"내 집에 오래 살았어도 소용없다"는 경고: 1주택자 보유세 폭탄 현실화

최근 발표된 세제 개편안은 1주택자에게도 큰 세금 부담을 안겨줄 것으로 예상됩니다. 특히 유튜브 제목처럼 '내 집에 오래 살았어도 소용없다'는 말이 현실이 될 수 있는데, 이는 종합부동산세 기본공제 조건이 크게 변경되었기 때문입니다. 기존 12억원에서 14억원으로 공제액이 상향되기는 했지만, 이는 실제 거주하는 경우에만 적용됩니다. 만약 해당 주택에 거주하지 않는 1세대 1주택자라면 오히려 공제액이 12억원에서 9억원으로 대폭 감소하여, 거주 여부에 따라 5억원이라는 큰 차이가 발생하고 그에 따른 세금 부담은 상상 이상으로 커질 수 있습니다.
여기에 공정시장가액비율이 1주택자 기준 60%에서 70%로, 그리고 세율 또한 6억~12억 구간이 기존 1%에서 1.3%로 상향되어 실제 납부할 종부세액 자체가 증가합니다. 더욱이 문재인 정권 시절 300%까지 올랐던 전례가 있는 세부담 상한이 이번에 200%로 상향됩니다. 이는 매년 내야 할 세금이 최대 두 배까지 늘어날 수 있다는 의미로, 기존에 1천만원을 내던 세금이 이듬해 2천만원, 그다음 해 4천만원, 그 이상으로 기하급수적으로 늘어날 수 있어 예측 불가능한 세금 폭탄에 직면할 수 있습니다. 많은 납세자가 실제 세금 계산 방식과 세부담 상한의 영향을 제대로 인지하지 못하는 경우가 많아, 고지서를 받아보고서야 심각성을 깨닫는 사례가 속출할 수 있습니다.

은퇴 노년층 1주택자의 위기: 예상치 못한 세금과 월세 압박

이번 개편안은 특히 은퇴 후 연금만으로 생활하는 노년층 1주택자에게 심각한 위협이 될 수 있습니다. 연금 월 100만원으로 생활하는 분이 고가 주택을 소유하고 있다는 이유만으로 연간 2천만원 이상의 보유세를 내야 한다면, 이를 버티기는 사실상 불가능합니다. 그동안 세금 부담을 덜어주던 고령자 및 장기보유 세액공제 역시 변경됩니다. 고령자 공제는 유지되지만, 장기보유 공제의 경우 '거주 기간' 조건이 추가되어 실제 거주하지 않고 외부에서 임대만 주었던 1주택자는 공제 혜택이 크게 줄어들게 됩니다.
더욱이 가장 큰 변화는 세액공제에 600만원의 한도가 신설된다는 점입니다. 예를 들어, 기존에 종부세 2천만원을 낼 아버지가 고령 및 장기보유로 80% 공제를 받아 400만원만 납부했다면, 이제는 600만원 한도에 묶여 최대 1,400만원을 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 월평균 80만원 이상 세금이 늘어나는 셈인데, 이는 은퇴 생활자에게 엄청난 부담으로 작용합니다. 이러한 보유세 증가는 결국 임대주택의 월세 인상 압박으로 이어질 수밖에 없습니다. 임대인들은 자신의 보유세 부담을 임대료에 반영할 것이고, 이는 임차인의 부담으로 전가되어 사회 전반의 주거비 상승으로 이어질 가능성이 큽니다. 임차인과 계약할 때도 2년 또는 4년 후의 재산세와 종합부동산세 인상 가능성을 충분히 고려하여 월세를 산정해야 합니다.

다주택자 공제 대폭 축소 및 과세 강화

다주택자에 대한 세금 부담 역시 대폭 강화됩니다. 기본공제액이 기존 9억원에서 4억원으로 대폭 축소됩니다. 여기에 남은 5억원에 대해서는 실제 거주하고 있는 주택의 비율만큼만 추가 공제를 받을 수 있도록 변경됩니다. 예를 들어, 총 20억원 상당의 주택을 소유하고 그중 6억원짜리 주택에 거주하는 다주택자의 경우, 30%의 거주 비율이 적용되어 4억원의 기본공제에 5억원의 30%인 1.5억원을 더한 총 5.5억원만 공제받게 됩니다. 이는 기존보다 훨씬 적은 공제액으로 더 많은 세금을 내야 하는 구조입니다.
공정시장가액비율 또한 조정대상지역 2주택자나 3주택 이상자는 점진적으로 상향되어 2027년에는 70%, 2028년에는 80%까지 올라갈 예정입니다. 주택수가 아닌 보유한 주택 가격에 따라 과세하되, 중과세율이 적용될 가능성까지 언급되고 있어 다주택자의 보유세 부담은 한층 더 가중될 것입니다. 이러한 변화는 다주택자들이 보유 주택을 처분할지, 아니면 임대료를 대폭 올려 보유세를 충당할지 심각한 고민에 빠지게 할 것입니다.

복잡한 세금 계산과 향후 부동산 시장 전망

이번 세제 개편안의 가장 큰 특징 중 하나는 그 계산 방식이 매우 복잡하다는 점입니다. 세금 전문가조차 '너무 복잡하다'고 토로할 정도로, 일반인이 스스로 자신의 보유세를 정확히 예측하고 계산하는 것은 거의 불가능에 가깝습니다. 종합부동산세뿐만 아니라 8월 중순에 발표될 재산세 세제 개편안 또한 종부세와 유사하게 거주용 여부를 중심으로 타이트하게 바뀔 가능성이 높습니다. 결국 재산세와 종합부동산세 모두 더 많이 내야 하는 상황이 펼쳐질 것이며, 이는 부동산 시장에 상당한 파장을 불러올 것입니다.
또한, 다음 편에서 다뤄질 예정이지만 양도소득세 개편 역시 1주택자에 대한 세금을 더 많이 걷는 구조로 바뀔 것으로 전망됩니다. 보유세 부담을 버티다 주택을 매도하려 해도 양도세 부담이 커지는 이중고에 직면할 수 있습니다. 따라서 단순히 뉴스 보도만으로 공포에 질리기보다는 자신의 상황에 맞는 정확한 숫자를 대입하여 포트폴리오를 점검하고, 매도 여부 등 미래 계획을 심도 있게 고민해야 할 시점입니다. 특히 고가 주택을 소유한 노년층 1주택자의 경우, 전문가와의 상담을 통해 현명한 결정을 내리는 것이 매우 중요해졌습니다.

*본 콘텐츠는 사이다경제가 운영하는 유튜브 '부티플' 채널의 이장원 세무사 인터뷰 영상을 기반으로 제작되었습니다.