었습니다.