1. 왜 지금이 무주택자에게 기회인가?

시장에선 경매물량이 11년 만에 최대치로 쌓이고 있고, 2024~2025년에 경매 물량이 크게 늘어난 흐름이 계속될 것으로 전망됩니다. 2020~2021년에 연·끌기(무리한 대출)로 입주한 다수는 당시 2%대 금리로 빚을 냈으나, 대출의 재산정이 진행되며 현재는 4~5%대 금리 부담에 직면해 있습니다. 이로 인해 강제 매물(경매·급매)이 증가하고, 가격은 이미 상당폭 내려와 기존 진입자보다 훨씬 유리한 가격대에 매수 기회가 생겼습니다. 일부 분양은 고자산 보유자 위주로 치열하지만, 중저가·전세수요가 안정적인 지역에서는 매매가가 전세가 수준 또는 그 근처(제로 레인지)에 형성돼 실수요자에게 실질적 기회가 됩니다.

2. 무주택자가 지금 당장 실천해야 할 매수 전략

- 현금력 확보 우선: 경매·급매는 현금 우위가 큽니다. 소액이라도 유동성 비축 후 입찰·분양 기회를 노리세요.

- 전세 수요 확인: 전세 수요가 꾸준한 지역(역세권·배후 수요·학군 등)은 하방이 제한됩니다. 전세가 대비 매매가 비율을 비교해 바닥 확인하세요.

- 대출 스트레스 테스트: 현재 금리 4~5% 수준을 가정해 월상환액과 여유자금(비상금)을 계산합니다. 재산정 시 충격을 견딜 수 있어야 합니다.

- 제로에서 시작할 물건을 찾기: 이미 마이너스 상태(잔여 대출 > 자산가치)인 물건은 피하고, 보수적으로는 전세금 + 알파 수준에서 매입 가능한 매물을 우선 고려하세요.

3. 팔아야 할 집 vs. 보유할 집 — 판단 기준

- 팔아야 할 집: 개발 기대에 따른 프리미엄만으로 가치가 과대평가된 강남권 고가 아파트(재건축 기대) 등은 현실화될 혜택의 불확실성과 긴 사업 기간(평균 10~20년)을 고려할 때 현금화로 수익 실현을 검토할 시기입니다. 조합원 지위 양도가 제한되는 경우 장기 보유 리스크가 큽니다.

- 보유할 집: 실거주 목적이거나 전세 수요가 안정적이고 유동성(팔 수 있는 시장)이 비교적 확보된 물건은 장기적 배당수익(임대수익 포함) 관점에서 유지가 합리적입니다.

4. 경매·급매 참여 시 체크리스트 및 리스크 관리

- 권리분석 철저: 근저당, 가압류, 임차인 권리(전세권·월세) 확인 필수.

- 예상 총비용 계산: 낙찰가 외 취·등록세, 보수비, 명도비용 등을 포함한 총투입비용을 산출하세요.

- 입찰 전략: 감정가 대비 적정 낙찰 한도 설정(수익성 기준), 경쟁 상황 고려.

- 자금조달 플랜: 경매보증금·잔금 마련 경로(현금·대출), 대출 가능 여부와 금리 변동 리스크 대비.

- 현장 실사: 권리분석 후 실제 설비·하자·임차 상태를 확인해 추가비용 리스크를 최소화하세요.

지금은 무주택자에게 기회가 올 수 있는 시기입니다. 다만 기회는 준비된 사람에게 옵니다. 현금력, 전세수요 확인, 대출 스트레스 테스트, 그리고 권리·비용에 대한 철저한 실사가 있어야 안전하게 기회를 잡을 수 있습니다. 강남 등 고가·개발 기대 지역은 현금화(수익 실현)를 적극 고려할 만한 대상이며, 실수요자 중심의 안정적 지역 위주로 접근하면 향후 10년 수익을 가져다줄 가능성이 큽니다.

*본 콘텐츠는 사이다경제가 운영하는 유튜브 '부티플' 채널의 박은정 감정평가사 인터뷰 영상을 기반으로 제작되었습니다.