재건축 대신 리모델링이 뜨는 이유는 무엇일까?

2017-10-10 12:34
부동산
written by 박동수


 

집을 헐지 않고

새롭게 하는 리모델링 

 

오래된 아파트로 이사할 때에는 

화장실, 창틀, 문 등

실내의 낡은 부분을 수리하고,


도배와 장판 등 내부 인테리어를  

새롭게 하여 마치 새집처럼 리모델링하여 

입주하는 경우가 많습니다. 

 

그런데 최근 재건축 규제가 강화되는 반면

아파트 리모델링 관련 규제는 풀리면서 

개별 가구 단위의 리모델링이 아닌,

 

아파트 단지 전체를 대상으로 하는

리모델링이 주목을 받고 있습니다. 

 



 

가능 여부는 용적률에 달렸다! 

 

특히 분당이나 일산처럼

1990년대 초에 입주한 1기 신도시들이

이런 리모델링 사업에 적극적입니다. 

 

1980년대에 지어진 서울의 아파트들은 

층수가 낮아 용적률도

180% 이하인 경우가 많지만,

  

그 이후에는 고층 아파트가 많아지면서

용적률도 그만큼 올라갔기 때문입니다. 

 

*용적률 

: 전체 대지면적에 대한 건물 연면적 비율. 

예를 들면, 1000㎡에 땅에 100㎡ 넓이의  

20층짜리 아파트가 있다면 용적률은

200%가 됩니다.((100㎡*20)/1000㎡)



 

용적률은 재건축 또는 리모델링 사업의 

수익성에 절대적인 영향을 미칩니다. 

 

용적률이 높아야 집도 넓힐 수 있고

리모델링을 통해 추가적으로 생긴 집을

일반 분양하여 그 수익으로

건축비를 충당할 수 있기 때문입니다.

 

재건축의 경우엔 현행 법규상

용적률이 그 대지 면적의 3배만큼만

지을 수 있게 최대 300%까지로

제한되어 있습니다. 


그래서 기존 용적률이 높으면 

재건축 사업성이 떨어지는 것인데요,

리모델링은 이런 용적률 제한이 없습니다. 

 


(아파트 공사 현장) 

 

다만 가구 수 및 층수, 집 넓히기에

제한이 없는 재건축과는 달리,


리모델링의 경우 가구 수 증가는

기존 가구수의 15% 이내로 제한되고

층수는 3개층, 넓이는 기존 전용면적에 따라

30%(전용 85㎡ 이하) 또는

40%(전용 85㎡ 초과)까지만 가능하다는 

단점이 있습니다.


하지만 이는 건물을 새로 짓는 것이 아니라

기존 뼈대를 유지해야 하는 리모델링의

안전성을 확보하기 위한 조치입니다.

 


 


리모델링의 수익성 

 

리모델링이 완료되면 

헌 아파트가 새 아파트가 되기 때문에 

집값에도 긍정적인 영향을 미칩니다. 

 

2014년 준공된 청담 래미안로이뷰가  

대표적인 사례입니다.

 

이 아파트의 가구 수는 177가구로  

기존과 동일하지만 전용면적이 85㎡에서

110㎡로 30%가 넓어졌고,


지하주차장도 확대되었으며 지상공원이나

피트니스센터, 골프연습장 같은

주민 편의시설 등이 들어서면서 

시세가 많이 올랐습니다. 



(청담 래미안로이뷰 ©다음지도) 

 

리모델링 당시 가구당 3억 원 정도를  

건축비로 분담하였지만,


기존 시세가 9억 원에서 15억 원으로 올라  

분담금을 제외해도 약 3억 원 이상의 

수익을 올린 것입니다. 

 

그러나 리모델링의 수익성을

무조건 낙관적으로만 보기는 어렵습니다. 


기존 아파트의 뼈대를 그대로 두어야 하므로

주택 평면을 설계하는데 제약이 많으며,


일반 분양 물량이 15%밖에 되지 않아

건축비를 충당하기 쉽지 않기 때문이죠. 

 


리모델링, 안전이 제일 중요


안전성도 항상 논란이 됩니다.


건축 기술의 향상과 시장 활성화를 위해 

2003년 리모델링 제도가 도입된 이후 

2005년 전용면적을 30%까지 늘릴 수 있는

이른바 수평증축이 생겼고, 


2012년이 되어서야 가구 수 증가와

일반분양을 허가하고 층수도 3층을  

높일 수 있는 수직증축이 허용되었습니다.

 



이렇게 증축을 허용하는데

시간이 걸린 이유는 안전성 때문입니다.


건축물 무게를 지탱할 수 있는

내력벽(건축물의 하중을 견디는 벽)

철거 허용에 대한 결정을

2019년 3월까지 미룬 것도 같은 이유입니다. 


내력벽에 손을 대지 못하면

리모델링에 한계가 있을 수밖에 없지만

정부는 안전상의 이유로

내력벽을 유지해야 한다는 규제를 당분간

그대로 두기로 한 것입니다. 


이처럼 안전성은 리모델링에 있어서

언제가 가장 크고 중요한 이슈입니다.




재건축에 대한 정부 규제가 강화되고

고층 아파트의 노후화가 계속될수록 

아파트 리모델링 시장은

꾸준히 활성화 될 것으로 보입니다.  

 

이 가운데 무엇보다 중요한 것은

안전인 만큼 사업 수익성보다는

거주 환경 개선을 위한 리모델링이

우선 되어야 할 것입니다. 


 

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에디터 : 박동수

어려운 경제 이야기를 쉽고 재미있게 설명해 드립니다~

pdongsoo@hanmail.net

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