일본의 잃어버린 30년과 한국의 현주소: 부실 대출 경고등

현재 한국은 내수 부진으로 인해 중저신용자들의 채무 상환 능력이 급격히 저하되고 있습니다. 이로 인해 은행권의 부실 대출 규모는 빠르게 증가하고 있으며, 서민들의 급전 창구인 카드론 잔액은 역대급 규모인 43조 원에 달합니다. 이는 2008년 미국 서브프라임 사태나 일본의 '잃어버린 30년' 시작점과 유사한 부실 대출의 전조증상으로 해석됩니다.

과거 사례를 살펴보면, 일본은 1990년 부동산 버블 붕괴 전 GDP 대비 민간 신용(가계 신용 69%, 기업 신용 147%)이 200%를 넘어서는 과도한 대출과 생산 가능 인구의 정점 이후 꺾이는 시점에 부동산 폭락을 겪었습니다. 스페인 역시 2007~2008년 서브프라임 사태 당시 생산 가능 인구가 정점을 찍고 기업 대출이 127%에 달하며 총 민간 신용이 210%를 넘어서자 부동산 가격이 폭락했습니다. 이들 사례의 공통점은 생산 가능 인구 정점과 GDP 대비 민간 신용 200% 초과였습니다.

우리나라의 경우, 2021년 생산 가능 인구가 정점을 찍고 감소세에 접어들었으며, 가계 대출 104%와 기업 대출 119%를 합친 민간 신용은 이미 200%를 넘어선 상태입니다. 이는 과거 부동산 버블 붕괴 국가들의 전철을 그대로 밟고 있음을 시사합니다.

부동산 시장 하락을 알리는 5가지 핵심 기술적 지표

현재 국내 부동산 시장은 여러 기술적 지표를 통해 하락 사이클 진입 가능성을 강하게 시사하고 있습니다.

• 엘리엇 파동 이론: 약 60년간의 국내 주택 가격 지수를 분석한 결과, 문재인 정부 시기 상승 5파가 끝났고 윤석열 정부 시기 4파 조정을 거친 후 마지막 5파가 2023년 2월에 끝났을 가능성이 높습니다. 이는 그랜드 슈퍼사이클 3파의 종료를 의미하며, 본격적인 하락 조정 국면에 진입했음을 나타냅니다.


• 파라볼릭 SAR: 기존의 상승 추세가 하락 추세로 바뀌었음을 알리는 지표인 파라볼릭 SAR이 2023년 2월 고점을 친 후 3월에 음전환되었습니다. 이는 과거 노태우, 노무현, 문재인 정부 시기 하락장에서 나타났던 신호와 일치합니다.


• 볼린저 밴드: 1년 이동 평균선을 깬 이후 로어 밴드(하한선)가 벌어지는 현상이 감지되고 있습니다. 이는 가격 급락 시 나타나는 패턴으로, 과거 노무현 정부와 문재인 정부 시기 급락 직전에 동일하게 나타났던 현상입니다. 현재 하락이 시작되기 직전의 모습으로 분석됩니다.


• 삼선 전환도: 이전 3개월간의 상승을 되돌리는 하락이 나타나면 대세 하락으로 전환되었다고 보는 기법으로, 최근 음전환 신호가 포착되었습니다. 이는 과거 노태우, 노무현 정부 시기에도 추세적인 장기 하락으로 이어졌던 강력한 신호입니다.


• 코포크나 소나 지표: 과거 고점에서 나타났던 하락 변곡점이 현재 다시 나타나고 있습니다. 이 지표가 0미터로 내려가면 급락이 올 수 있음을 경고합니다.

정부 정책이 집값 하락에 미치는 영향: 과거와 현재의 데자뷰

과거 일본의 잃어버린 30년 시작에는 정부 정책이 결정적인 역할을 했습니다. 1990년 3월 27일 일본 정부는 '부동산 융자 총량 규제' 대책을 발표했는데, 이는 대출을 조여 부동산 시장의 자금줄을 막는 조치였습니다. 흥미롭게도 한국은 2023년 6월 27일 '대출 총량 관리' 대책을 발표하며 일본과 유사한 시기와 용어, 그리고 정책 기조를 보이고 있습니다.

이 외에도 다음과 같은 정책적 평행 이론이 발견됩니다:

• 부동산 투기와의 전쟁: 일본은 1990년대 야쿠자의 부동산 투기를 잡기 위한 '야쿠자와의 전쟁'을 선포했고, 한국 또한 노태우 정부 시기 '범죄와의 전쟁'을 통해 부동산 투기를 규제했습니다. 최근에도 투기와의 전쟁에 대한 언급이 나옵니다.


• 보유세 강화: 일본은 '지조(토지세)' 도입으로 잃어버린 30년이 시작되었고, 한국은 1990년 '종합토지세' 시행 이후 1년 만에 부동산이 급락하며 50%가량 하락한 바 있습니다. 현재 보유세 논란은 여전히 진행 중입니다.


• BIS 비율 규제: 일본은 1991년 BIS 비율 8%를 맞추기 위해 은행 대출 회수 및 축소에 나서며 부동산 폭락을 가속화했습니다. 한국 역시 IMF 당시 BIS 비율 미달로 14개 은행이 사라진 전례가 있습니다. 현재는 BIS 비율 계산의 분모인 RW(위험 가중치)를 높여 대출의 뗄감을 줄이는 정책이 시행 중이며, 추가적인 상향도 예고되어 있습니다. RW 5% 상승은 대출 5조 원 감소 효과를 가져옵니다.

이러한 정부의 강력한 규제와 시장 개입은 과거 사례에서 볼 때 집값 하락을 유도하는 효과를 낳았으며, 현 정부 역시 마음속에 부동산 가격 하락 유도 목표를 가지고 있을 것으로 해석됩니다.

무주택자를 위한 현명한 부동산 매수 전략: 3년 기다림의 미학

엘리엇 전문가의 분석에 따르면, 현재 한국 부동산 시장은 과거 일본과 같이 13년 6개월간의 장기 상승 사이클을 마감하고 본격적인 하락 사이클 초입에 진입했다고 볼 수 있습니다. 일본의 경우 전국 주택 가격은 외봉이었지만, 도쿄는 쌍봉을 찍고 20년간 하락하고 10년간 횡보하며 '잃어버린 30년'을 겪었습니다. 우리나라도 서울 아파트 실질 지수가 2021년 10월 첫 봉우리, 2023년 2월 두 번째 봉우리를 찍으며 쌍봉 패턴을 형성한 점이 유사합니다.

따라서 무주택자들은 앞으로 3년간은 주택 매수를 보류하고 관망하는 것이 현명한 전략이 될 수 있습니다. 집값은 대출 규모에 따라 오르고 내리는 경향이 있으며, 정부의 대출 조이기 정책으로 인해 부동산 시장의 에너지가 감소할 것으로 예상되기 때문입니다. 대출이 줄어들면 시장의 '뗄감'이 사라지면서 집값 상승의 동력이 식는다는 의미입니다. 과거 사례에서 부동산 급락 이후 경매와 대출 회수가 뒤따르며 대출 비중이 줄어든 점을 볼 때, 지금은 가격이 충분히 조정될 때까지 기다리는 지혜가 필요한 시점입니다.

*본 콘텐츠는 사이다경제가 운영하는 유튜브 '부티플' 채널의 엘리엇 인터뷰 영상을 기반으로 제작되었습니다.