수도권 외곽 '제2의 서울' 후보지는 어디인가?
정부의 부동산 정책과 수도권 규제가 만들어낸 풍선 효과 속에서 '지금이 가장 싸다'는 외침이 지방 아파트 시장으로 향하기도 합니다. 하지만 모든 지방이 유망한 것은 아닙니다. 이때 진정으로 주목해야 할 '제2의 서울' 후보지는 단순히 미래의 교통망(예: GTX) 기대감에 의존하는 곳이 아닙니다. 이미 현재의 교통 네트워크를 통해 서울 접근성이 양호하며, 강력한 산업 기반을 갖춘 지역이 실질적인 가치를 지닙니다. 특히 인구 이동이 자유롭고 가벼운 소가족이라면 서울 외곽의 숨겨진 알짜 지역에 주목할 필요가 있습니다.

숨겨진 수도권 인접 알짜배기 지역: '읍' 명칭의 오해를 벗다
수도권 인접 지역 중에는 행정구역상 '읍'이라는 명칭 때문에 저평가되거나 오해받는 곳들이 있습니다. 대표적인 예시로 화성시 남양읍과 아산시 배방읍을 들 수 있습니다.
- 화성시 남양읍: 현재 화성시청이 위치한 곳으로, 사실상 100만 대도시의 중심 기능을 수행하고 있습니다. 과거 농지법 특례를 위해 '읍'으로 변경되었으나, 실제로는 많은 '동'보다 훨씬 큰 규모를 자랑합니다. 대도시에 거주하던 이들이 '읍'이라는 이름 때문에 선입견을 갖는 경우가 많지만, 실상은 도시 기능이 활발합니다.
- 아산시 배방읍: 이곳은 삼성 디스플레이와 반도체 관련 시설이 밀집해 있어 풍부한 일자리 수요를 바탕으로 활발한 주택 거래가 이루어지는 지역입니다. 그럼에도 '읍'이라는 명칭 때문에 그 잠재력을 인지하지 못하는 경우가 많습니다. 이처럼 이름에 가려진 실질적인 가치를 파악하는 것이 중요합니다. 또한 세종시처럼 거주 인구가 적어 임대료가 낮은 곳은 대전이나 청주 거주자 중 신혼부부나 1인 가구에게 틈새시장이 될 수 있습니다.

서울 확장판, 서부권 신흥 주거지의 부상
서울 서부권과 인접한 새로운 주거지들도 '제2의 서울'로서의 잠재력을 키우고 있습니다. 개발이 예상되는 곳들을 살펴보면 다음과 같습니다.
- 대장 공공주택지구, 계양 테크노밸리 공공주택지구: 이들 지역은 서울과 매우 가깝고, 이미 개발 라인이 명확하게 그려져 있습니다. 특히 계양구 동양동과 대장은 서울 강서구 바로 옆에 위치하며, 범 홍대입구권으로 불릴 만큼 심리적인 거리감이 줄어들고 있습니다. 검단 신도시 주민들이 스스로를 홍대입구나 영등포와 더 가깝게 여기는 것처럼, 이들 지역 주민들도 부천이 아닌 서울 생활권으로 인식하게 될 것입니다.
- 김포 시네폴리스: 한강 신도시보다 서울에 더 가깝지만 상대적으로 덜 알려진 지역입니다. 과거 사진 속 건물들이 사라지고 새로운 도시로 탈바꿈하고 있으며, 금빛 라인(골드라인)을 통해 접근성이 좋습니다. 산이 많아 숨겨진 곳처럼 느껴지지만 실제로는 서울과의 연계성이 뛰어납니다. 하남 교산, 고양 창릉 등과 함께 대장과 계양의 동쪽 역시 주목할 만한 지역입니다.

마곡의 미래와 주변 지역 동반 성장 전략
마곡지구는 서울 서부권의 핵심 지역으로 개발되었으나, 완전한 성공을 위해서는 주변 지역과의 동반 성장이 필수적입니다. 현재 마곡 주변은 개발제한구역으로 묶여 있었지만, 이제 김포 시네폴리스, 계양, 동양동, 대장 등의 개발이 본격화되면 마곡 또한 시너지 효과를 얻게 될 것입니다. 서울 강남으로 이동할 때 홍태선(홍대입구-태릉입구) 등을 통해 마곡을 지나게 되면서, 이들 주변 지역은 자연스럽게 '공항 주변의 덩어리'로 인식될 것입니다. 이는 결국 김포 시네폴리스, 계양, 대장 등의 지역이 수년 내에 사실상 서울로 인식될 것이라는 예측으로 이어집니다. 과거 광명, 구리, 과천, 대장, 창릉 등 일부 지역이 1970년대부터 서울 편입이 논의되었던 것처럼, 현재 수도권 외곽의 특정 지역들은 새로운 서울 생활권으로 편입될 잠재력을 충분히 가지고 있습니다.

*본 콘텐츠는 사이다경제가 운영하는 유튜브 '부티플' 채널의 김시덕 박사 인터뷰 영상을 기반으로 제작되었습니다.