강남이 토지

#부동산 #상승장 #부동산정책 #부동산투자 #계약파기

아파트값 폭등할 때 반드시 생기는 3가지 상황

By 온라인 클래스 2021.01.25




2020년은 

집값도, 혈압도 다 올랐다 


최근 발표에 따르면 

2020년 집값 상승률은 2011년 이후 

9년 만에 최고치를 기록했습니다.


일반적으로 

부동산 시장에서는 아파트값이 

연평균 10% 이상 오르면 상승장,

20% 이상 오르면 폭등장으로 보는데요,


지난해는 서울뿐만 아니라 

수도권과 지방 곳곳이 폭등장이었습니다.


그래서 오늘은 아파트값 폭등 시 

반드시 발생하는 3가지 현상과 

그 대처 방안에 대해 살펴보겠습니다.





처음부터 위기?

①계약 파기


매도인 A씨는 두 달 전 

10억 원에 아파트 매매계약을 체결했습니다.


그런데 최근 시세를 확인했더니 

어느새 15억 원까지 올라 있었습니다.


뒤늦게 이 사실을 안 A씨는 

엄청나게 후회했습니다.


‘그때 안 팔았으면 

5억 원은 벌었을 텐데’라면서요,


계약을 철회하고 싶은 마음이 

굴뚝같았지만 처음부터 

없었던 일로 돌릴 순 없었습니다. 


이미 계약금 1억 원을 받았고

매수인 B씨의 반발도 심할 테니까요.


그래서 A씨는 OOOO를 선택했습니다.

바로, 계약 파기죠.




계약 파기란 상승장에서 매매계약이 

이루어지고 계약금을 지급했으나, 


잔금을 치르기 전에 매도인이 

일방적으로 배액 배상을 하고 

계약을 원상태로 돌리는 행위입니다.


당초 매매가보다 

무려 5억 원이나 더 오른 

아파트를 포기할 수 없었던 A씨는, 


매수인 B씨에게

2억 원의 배액 배상금(계약금의 2배)을 

지급하고 계약 파기를 진행했습니다.


그렇게 되면 

A씨는 2억 원을 배상금으로 줘도

(5억 원-2억 원의 배상금+1억 원의 계약금)

총 4억 원의 이익을 취하는 셈이죠. 



Tip)

이때, 여러분이 만약 매수 당사자 B씨라면 

매매가가 크게 오를 것이라 예상될 때,


계약금을 높게 지급하는 것이 

대응 방법이 될 수 있습니다. 


계약금을 높게 받으면 매도인 입장에서는

계약금의 2배를 지급하면서

계약을 파기하기가 쉽지 않기 때문이죠.





집값의 파도타기

②순환 장세


부동산시장을 유심히 관찰하다 보면

어떤 흐름을 포착할 수 있습니다.

예를 들면, 이런 식이죠.


강남, 서초 아파트값 상승 

송파, 목동 상승

→ 강동, 강북, 마포, 용산 등 상승

→ 서울 외곽지역분당, 판교, 위례 등 

경기도 일부 지역 상승

→ 경기도 전역 상승


이렇게 아파트의 가격이 상승할 때 

전 지역이 한꺼번에 오르는 것이 아니라,


작은 행정구역 단위로 

차례차례 지역을 옮겨가며 

상승하는 상황을 ‘순환장세’라고 하는데요, 


이는 강남의 아파트 가격이 올라가면

송파, 동작 같은 

인접 지역들도 올라갈 것이라는 

기대심리에서 비롯되는 현상입니다.




Tip)

이러한 순환장세를 맞닥뜨렸을 때에는

매수/매도 상황에 따라서 

대응 방법이 다른데요,


매수 시에는 먼저 상승한 지역을 

추격 매수하는 것보다 

나중에 오를 지역에 투자하는 것이 나으며,


매도 시에는 먼저 상승한 지역을 

기준으로 삼아서 

본인 거주 지역의 상승 시점을 예상해보고,

 

집값이 올랐을 때 매도하는 방식으로 

대응할 수 있습니다.





관심은 옮겨갈 뿐, 사라지지 않는다

③풍선효과


풍선이 빵빵한 상태일 때

어느 한쪽을 꾹 누르게 되면,


안 눌린 다른 부분이 크게 

부풀어 오르는 것을 볼 수 있습니다.

이를 흔히 '풍선효과'라고 일컫는데요,


어떤 부분에서 문제를 해결하면 

또 다른 부분에서 문제가 

발생하는 현상을 뜻합니다.


아파트 가격이 

전체적으로 오르는 상황에서 

가격 안정을 위해

아파트에 대한 대출을 막고,


종부세를 올리는 식으로 

정부가 규제를 하면 어떻게 될까요?


*종부세(종합부동산세)

: 부동산 보유 정도에 따라 부담 비율이 달라지는 국세.




그러면 아파트에 대한 

사람들의 관심은 사라지지 않고

빌라나 오피스텔 쪽으로 옮겨가겠죠.


그래서 다시 

빌라나 오피스텔을 규제하게 되면 

이번엔 관심이 상가나 다세대주택으로 

옮겨가는 상황이 벌어집니다.


한 마디로 

부동산에서의 ‘풍선효과’는 

특정 지역에서 순환장세가 벌어지는 

결과를 낳을 수도 있고,


다른 주거 형태 쪽으로 관심이 몰리는 

현상으로 나타날 수도 있습니다.




Tip)

풍선효과도 순환장세와 마찬가지로

상승지역과 상승시점을 

예상해보는 방식으로 대응할 수 있습니다.


정부에서는 실제로 

아파트 가격안정을 위해,


삼청대잠(삼성동·청담동·대치동·잠실동) 등 

서울 강남·송파구 4개 동에서 

토지거래허가제를 시행했는데요, 


*토지거래 허가제 

: 토지 투기 방지와 합리적 지가 형성을 위해 

일정기간 동안(5년 이내) 토지거래 계약을 

허가받도록 하는 제도.


6개월이 지난 후 아파트에 대한 

수요가 경기도 쪽으로 몰려,

 

결국 경기도 집값이 상승하는 

풍선효과가 나타났습니다. 


그래서 경기도 역시 

토지거래허가제를 실시하고 있는 상황이죠.


과연, 이렇게 계속 토지거래 허가구역을 

지정하면 집값을 안정시킬 수 있을까요?


(토지거래허가구역 지정 위치도 ⓒ경기도) 




폭등에도 

흔들리지 않는 편안함 느끼기


언제고 다시 찾아올 수 있는 

폭등 상황에 대비해,


폭등상황을 잘 예측하고

현명하게 대처하는 방법을 아는 것이 

무엇보다 중요합니다.


정부의 정책, 사람들의 구매심리, 

부동산 제도를 잘 이해한다면, 


이러한 폭등상황이 몇 번이고 

여러분을 찾아오더라도 손해보지 않고,


여러분의 소중한 부동산 

안전하게 지켜낼 수 있을 겁니다.


by 사이다경제 이현철 리더




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댓글 2


  • 그린티 2021-01-25 18:44

    좋은내용 담아갑니다 ^^


  • 박철민 2021-02-03 11:56

    풍선효과 좋은정보 감사합니다


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