새로운 세제개편안의 핵심: '실거주 중심주의'

최근 논의되고 있는 정부의 세제개편안은 실거주 중심주의를 핵심 철학으로 합니다. 이는 주택 소유자가 해당 주택에 직접 거주하는 것을 강력히 유도하고, 비거주 주택 소유자에게는 세제상 불이익을 주는 방식입니다. 특히 과거 문재인 정부에서도 실거주 중심 정책이 임차료 대란 등 실패로 이어진 전례가 있어, 이번 개편안의 파급력에 대한 우려가 커지고 있습니다. 구체적으로는 양도소득세 장기보유공제와 보유세 제도를 개편하여, 주택을 소유만 하고 거주하지 않는 경우 세금 부담이 크게 늘어날 것으로 예상됩니다. 이로 인해 주택 소유자들의 행동 변화가 촉발될 가능성이 높습니다.

서울 인구 60% 추방 위기? 임대차 시장 대혼란 예상

새로운 세제개편안의 가장 심각한 문제는 현 임대차 시장의 임차인들을 '투명인간' 취급한다는 점입니다. 서울의 경우 전체 가구의 약 60%가 임차인이며, 전국적으로는 46%가 임차 가구입니다. 정책이 비거주 주택 소유자에게 거주를 강제하면, 그 집에서 살고 있던 기존 임차인들은 불가피하게 거처를 잃게 됩니다. 이로 인해 임차료 대란이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 서울의 고가 주택 5분위(약 36만 채) 중 60%가 임차 가구인데, 이들 중 10%만 집주인이 들어와 살겠다고 해도 2만 가구가 한순간에 거주지를 잃게 됩니다. 이는 단기적으로 임차료 폭등을 불러오고, 임차인들이 소득으로 감당할 수 없는 수준이 되면 결국 서울에서 밀려나 경기도 등으로 이동하게 될 것입니다. 서울과 경기도는 행정구역이 다르더라도 생활권이 긴밀하게 연결되어 있어, 이러한 임차 대란은 연쇄적으로 수도권 전역에 영향을 미칠 수 있습니다.

양도세·보유세 개편: 비거주 1주택자, 어떤 변화 맞이할까?

세제개편안은 비거주 주택 소유자, 특히 1주택자에게도 큰 영향을 미칩니다.
1. 보유세(종부세) 개편: 초고가 주택에 대한 과세를 강화하는 방향으로 논의되고 있습니다. 1세대 1주택자 공제 금액을 현재 12억 원에서 15억 원 등으로 상향 조정하되, 그 이상의 초고가 주택에 대해서는 세율을 높이는 방식입니다. 예를 들어, 공시가격 20억 원인 주택의 공제액을 15억 원으로 올리면 과세표준은 5억 원이 되고, 여기에 공정시장가액비율(60%)을 곱한 3억 원에 대해 종부세가 부과됩니다. 이는 고가 주택의 보유 부담을 높이지만, 종부세의 복잡한 계산 방식은 여전히 비판의 대상입니다.
2. 양도세(장기보유공제) 개편: 가장 큰 변화가 예상되는 부분입니다. 현재는 10년 이상 보유한 실거주 주택에 대해 최대 80%의 장기보유특별공제가 적용되어 양도세 부담을 크게 덜 수 있습니다. 그러나 실거주 중심주의가 강화되면 비거주 주택 소유자는 이러한 공제를 받기 어려워지거나 아예 사라질 수 있습니다. 예를 들어, 10년 전 13억 원에 매입한 주택이 현재 35억 원이 되어 20억 원의 시세차익이 발생했을 때, 기존에는 80% 공제로 4억 원에 대해서만 양도세를 냈다면, 공제가 사라지면 20억 원 전체에 대해 세금을 내게 되어 양도세 부담이 9억 원대로 급증할 수 있습니다. 이는 비거주 주택 소유자에게 자신의 집에 직접 들어와 살도록 하는 강력한 유인이 됩니다.

세제개편안이 불러올 부동산 시장의 미래 시나리오

정부의 세제개편안은 부동산 시장에 다층적인 혼란을 야기할 것으로 예상됩니다. 첫째, 비거주 주택 소유자들이 세금 부담을 피하기 위해 대거 실거주로 전환하면서 임차 주택 공급이 급감하게 될 것입니다. 이는 필연적으로 전월세 가격 폭등을 불러오고, 임차인들의 주거 불안을 심화시킬 것입니다. 둘째, 치솟는 임차료를 감당하지 못하거나 주거 안정을 찾으려는 임차인들이 주택 매수 시장으로 유입될 가능성이 있습니다. 현재 대출 규제로 인해 현금 여력이 있는 구매자만 움직일 수 있는 상황이지만, 임대차 시장의 혼란이 심화될수록 매매 수요가 증가하여 집값 상승을 부추길 수 있다는 분석도 나옵니다. 셋째, 서울에서 밀려난 임차인들이 수도권 외곽이나 지방으로 이동하면서 지역 간 부동산 시장 불균형을 심화시키고, 새로운 형태의 주거 양극화를 초래할 수 있습니다. 이처럼 세제개편안은 단순한 세금 조정이 아닌, 임대차 시장과 주택 매매 시장 전체의 구조적인 변화와 사회적 마찰을 예고하고 있습니다.

*본 콘텐츠는 사이다경제가 운영하는 유튜브 '부티플' 채널의 채상욱 대표 인터뷰 영상을 기반으로 제작되었습니다.