다주택자 증여 전략의 함정: 하락장에서의 오판

과거 부동산 상승장을 경험했던 이들은 집을 보유하고만 있어도 돈을 번다는 믿음이 강합니다. 최근 다주택자에게 부과되는 세금 부담을 줄이기 위해 자녀나 가족에게 집을 증여하는 사례가 급증하는 것도 이러한 믿음의 연장선상에 있습니다. 주택 수를 분산시켜 세금을 절감하고, 가족 내에서 보유를 유지하려는 전략인 셈입니다.

그러나 하락장을 맞이하면 이러한 '보유'의 의미는 퇴색될 수 있습니다. 보유 주택이 많을수록 손해폭이 커지기 때문입니다. 아직 본격적인 하락장으로 진입하지 않았거나, 하락장이 오지 않을 것이라는 믿음이 강하기에 증여가 활발한 것입니다. 하지만 시장이 본격적인 하락 국면에 접어들면, 더 저렴해진 가격에 매수하는 것이 더 이득이 될 수 있으므로, 현재의 증여 증가는 일시적인 현상으로 볼 수 있습니다.

지방 부동산 시장, 서울 수도권보다 먼저 찾아올 회복의 기미

부동산 시장의 원리를 이해하면 지방 시장이 서울 수도권보다 먼저 회복될 가능성이 있습니다. 매매가격이 하락하면 전세가 월등히 유리해지므로 사람들은 점차 전세로 쏠리게 되고, 이는 전세가 상승으로 이어집니다. 결국 매매가와 전세가가 만나는 지점이 생기고, 이후 매매가 상승으로 전환됩니다.

지방은 서울 수도권보다 먼저 하락 사이클을 시작한 지역들이 많습니다. 따라서 사이클상 전세가가 먼저 오르고 매매가와 전세가의 갭이 줄어들면서 상승기가 먼저 도래할 수 있습니다. 현재도 데이터상 매매가와 전세가가 오르는 지방 지역들이 존재하며, 전세가 움직임이 시작되는 곳들이 있습니다. 지방에 대한 막연한 선입견을 버리고, 전세가가 상승하기 시작하는 지역을 눈여겨본다면 좋은 기회를 포착할 수 있습니다. 대구나 부산, 광주, 대전 같은 광역시나 인구가 많은 도시들은 자체적인 사이클로 움직이는 경향이 있습니다.

1억 원 자금의 무주택자를 위한 현실적인 투자 전략

목돈 1억 원으로 서울이나 수도권에서 주택을 매수하기는 현실적으로 어렵습니다. 무주택자이면서 주거를 해결해야 하는 상황이라면, 서울 수도권에서는 임대(전세 또는 월세)로 거주를 해결하는 것이 최선일 수 있습니다. 만약 주거를 해결하고 여윳돈 1억 원이 있다면, 이를 지방 부동산 투자에 활용하는 전략을 고려해볼 만합니다.

많은 부동산 전문가들이 '입지론'에 매몰되어 입지가 좋은 곳만 추천하지만, 1억 원으로 입지가 좋은 곳(예: 대구 수성구)을 매수하는 것은 거의 불가능합니다. 입지론에 갇히면 선택지가 없어지고, 예산 내에서 살 수 있는 집은 '안 오를 것 같다'는 선입견에 사로잡히기 쉽습니다. 하지만 실제로는 입지가 덜 좋더라도 사이클에 따라 가격이 오르는 경우가 많습니다. 과거 실거래가 그래프를 통해 해당 주택이 이전에 상승 경험이 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 올랐던 집이라면 앞으로도 오를 가능성이 충분합니다. '금'만 오르는 것이 아니라 '은', '동'도 오를 수 있다는 관점으로 접근해야 합니다.

등록임대사업자 규제, 시장에 미치는 영향은 제한적

최근 정부가 등록임대사업자를 다주택자 규제 대상으로 조준하며 세제 혜택 축소 가능성이 대두되고 있습니다. 이에 대해 시장에 미칠 영향이 크지 않을 것이라는 분석이 있습니다. 임대사업자가 상승장에서 시장에 막대한 영향을 주었다는 의견과 달리, 실제로는 그 영향력이 과대평가되었다는 시각입니다.

가장 큰 이유는 우리나라 등록임대사업자 주택의 상당 부분이 아파트가 아닌 오피스텔이기 때문입니다. 과거 박근혜 정부 시절 전세난 해소를 위해 등록임대사업자 제도를 활성화하면서, 많은 오피스텔 소유자들이 일반 임대사업자(사무실 용도 위장)에서 주택 임대사업자로 전환했습니다. 따라서 통계상 등록임대사업자의 비중은 높아 보이지만, 실질적인 주택시장(아파트 시장)에 미치는 영향은 제한적입니다. 오피스텔 비중이 70~80%에 달했던 과거 통계를 고려할 때, 등록임대사업자 규제가 매물이 폭발적으로 쏟아져 나오게 하여 시장 전체의 폭락을 유도할 것이라는 전망은 설득력이 낮습니다.

*본 콘텐츠는 사이다경제가 운영하는 유튜브 '부티플' 채널의 이현철 소장 인터뷰 영상을 기반으로 제작되었습니다.