초고액 세금 부담에 따른 다주택자 '대탈출' 가속화

최근 부동산 시장에서는 초고액 세금 부담이 다주택자들의 '대탈출'을 부추기고 있습니다. 특히, 양도차익 10억 원 발생 시 3주택자는 무려 8억 원에 달하는 세금을 정부에 납부해야 하는 상황에 직면합니다. 이러한 세금은 현재의 보유 비용을 차치하더라도, 미래의 불확실한 이익을 기대하며 주택을 장기 보유하는 것을 어렵게 만듭니다.
이에 강남 3구 등 고가 주택 밀집 지역을 중심으로 양도세를 피하기 위한 매물이 급증하고 있으며, 실제로는 두 달 전 매물이 거의 없었던 지역에서도 수십 건의 매물이 쏟아져 나오는 등 시장 분위기가 심상치 않음을 보여줍니다. 이는 다주택자들이 더 이상 버티기 어렵다고 판단하여 익절 구간에서 적극적으로 자산 정리에 나서고 있음을 의미합니다.

강력해지는 정부 정책 시그널과 세제 개편 움직임

정부는 부동산 시장의 왜곡된 시각을 계도하고 일관된 정책 방향을 제시하며 시장의 선택을 유도하고 있습니다. 대통령은 부동산을 '사회의 암적인 문제'로 지적하며 다주택자에게 '지금이 탈출의 마지막 기회'라는 강력한 경고를 보냈습니다. 또한, 양도소득세 중과 유예를 공식적으로 종료하고, 5월 9일까지 계약 시 잔금 납부 기간을 최대 6개월까지 유예하는 보완책을 내놓으면서 매물 출회를 더욱 압박하고 있습니다.
특히, '팔면서 내는 세금보다 버티는 세금이 더 비쌀 수도 있다'는 발언은 보유세 인상 카드를 시사합니다. 세율 자체의 급격한 인상보다는 그동안 불합리하다고 여겨진 세제 혜택을 축소하고, 문정부 계획이 중단되었던 공시가격 현실화율을 다시 높여 실질적인 보유세 부담을 가중시킬 가능성이 큽니다. 더 나아가, 1주택자라 할지라도 실거주 목적이 아닌 경우 세제 혜택을 거두겠다는 경고는 '똘똘한 한 채'의 의미를 재정립하게 만들고 있습니다.

냉각되는 부동산 시장: 경매 물량 폭증과 영끌족의 위기

정부의 수요 억제 정책과 높아진 금리로 인해 부동산 시장은 빠르게 냉각되고 있습니다. 서울 아파트 거래량은 전월 대비 32% 감소하는 등 전반적인 거래 절벽 현상이 심화되고 있습니다. 투기 수요가 많았던 지역에서는 토지거래 허가제의 영향으로 거래량이 줄었지만, 실거주 수요가 있는 지역에서는 큰 차이가 없다는 점은 극단적인 레버리지가 없이는 시장 참여가 어렵다는 현실을 방증합니다.
더욱 심각한 것은 지난해 전국 경매 건수가 17년 만에 최대치인 약 28만 건에 달했다는 점입니다. 이는 금융위기 이후 위기가 없었음에도 기록적인 수치로, 2020~2021년 초저금리 시대에 영끌(영혼까지 끌어모아 대출)로 주택을 구입했던 많은 사람이 현재 금리 인상(2%대에서 6~7%대)을 감당하지 못해 강제적인 경매로 내몰리고 있기 때문입니다. 5년 혼합형 고정금리 대출의 재산정 시기가 도래하면서 이자 부담이 2~3배로 치솟아 연체가 속출하고 있으며, 이러한 경매 물량은 앞으로 더욱 늘어날 것으로 전망됩니다.

부동산 중심 자산 포트폴리오의 패러다임 전환 시작

이러한 시장 변화는 단순히 일시적인 조정이 아니라, 우리나라 부동산 시장에 대한 전반적인 인식의 변화를 알리는 신호탄으로 해석됩니다. 과거에는 특별한 투자 대상이 부재했던 탓에 가계 자산의 약 80%가 부동산에 집중되었고, 이는 부동산 시장의 팽창으로 이어졌습니다. 하지만 이제는 가계가 감당하기 어려운 가격 수준에 도달하며 팽창의 한계에 직면했습니다.
동시에 주식, 채권 등 대체 투자 대상인 금융자산 시장이 크게 성장하면서 투자자들의 선택지가 다양해지고 있습니다. 선진국(일본, 미국 등)이 금융자산 대 부동산 자산 비율이 6:4 수준을 보이는 것과 같이, 한국 역시 부동산 중심의 자산 포트폴리오에서 금융자산 비중이 점차 높아지는 형태로 전환될 중요한 계기가 될 것으로 예상됩니다.

*본 콘텐츠는 사이다경제가 운영하는 유튜브 '부티플' 채널의 박은정 감정평가사 인터뷰 영상을 기반으로 제작되었습니다.