양도세 중과 유예 종료 임박, 시장의 변화는?

오는 5월 9일, 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 부동산 시장에 초미의 관심이 쏠리고 있습니다. 현행 제도상 다주택자는 최대 75%의 양도소득세와 농어촌특별세 등을 합하면 82%를 넘는 세금을 부담하게 됩니다. 이러한 높은 세율 부담은 상식적으로 매도를 어렵게 만들어 문재인 정부 시절 매물 잠김 현상을 심화시킨 바 있습니다. 이는 매도자의 기회비용을 급증시켜 매물 공급을 위축시키는 주요 원인으로 작용합니다.

그러나 이번에는 과거와 다른 양상을 보일 가능성도 있습니다. 정부의 새로운 공급 대책 발표가 임박했기 때문입니다. 과거 이명박 정부의 보금자리주택 정책처럼, 강남 평당 분양가 2,500~3,000만원대 시장에서 토지임대부 800만원, 분양 1,200~1,300만원대의 저렴한 주택을 대량 공급하겠다는 신호가 명확히 주어졌을 때 시장은 안정세를 찾고 오히려 기존 매물들이 쏟아져 나온 바 있습니다. 당시에도 입주 물량이 부족했지만, 사람들은 더 저렴한 주택을 기다리며 매수를 유보했습니다.

따라서 이번 공급 대책의 내용, 특히 분양가에 대한 명확한 신호가 있다면 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 보입니다. 만약 정부가 주택 보유에 따른 비용 부담을 늘리겠다는 강력한 의지를 보이며 구체적인 저가 분양 공급 계획을 발표한다면, 다주택자들은 장기적인 관점에서 보유 비용과 매도 시 세금을 비교하여 매물을 출하할 가능성이 있습니다. 이는 시장에 일시적인 급매물 증가를 가져올 수 있으며, 부동산 시장의 판도를 바꿀 중요한 변수가 될 것입니다.

거래량 급감 속 불안정한 주택 시장 현황

최근 서울 아파트 거래량은 심각하게 감소하고 있습니다. 서울의 월평균 거래량은 6,000건 수준이지만, 지난해 6월 1만 건을 넘었던 수치는 10.15 대책 이후 급감하여 현재는 1월 기준 3분의 1 수준인 약 3,500건 내외로 예상됩니다. 이러한 거래량 감소에도 불구하고 집값은 여전히 불안정한 모습을 보입니다.

그 근본적인 원인은 크게 두 가지로 볼 수 있습니다. 첫째, 3040 세대를 중심으로 서울 입주 물량 부족에 대한 심리적 압박과 포모(FOMO) 현상이 완전히 사라지지 않은 점입니다. 정부의 대책이 공급 확충보다는 규제에 초점을 맞추면서, 일부 수요자들은 여전히 '무리해서라도 들어가야 한다'는 심리를 가지고 있습니다.

둘째, 선호 지역의 호가 유지 심리입니다. 강남, 마용성(마포, 용산, 성동) 등 선호 지역의 신축 아파트 호가가 급등하면서 매도자들은 '더 올라갈 것'이라는 기대감을 가지고 가격을 낮추지 않고 있습니다. 특히 서울 평균 매매가는 13억까지 올랐다가 10억대로 내려왔지만, 여전히 일부 지역에서는 고점을 유지하려는 경향이 있습니다. 하지만 거래량이 뒷받침되지 않는 가격 상승은 '페이크'라는 시장의 명언을 기억해야 합니다. 현재 거래는 노도강(노원, 도봉, 강북)이나 금광구(금천, 관악, 구로) 등 상대적으로 저평가된 지역으로 집중되고 있으며, 이는 실수요자들이 고가 지역에 접근하기 어렵다는 현실을 반영합니다.

'영끌족'의 한계와 경매 물량 폭증

지난해 전국 경매 건수는 약 28만 건으로, 17년 만에 최대치를 기록했습니다. 이는 2019년부터 2021년까지 이른바 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)'로 집을 샀던 사람들이 더 이상 버티지 못하고 내놓는 물량으로 해석됩니다. 영끌족들은 5년 차에 접어들면서 원금 상환 부담이 가중되는 시기에 급격히 오른 대출 금리(기존 월 100만원 -> 150만원 이상)라는 이중고에 직면했습니다.

설상가상으로 서울 25개 구 중 전고점을 뚫은 곳은 7개 구에 불과하며, 18개 구는 여전히 가격이 전고점 미만인 상황입니다. 대출 이자를 수년간 납부했음에도 불구하고 자산 가치는 기대만큼 오르지 않거나 오히려 하락한 경우가 많아, 영끌족들은 결국 '포기'를 선택하게 되는 것입니다. 이들은 집값이 더 오를 것이라는 기대를 접고, 빚에서 벗어나기 위한 현실적인 판단을 하고 있습니다.

현재 금융권에서도 부실채권(NPL) 시장이 10배 이상 커지는 등 대출금리를 쉽게 내릴 수 없는 상황입니다. 유암코(UAMCO)와 같은 대형 NPL 시장 관계자들에 따르면, 과거 월 3천억원 수준이던 NPL 물량이 최근에는 조 단위로 늘어나고 있습니다. 이는 은행들이 대손충당금을 많이 쌓아두어 더 이상 채무자의 사정을 봐주지 않고 정리 수순을 밟고 있다는 신호로 해석될 수 있습니다. 이러한 흐름은 올해 경매 물건이 더욱 늘어날 가능성을 시사하며, 영끌족을 포함한 주택 소유자들은 본인의 자산과 부채를 정확하게 계산하고 냉정하게 대응할 필요가 있습니다.

정부 공급 대책의 중요성과 시장 안정화 기대

현재 부동산 시장의 불확실성을 해소할 중요한 열쇠는 정부의 공급 대책에 있습니다. 앞서 언급했듯이 빠르면 이번 주, 늦어도 설 명절 전에는 구체적인 대책이 발표될 것으로 예상됩니다. 이 대책의 내용이 시장에 어떤 메시지를 주느냐에 따라 매도자와 매수자의 심리가 크게 요동칠 것입니다.

만약 정부가 강력하고 실질적인 저가 공급 확대 방안과 함께 주택 보유 이익보다 비용을 높이겠다는 의지를 명확히 한다면, 매도자들은 더 이상 버티기 어렵다는 판단 하에 매물을 시장에 내놓을 수 있습니다. 이는 부동산 가격 안정화에 기여하고 실수요자들에게 더 많은 기회를 제공할 수 있습니다.

반대로 공급 대책이 모호하거나 시장의 기대를 충족시키지 못한다면, 매도자들의 호가 유지 심리가 지속되고 매물 잠김 현상이 심화될 수 있습니다. 대출 금리가 쉽게 내려오지 않을 것이라는 전망과 세계 경제의 불확실성까지 고려할 때, 정부의 선제적이고 단호한 공급 정책은 현재의 불안정한 부동산 시장에 명확한 방향성을 제시하고 시장의 안정화를 이끌어낼 중요한 전환점이 될 것입니다.

*본 콘텐츠는 사이다경제가 운영하는 유튜브 '부티플' 채널의 한문도 교수 인터뷰 영상을 기반으로 제작되었습니다.