점차 확대되는 토지거래허가구역, 다음 타자는 어디?

최근 정부는 동탄, 구리, 기흥 등 일부 지역을 토지거래허가구역으로 추가 지정했습니다. 이는 문재인 정부 시절 서울 25개 구와 경기 12개 지역을 지정했던 것과 유사하게, 규제지역 확대와 풍선효과로 인한 규제 반복이라는 양상을 보이고 있습니다. 과거 지정에서 제외되었던 지역들이 이번에 규제 대상이 되면서, 시장에서는 또 다른 풍선효과가 나타날 수 있다는 전망이 우세합니다.

다음 토지거래허가구역으로 지정될 가능성이 있는 지역으로는 현재 지정된 곳들을 둘러싸고 있는 지역들이 거론됩니다. 구체적으로는 안양(특히 만안구)과 부천 중동신도시 일대가 최근 거래량 증가와 가격 상승 조짐을 보이고 있습니다. 수원 지역에서는 장안, 팔달, 영통구가 이미 지정되었지만, 권선구는 아직 제외된 상태입니다. 신분당선 연장 호재가 진행 중인 권선구 호매실 일대 역시 규제 가능성이 있습니다. 또한 남양주 다산·별내 신도시 지역과 고양시의 덕양구(특히 덕은지구, 창릉신도시 개발)도 추후 규제 대상으로 검토될 수 있습니다. 다만, 과거처럼 급진적인 규제 확대보다는 부동산 시장의 에너지가 크지 않으므로, 이번 동탄·구리·기흥 사례처럼 약 8개월 정도의 시간차를 두고 단계적으로 지정될 가능성이 높습니다.

토지거래허가구역, 매매 절차와 알아두면 좋은 팁

토지거래허가구역에서 주택을 매수할 때는 토지와 건물 모두에 대해 정부의 허가를 받아야 합니다. 이는 자금 출처와 매수 목적 등을 검토하는 과정으로, 일반적인 매매보다 절차가 복잡합니다.

매매 약정서 선 작성: 계약서를 작성하기 전, '매매 약정서'를 먼저 작성하고 이를 기반으로 토지거래 허가 신청을 합니다. 허가가 승인되면 일주일 이내에 정식 계약서를 체결해야 합니다. 매매 약정서는 법적 구속력을 가지므로, 일방적인 계약 해지 시 계약금 포기 및 중개 수수료 지불 등 책임이 따릅니다. 공무원의 자의적인 반려보다는 명확한 매뉴얼에 따라 자금 출처 등 서류가 미비할 경우 반려되는 추세입니다.

초고가 주택 거래 방식: 과거 대출이 막혔던 시기에는 초고가 주택 거래 시 매수자가 즉시 현금이 부족하면 매도자가 잔금을 빌려주는 형태로 거래가 이루어지기도 했습니다. 이때 매도자는 매수자의 부동산에 근저당을 설정하여 채권을 확보하고, 매수자가 기존 주택을 팔아 잔금을 치르면 돈을 갚는 방식입니다.

전세 제도 소멸 가속화: 월세 폭등과 안심신탁 사업

정부는 전세 제도를 '우리나라에만 있는 사금융'으로 인식하며, 과세의 어려움, 집값 상승의 원인, 전세 사기 문제 등을 이유로 전세 제도에 부정적인 입장을 취하고 있습니다. 전세 대출의 문턱을 높이는 정책은 세입자들의 주거 부담을 가중시키고 월세 시장의 폭등으로 이어지는 역효과를 낳고 있습니다. 전세 물량이 감소하면 월세 수요가 증가하여 월세 가격이 치솟는 구조입니다.

특히 2026년 3분기 주요 추진 과제로 예정된 '전세보증금 안심신탁 사업'은 전세 제도 소멸을 더욱 가속화할 것으로 보입니다. 이 제도가 시행되면 집주인은 전세보증금을 정부에 맡겨야 하는데, 이는 전세금을 레버리지로 활용하여 주택을 매수하고 전세를 놓는 기존 방식이 불가능해진다는 의미입니다. 결과적으로 현금 여력이 충분한 집주인이나 자녀 등에게 전세를 줄 목적이 아닌 이상 전세 공급 자체가 급감할 것입니다. 이는 전세 제도의 종말을 예고하며 주거 시장에 큰 변화를 가져올 것입니다.

지금이 내 집 마련 기회? 소액으로 수도권 아파트 잡기

전월세 시장 불안정 속에서 내 집 마련을 강하게 추천합니다. 특히 전세보증금 1억 원 내외의 소액으로도 수도권 아파트를 매수할 수 있는 기회가 있습니다. 생애 최초 주택 구매자를 위한 대출 제도를 활용하면 가능성이 열립니다.

생애 최초 대출 활용: 생애 최초 주택 구매자는 연봉 8~9천만 원 미만, 6억 원 이하 주택에 한해 주택담보대출 비율(LTV)을 최대 70%까지 받을 수 있습니다. 예를 들어 1억 원의 자기자본이 있다면 약 3억 원의 대출을 받아 4억 원대 주택을 매수할 수 있습니다. 3억 원 대출 시 정책 금융상품을 이용하면 월 원리금 상환액은 약 150만 원 전후로 예상됩니다. 자신의 소득 수준에 맞춰 대출 상환 능력을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

수도권 역세권 기회: 2024년 상반기에는 수도권 역세권 대단지 20평대 아파트가 4억 원대에서 활발히 거래되었으며, 현재는 5억 원대로 상승하고 있습니다. 규제가 강화되는 고가 주택 시장과는 달리, 실수요자 중심의 중저가 주택 시장에서는 '갭 메우기' 현상으로 꾸준한 상승세가 나타나고 있습니다. 따라서 소액으로 내 집 마련을 계획 중이라면 지금 시기를 놓치지 말고 수도권 역세권의 실거주 가치가 높은 아파트를 눈여겨보는 것이 현명합니다.

*본 콘텐츠는 사이다경제가 운영하는 유튜브 '부티플' 채널의 김경필 인터뷰 영상을 기반으로 제작되었습니다.