강남이 아닌 '강북' 재건축 아파트의 특징?

2017-09-22 11:53
부동산
written by 앞집(APTzib)



서울시가 지난 10일

동대문구 장안동 현대아파트

재건축 안을 통과시키면서,


장안동 현대아파트

재건축이 본격적으로 추진될 예정입니다.


그동안 재건축은 주로

강남권에서 이루어졌고

8.2대책으로 재건축 주택에 대한

많은 규제와 제약이 생겼지만,


강북에 위치한 이번 재건축 아파트에 대한

관심도 상당한 것으로 보입니다.


그래서 지금부터

8.2대책 이후 재건축이 결정된

동대문구 현대아파트에 대한

집중 데이터 분석을 해보겠습니다!



(APT 라이프 밸류 ⒸAPTzib)



1. 건물 정보


장안동 현대아파트는 

1984년 6월에 준공된 34년차 아파트로,

 

평형은 전 세대 31평형으로 동일하며

총 8개동 456세대로 구성되어있는 

중급 규모의 아파트입니다.


시공사는 현대건설이었는데요,

옛날 아파트임에도 불구하고 

계단식이라는 점 때문에

당시 매우 세련된 아파트로 

주목받았을 것입니다.


다만, 주차대수가 세대당 0.76대여서

다른 오래된 아파트들처럼

이곳도 주차문제가 있습니다.



(ⒸDaum 로드뷰)



2. 입지 분석


건물 정보만큼 중요한 것은

아파트가 들어선 입지인데요,


현대아파트는 서쪽으로는 배봉산이 있고

동쪽에는 중랑천이 흘러

배산임수의 자연친화적인 입지를 자랑합니다.


*배산임수[背山臨水]

: 산을 등지고 물을 바라보는 지세란 뜻으로

풍수지리설에서 주택이나 건물을 지을 때

이상적으로 여기는 배치.


또한 아파트 주변에 배봉초와 휘경여중고, 

휘봉고가 인접해 있어서 

교육 여건도 좋은 편인데요,


초등학교가 다소 큰 도로 건너편에 

있다는 것은 조금 아쉽습니다.


마지막으로 교통환경을 보면

자동차로는 동부간선도로를 

쉽게 이용할 수 있는 장점이 있지만,


도보로 이용가능한 지하철이 별로 없고

주변에 대형마트 같은 편의시설이 부족해 

생활 편의성은 높지 않아 보입니다.



(입지 분석 ⒸAPTzib)



3. 가격 분석


다음으로는 가격을 분석해보겠습니다.

현재 장안동 현대아파트 가격은

2013년 이후로 꾸준히 올라

2017년 7월 현재 2008년 9월의 기록했던

전고점(이전의 최고점)을 돌파하였습니다.



(Ⓒ아파트 가격 정보 제공사 '호갱노노')


최근 실제 거래된 가격(실거래가)가

3억9,500만 원에 이르렀다는 것을

아래의 표에서 확인할 수 있습니다.



(국토부 실거래가 ⒸAPTzib)


하지만

서울 전체 가격이 5.31% 상승한 것에 비해 

동대문구는 4.26% 정도 올랐기 때문이

아직 값이 크게 올랐다고 보기는 어렵고,


동대문구 안에서도 장안동 현대아파트는 

오름세가 많지 않은 편입니다. 

 


(매매가 변화 추이 ⒸAPTzib)


이는 대중교통이 불편하다는 입지적 요인과

노후된 아파트의 사용 가치가

크게 매력적이지 못하다는 점이

반영된 것으로 보이며,


해당 지역의 대표아파트가 아니라는 점도 

매매가 상승이 다소 느린 것에

영향을 주었다고 할 수 있죠.


그러나 다른 쪽으로 보면

동대문구와 현대아파트가 현재

저평가된 상태라고 판단할 수 있으며,


이점은 앞으로 아파트 가격 상승에

긍정적인 영향을 미칠 수도 있습니다.


부동산에서 가장 큰 호재는 바로

가격 오름세가 뜸해서 상승 에너지를

비축하고 있는 상황이기 때문이죠.



4. 수요공급 분석


네 번째로 분석할 내용은

수요공급에 대한 것입니다. 


2018년 6월부터 동대문구에는

입주 가능한 아파트 공급이 많아집니다.



(수요공급 물량 ⒸAPTzib)


2019년 12월까지 적정 수요량은 

1,548세대인 것에 반해

예정입주물량(공급량)은 4,158세대로,

주로 답십리 뉴타운에

입주 물량이 몰려 있습니다.


장안동은 답십리와 인접해 있으므로 

공급량의 영향을 어느 정도 받겠지만,


현대아파트가 재건축되어 입주하는 시점은 

아직 멀었기 때문에

관리처분인가 시점을 기준으로 

다시 살펴보아야 할 것 같습니다. 


*관리처분계획

: 재개발 및 재건축 등의 정비사업 시행 후

분양되는 대지 또는 건축시설 등에 대하여

합리적으로 권리를 배분하기 위한 계획


확실한 것은 향후 5년 동안 

동대문구는 청량리뉴타운, 답십리뉴타운, 

전농뉴타운, 이문휘경뉴타운 등으로 

몰라보게 발전할 지역이라는 점입니다.


다소 낙후되어 보이는 지금의 모습은

10년 뒤에 추억이 될 것입니다.



(동대문구 아파트 건축 현장 ⒸAPTzib)



5. 학군 분석


마지막은 학군 분석입니다.

앞에서는 현대아파트 주변의 

학교 위치에 대해서만 살짝 언급했는데요,


동대문구 학군을 종합적으로 살펴보면

중학교 학군은 뛰어나지만

상대적으로 고등학교 등급이

아쉽다고 할 수 있습니다. 





(학군분석 ⒸAPTzib)


지금까지 재건축이 결정된

동대문구 장안동 현대아파트를

종합적으로 분석해보았습니다.


8.2 부동산 대책으로 

부동산 경기가 많이 움츠러들었지만,


이런 시기일수록

주변 분위기에 휘둘리지 말고,

데이터를 기반으로 한 정확한 분석을 활용해 

냉정히 시장을 바라보는 자세가 필요합니다.




 

스크랩

www.cidermics.com/contents/detail/1180

 

에디터 : 앞집(APTzib)

누구나 무료로 빅데이터로 분석된 전국의 아파트/지역/학군 정보를 검색할 수 있고, 나에게 딱 알맞는아파트도 자동으로 추천해 드립니다

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