1) 현재 시장 상황 요약 — 왜 "얼어붙음"인가

최근 부동산 시장의 핵심은 과도한 유동성 기반에서 형성된 고가격과 금리 인상, 그리고 정부의 연이은 규제 대책이 동시에 작용하고 있다는 점입니다.
유동성이 급격히 풀린 시기에 형성된 가격은 금리가 조금만 올라가도 가격 조정 폭이 커질 수 있습니다. 실제 거래량은 급감했고, 일부 보도에서 보이는 '상승'은 실거래가 아닌 지표 왜곡이나 소수의 고액거래에 의한 착시일 가능성이 큽니다.
정리하면 거래 정체 + 대출 축소 + 금리 부담 증가가 동시에 작용하며 시장을 냉각시키고 있습니다.

2) 규제(627·97·1015 대책, 토지거래허가제)의 핵심 효과

최근 발표된 대책들은 대출 한도와 자금 출처 투명성을 통해 레버리지 이용을 근본적으로 줄이는 방향입니다.
• 627 대책: 주택 대출을 6억 한도로 제한하는 등 레버리지 축소 초안이었음.
• 97·1015 대책: 이후 대출 한도가 더 축소되고, 일부 규제는 실제로 2억 수준까지 제한하는 상황이 만들어졌습니다.
• 토지거래허가제: 서울 25개구 및 경기 일부 지역 지정으로 구매 자체를 제한하는 조치가 넓게 시행되어 거래 참여자 수가 줄었습니다.
이 결과로는 레버리지로 버티던 수요의 소멸, 거래량 급감, 단기적 호가 유지가 현실 거래로 이어지지 않는 현상이 나타납니다.

3) 어디부터 하락할 가능성이 큰가 — 풍선효과는 제한적

과거 풍선효과는 유동성이 풍부한 시기에 규제를 피해 인접지역으로 수요가 이동하면서 발생했습니다. 그러나 현재는 상황이 다릅니다.
• 고금리·유동성 축소로 인해 저신용·고레버리지 투자자들이 탈락했고, 거래 회복력도 약합니다.
• 따라서 단기적 풍선효과는 일부 제한적으로 나타날 수 있으나, 이전처럼 지속적인 수요 유입으로 이어지기 어렵습니다.
취약 지역(하락 가능성 우선 후보): 과거 유동성으로 급등했지만 실거래 기반이 약한 지역, 그리고 높은 레버리지로 매수된 고가 아파트군(예: 일부 강남권 고가 매물)이 먼저 조정받을 가능성이 큽니다. 반면 공급·수요가 견조한 핵심 입지(일부 강남 핵심, 한강 벨트 등)는 상대적 방어력을 가질 수 있습니다.

4) 실수요자·투자자를 위한 실무 체크리스트

구매를 고려한다면 다음 항목을 반드시 점검하세요.
1) 자금조달 능력 확인: 현재 보유 현금+대출 한도 외에 금리 상승 시 월부담이 어떻게 변하는지 스트레스 테스트(+1~2%p)를 해보세요.
2) 거래량과 실거래 확인: 언론의 평균 가격 상승보다 최근 3개월 실거래 건수와 호가·체결 간 격차를 확인하세요. 거래가 거의 없는데 일부 고액 거래로 평균이 올라간 경우가 많습니다.
3) 규제 지정 여부와 파급효과: 토지거래허가제 등 규제 지정 지역과 인접지역의 차이를 분석하세요. 단기 풍선효과에 따른 단기 매수는 리스크가 큽니다.
4) 투자 목적 재정의: 단기 차익·레버리지 중심 투자는 현재 환경에서 위험합니다. 실거주 목적이라면 '감내 가능한 손실 규모'를 기준으로 판단하세요.
5) 매수 시나리오 수립: 최악의 금리·가격 하락 시 매도 계획(손절 기준), 보유 기간, 임대수익 가능성 등을 미리 정해두세요.
6) 정보의 해석: 지역별 평균 상승률 기사는 표본·시점의 차이로 오해를 일으킬 수 있으니 직접 등기·국토부 실거래가·주간동향 데이터를 교차 확인하세요.

5) 결론 — 지금 당장 '무조건 대기'냐, '매수냐'에 대한 현실적 판단

결론적으로 시장은 이미 거래 위축 단계에 들어갔고, 규제와 금리의 효과는 시간이 지나면서 더 현실화될 가능성이 큽니다. 따라서
• 실수요자: 자금 여력과 금리 리스크를 충분히 고려하면 매수 가능하나, 감내 가능한 손실 범위을 명확히 하세요.
• 투자자(레버리지 활용): 현재는 매우 신중해야 합니다. 대출 한도 축소와 금리 리스크로 인해 기대 수익보다 손실 가능성이 높습니다.
시장은 단기간에 '거품 싹 다 터진다' 또는 '즉시 반등'처럼 극단적으로 움직이지 않고, 정책·금리·거래 심리의 상호작용에 따라 점진적·지역별로 조정될 확률이 높습니다. 판단은 준비된 자금, 리스크 허용범위, 그리고 명확한 출구전략을 기반으로 하시길 권합니다.

*본 콘텐츠는 사이다경제가 운영하는 유튜브 '부티플' 채널의 박은정 감정평가사 인터뷰 영상을 기반으로 제작되었습니다.